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功。德。言
比較滿意的文章選集(344)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年12月30日

終於下重藥,泡沫危機暫減

(原文發表於20101124)

 

美國推出QE2後,曾特首及曾財神等最高層官員先後表示會因應市況在「毫無預兆」下推出新一輪措施調控樓市。當時社會大眾普遍都以「口術」及「狼來了」視之,不以為意。誰知1120日政府真的突襲地推出空前狠辣的新招來打遏日趨瘋狂的樓市。

 

這劑重藥此刻是必需的。為甚麼必需,我過往已講得太多了,且讓別人講。信報1119日的社評說:「以去年9月計,港島一個1,500呎的單位其樓價與租金比率是40.2,即撇除利息和其他開支不計,該物業投資需超過40年才能回本;該比率在1997年是28.3,在1982年至2009年的平均比率為18.1,以此計算,目前樓價肯定偏高。即使中小型住宅也如是,以港島一個600方呎單位計,今年第一季的樓價與租金比率已重返1997年水平。另一個衡量樓價是否偏高的指標,是樓價與市民(平均家庭年)收入的比率,再以港島一個1,500呎單位為例,20099月樓價與(平均家庭年)收入比率為115.3,即該單位的樓價相當於超過115年的平均家庭收入,該比率較1997年的高峰高約二成四。中小型住宅方面,港島區一個600方呎的單位,去年9月的樓價與(平均家庭年)收入比率為19.8,與1997年的22.3已非常接近。」

 

曾俊華則提供一系列樓市出現異常升幅的數據:

 

        今年首9個月樓價累計上升15%

 

        豪宅樓價已超越199710%

 

        普通住宅平均價比1997年僅低12%

 

        今年39月,70平方米以下住宅樓價升8.1%

 

        今年39月,100平方米以上住宅樓價升6.1%

 

        今年首10個月成交量按年升17%

 

        今年首9個月,1年內短期的轉手宗數急升1.14

 

        上半年,1年內轉手個案中,300萬元以下樓宇佔84%,顯示炒風已蔓延至中下價樓。

 

從信報社評和曾俊華司長所提供的資料,不難看到樓市泡沫的爆破危機已逼在眉睫。政府如再坐視不理,升得高,跌得重,泡沫既然是空前,爆破後的傷亡亦必然是空前的。屆時,絕大部分市民都會身受其害。政府這次果斷落重藥,就是為泡沫有效地洩氣,從而較長時間地消減爆破危機並保障香港整體(特別是所有大小業主)長遠利益,值得一讚。

 

我在828日發表的《遏抑樓價,亂世要用重典》一文中,要求政府進一步收緊按揭,「1,200萬元或以上的住宅物業,實施五成按揭上限」,「所有非自住物業實施五成按揭上限」。政府今次出招,不但做到我要求的,還遍及我所沒有提及的:800萬元以上至1,200萬元以下,按揭成數上限由七成下調至六成,但最高貸款金額不能超過600萬元;800萬元以下,維持七成,但最高貸款金額不能超過480萬元;所有以公司名義持有的住宅物業及所有工商物業的按揭,不論物業價值多少,按揭成數上限一律為五成。

 

我在《遏抑樓價,亂世要用重典》要求政府透過徵收物業增值稅壓抑炒家:「不論新樓還是二手樓,稅率按持有物業時間的短長累退,一年或以下,徵收50%;一年以上至二年,40%;二年以上至三年,30%,如此類推。這個措施可逼使中,短線炒家離場,讓真正用家成為市場上壓倒性主流」。政府今次推出的新招之一,是三級制「額外印花稅」:6個月內轉售稅率為15%612個月內轉售稅率為10%1224個月內轉售稅率為5%。物業增值稅是樓價有升幅才會徵收,額外印花稅卻是樓價下跌亦要收取,此招明顯較我所提議的更厲害和到位。儘管迄今政府仍未回應《遏抑樓價,亂世要用重典》其他建議,我認為新措施是有力及切中要害,滿意之餘,收貨!

 

為甚麼我說新措施是有力及切中要害?在新措施下的按揭貸款,686萬元以上的物業,祇能借少於七成;1,000萬元以上的,祇能借少於六成;1,200萬元或以上,一律借五成;炒家最愛炒的非自住物業、炒家最愛以公司名義持有的豪宅物業和工商物業一律祇能借五成。在這些情況下,炒家的投機成本大幅增加,連其他必要開支動輒要拿五成以上的樓價來炒一個單位,炒家不是炒不起,就是無能力多炒,槓桿作用大減。更要命的是額外印花稅,以1,000萬元的物業為例,如在半年內出售,含經紀佣金、律師費、銀行罰息、買樓印花稅及賣樓額外印花稅等各費基本上要付樓價的2223%,在這情況下,縱使樓價上升30%(即帳面獲利300萬元),扣除上述開支,賣家不外打和;就算樓價上升至40%(即帳面獲利400萬元),扣除上述開支,獲利不外8%左右(即80萬元)。大家不妨估計,樓價見頂前再升三、四成的機會有多大!投機成功,政府幾乎剝奪你全部利潤;投機失敗,虧損纍纍,政府不會津貼你一分一毫。這種形式的賭博(投機),稍有頭腦的炒家願意入局嗎?我賭他們不會!因為十分犯本,而且虧損歸炒家,盈利幾乎要全數上繳給政府。更何況現時物業價格已普遍極度偏高,上升空間不大。想免交額外印花稅得等足兩年,不但不符合貨如輪轉之道,還得冒屆時形勢天翻地覆及大賺變大蝕的風險,世間不合算的投機,莫過於此!新措施對炒家簡直是趕盡殺絕!

 

如果炒家無懼新措施,依然入市大炒特炒,那麼他們要小心曾財神下述忠告:「在有需要時,我們會再次以強而有力的手法,維持市場健康平穩發展」,「(被問及再出招會否進一步從樓市升溫源頭著手,阻截熱錢流入物業市場)不會排除任何可能性」,「(被問及何時再出招) 沒有客觀標準,但會監察樓市各項指標」。有今次辣招的先例,深刻領教了政府的手硬心硬和打遏炒賣物業的決心,大家大概不會再視曾財神上述發言為「口術」或「狼來了」罷。

 

辣招及未來可能的辣招對樓市有甚麼影響?個人估計下述情況很可能會出現:

 

1.         在無新而重大利好因素下,未來一年物業成交價最低限度下調10%15%,大部分調幅在未來半年兌現;

 

2.         絕大部份炒家固然不敢入市,大多數用家由於新措施的收緊按揭和樓價可能的下調,亦會無力或無膽入市,物業買賣成交量在未來半年會大幅萎縮,較今年的成交壯旺期起碼減少五成;

 

3.         較犯本及價格現已十分偏高的豪宅,無論是成交量還是成交價,相對跌幅會較中下價樓為大;

 

4.         一手樓的成交量和成交價,相對跌幅會較二手樓大;

 

5.         由於超低利率、熱錢過多、港元跟隨美元貶值及物業供應不足等利好因素的存在,在缺乏新而重大的利淡因素下,樓價在未來一年跌幅超過二成的機會較微;

 

6.         看好未來樓市及不肯減價求售的業主在香港特別多,改售為租有機會蔚然成風,租盤供應因而可能大增;另一方面,準買家由於無能或無膽入市,亦大有機會改買為租,租盤需求可能因此大增。市場租金屆時的升跌,得看供應還是需求大;

 

7.         原本想投資於住宅物業市場的資金,將流向沒有打遏措施的股市和打遏溫和的工商物業,兩者的價格升值可看高一線。

 
 
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