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功。德。言
當前樓市,要思考和解答的關鍵性問題(1)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年12月21日

經濟有循環周期,樓市亦然,衰退、蕭條、復甦、繁榮,周而復始,循環不息。樓市周期的衰退、蕭條,兩個階段構成下跌浪,一般歷時三、四年;復甦、繁榮,兩個階段構成上升浪,一般歷時五、六年;19855月開始的上一個上升浪,終結於199710月,歷時超過12年,而上一個下跌浪由199710月迄20038月,歷時接近6年;今次的上升浪,由20039月起至今,亦不覺12年;近30年的上升和下跌浪,歷時之久遠超一般,這次的下跌浪,一旦開始,歷時看來不止三、四年。

 

在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!在樓市周期中,最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂(繁榮期的頂峰)買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升34倍(1985年至1997年那個上升浪升幅特別厲害,竟然高達十四、五倍);相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40%1997年至2003年的下跌浪,跌幅高達67%)。我們此刻最重要的,是首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期,是繁榮期初階還可以,但如果是繁榮期的尾聲甚至已經進入衰退期,你還入市,豈不是把自己放在火爐上嗎?

 

近期樓價下調了510%,它是上升浪中的調整(大漲小回),還是下跌浪的開始?在準確分析和判斷了目前的樓市處於那一階段,我們便較易判斷樓市真正形勢。

 

判斷目前的樓市是仍處於上升浪還是踏入下跌浪後,評論者還要指出前者或後者未來三、四年的趨勢,以便讀者可以參考,趨吉避凶。

 

1217日的《不科學的樓評》一文中,我引述相關的評論沒有斷章取義,評論家們的確在他們的整個評論中全部迴避明確指出樓市仍處於上升軌還是進入下降軌,這是我批評他們的評論不科學的主因。

 

- 待續 -

 
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