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功。德。言
不科學的樓評
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年12月17日

近日市面上出現許多有趣但不大科學的樓市評論。

 

「樓價不會大跌」

 

大跌是甚麼意思?何謂大?是不是應該以百分比來說明?另外,這裏沒有提到時間因素,樓價是在多久時間內不會大跌?在未來一年還是整個下跌浪(三、四年)?

 

「樓市不會急速下跌」

 

何謂急速,多快多久才謂之急速?二個月還是一年?評論者沒有明確說明,讀者或聽眾不會從中得到教益。

 

「跌幅不會急」

 

「急」似應為「大」,怎樣的(樓價)跌幅才算大?評論者沒有明確說明,讀者或聽眾不會從中得到教益。

 

兩間大銀行研究部分別說:

 

「明年樓價會跌23%

「明年樓價會跌30%

 

明年跌23%30%,個人認為過份大幅,機會如果不是零就是很低很低。

 

「明年跌5%

 

這個跌幅過度溫和,不大可能。

 

「明年樓價會升3%

 

在目前多而大的利淡因素主導下,這個情況是天方夜譚。

 

評論員A君在電台說:

 

「要樓價跌三成,不可能。當樓價跌10%就值得考慮買。當然,跌去10%的樓價仍相當貴,應該買否還要看需要性和負擔能力,買來自用又負擔得來,不怕買。」

 

樓價跌三成為甚麼不可能?過去五、六十年,樓價在下跌浪中每每跌40%67%,升得愈高跌得愈重。現時樓價為97年(瘋狂高樓價的一年)的1.61.7倍,三成跌幅祇覺小不覺大。

 

有自用需要和具備負擔能力不是應該入市的充份理由,時機適當才最重要。理由我以前已講過多次,不贅。持A君「買來自用又負擔得來,不怕買」相同樣錯誤觀點的知名評論員不知凡幾,有趣嗎?奇怪嗎?

 

「樓價跌10%就值得考慮」,A君無異是說跌去那個幅度,樓價就見底回升,可能嗎?整個下跌浪祇下調10%,前所未見。那樣的幅度下調,僅會發生於上升浪中的調整(大漲中的小回)。

 

不少樓評家(股評家)市好唱好,市淡唱淡,缺乏洞察力和前瞻性,祇講結論,不提因由(數據、理據),是普遍的大毛病。

 

與其後知後覺地市好唱好,市淡唱淡,我寧願作明確前瞻而最後可能出錯。

 

評市要講對趨勢已不容易,要準確預告何時發生事件及升跌幅度就更難,畢竟我們不是神仙。我過往分析樓市所得的趨勢和結論大抵是對的,但兌現的時間已證明有錯。凱恩斯曾說:「市場偏離理性的時間,可能遠遠較你想像的長」。時間不容易拿捏準確,因為市場通常由群眾主宰,而他們每每不大理性(例如迷信樓價祇升不跌,迷信長期超低息的效應,不相信樓宇供求會改變等等),並且往往長時間延續,長得出人意表。

 
 
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