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功。德。言
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王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年12月28日

太少,太遲,太沒遏抑力(1)

(原文發表於20101020)

 

萬眾矚目的特首施政報告終於在1013日面世。有關房屋政策,值得談論的地方不少。

 

特首在《施政報告》的第18段說:

 

「過去十年每年平均一手私人住宅吸納量為一萬八千五百個單位。為了確保樓市健康平穩發展,我認為在未來十年內,平均每年需提供可興建約二萬個私人住宅單位的土地。我要強調這並非建屋量的硬指標,目的是政府在一段時間內累積一定的土地儲備,務使房地產市場有平穩的土地供應,特別是中小型住宅土地供應充裕,售價穩定。」

 

特首以過去十年(20004月至20103)每年平均一手私人住宅吸納量作為制定未來十年供應量的基準,理據似欠充份:20004月至20043月,這四年仍處於經濟收縮,一手私人住宅吸納量偏低;20044月至20103月,由於勾地政策,一手私人住宅供應量極度不足。以20074月至20103月這三年為例,每年平均供應量僅為8,801個。供不應求之下,差餉物業估價署所記錄的一手私人住宅吸納量並不能反映市場真正的吸納量,它們肯定也是偏低。可以說整個過去十年的吸納量都是偏低的。以偏低數據來制定未來指標,其正確性如何,可以思之過半矣!

 

既然過去十年由於經濟收縮或勾地政策,吸納量偏低,以之作為參考標準,有失公允。特首為何不一併將更早的前20年的一手私人住宅吸納量加入參考之列呢?我手上沒有該等吸納量數據,但有同期私人住宅供應量的數據。從1980年至1989年十年,私人一手住宅年均供應量為29,500多個,而從1990年至1999年十年,年均供應量也達到26,900餘個。就我們所知,整體而言,那20年是供不應求的,也就是說,吸納量較供應量有過之而無不及,年均當在30,000個以上。

 

另一個因素我們要考慮的是,過去數年中港愈來愈融合,中國富豪愈來愈多,他們之中喜歡來港購買物業作為自住居所或投資的,蔚然成風。這股對香港物業的龐大需求,是過去所沒有的。

 

綜合計算,個人認為未來十年每年平均最低限度需提供可興建35,000個私人住宅單位的土地,方可堪稱供應充裕,否則,要追求樓宇「售價穩定」,肯定是緣木求魚。

 

在推介「置安心資助房屋計劃」時,特首在施政報告第29段說:

 

「政府目前已經為計劃在青衣、鑽石山、沙田、大埔、屯門等地區預留土地,提供合共約五千個單位。首個發展項目會在青衣,在2014年前提供約一千個單位。」

 

從特首披露「計劃」的細節來看,「計劃」中的資助房屋較傳統居屋還好,祇是一次性提供的5,000個單位實在太少了。自1978年居屋問世到2002年停建,24年間建造了約32萬個居屋單位,平均每年提供13,000餘個。相形之下,一次性的5,000個「置安心」資助單位簡直是小巫見大巫,而且要到四年後,申請中籤者才可享受到,實在也太過遲了一點。

 

個人重申,中產公屋較資助房屋計劃其實更加利多弊少。如果政府基於政治因素選擇後者,請它行行好,每年提供5,000個!

 

在論及中小型單位供應,特首在第31段說:

 

「針對一手中小型單位短缺的情況……我們會與市建局和港鐵公司商討,在其市區重建項目及西鐵物業項目中,盡量多興建中小型單位。」

 

要增加中小型住宅單位供應及降低樓價,政府還可以在部份定期賣地上加上某些約束性條件,限制樓宇面積,限制設施(例如不許有會所)

 

- 待續 -

 
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