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功。德。言
比較滿意的文章選集(335)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年12月7日

夕陽無限好?

(原文發表於2010726)

 

今年上半年二手私人住宅錄得52,456宗買賣成交,為97年下半年以來的第二高,僅次於2007年下半年的52,847宗,較去年下半年的49,478宗增6%;成交金額方面,今年上半年錄得1,903.6億元,創97年下半年2,219.7億元以來的新高,較去年下半年的1,670.8億元增加13.9%

 

我將今年上半年與去年同期的13個大型屋苑的買賣成交作比較(見表一),發覺在成交量方面,錄得減幅的祇有5個屋苑,減幅由0.5%14.8%,其餘的8個屋苑都錄得增幅,由0.7%57.2%13個屋苑成交量平均增幅為16.3%;在成交總值方面,出現減幅的僅為駿景園,幅度為30.5%,其餘12個屋苑都錄得增幅,由13.9%100.5%13個屋苑成交總值平均增幅為35.3%;在每呎平均成交價方面,13個屋苑俱錄得升幅,由21.5%31.2%,平均升幅為26%

 

我再將今年上半年與去年下半年上述的13個屋苑的買賣成交作比較(見表二),發覺在成交量方面,出現減幅的,僅為駿景園和銀禧花園,幅度分別為5.2%21.6%,不增不減的是麗港城,其餘10個屋苑俱錄得增幅,由2.6%45.6%13個屋苑平均增幅為12.9%;在成交總值方面,出現減幅的屋苑亦僅為駿景園和銀禧花園,減幅分別為16.9%4.5%,其餘11個屋苑都錄得增幅,由2.5%50.3%13個屋苑成交總值的平均增幅為15.7%;在每呎平均成交價方面,13個屋苑俱錄得升幅,由4.8%11.7%,平均升幅為8.2%

 

13個屋苑在成交量和成交總值的增幅,明顯優於同期大市。

 

6月底以來,樓市出現一些特別值得注意現象:

 

1.          成交價新高個案不斷湧現

 

何文田山道灝畋峰高層成交1.2億元,呎價為$27,700,創何文田及九龍塘區的分層呎價新高紀錄;太古城一個園景特色單位海棠閣(1,137呎連644呎天台)1,500萬元售出,呎價高逾$13,193,創同類單位歷史新高,超出高峰期的呎價逾一成;帝柏海灣第2座高層F室售566萬元,呎價達$8,775,屬同類兩房單位新高;盈翠半島第2座高層H室,649呎,以呎價$7,473售出,創該屋苑分層單位新高;沙田第一城一個395呎單位,以218萬元成交,是97年來同類單位新高;屯門市廣場有單位成交呎價突破$4,000,這亦是一個新高。

 

2.         市區中價樓樓價已經逼近甚至超越97年高峰價

 

97年迄今13年,要反映97年高峰價的現價,總要加上20%折舊。折舊後與今年5月平均呎價比較結果見表三,表中所列的香港市區中價樓樓價已超過97年,幅度由2.9%20.3%(太古城);九龍市區,美孚新邨、黃埔花園、麗港城及淘大花園分別超過17.8%、落後7.1%11.5%5.3%;新界區,普遍仍落後15%左右,但沙田第一城僅落後4.1%

 

3.         追逐細價樓

 

眼見市區樓價已上升至高位,許多炒家和投資者紛紛將資金投放到價格相對落後的新界細價樓。本月到720日為止,多個細價屋苑的成交量已經超越上月同期水平,其中馬鞍山新港城的成交量已較上月整月增加74%。屯門區今年上半年的二手登記量較去年下半年激增64%4,081宗,成為二手熱賣地區之首。先炒豪宅,再炒中價樓,最終要炒邊陲細樓價,通常代表樓市繁榮期已接近尾聲。

 

4.         炒家比例高

 

樓市整體氣氛轉好,交投暢旺,炒家所佔比例有愈來愈高的趨勢。以沙田第一城為例,本月到723日為止,市場錄得170多宗成交,炒家及投資者佔了50%有多,其中又以炒家為多。

 

5.         投資目光轉移至海外物業

 

樓價持續飆升,位高勢危,不少投資者把目光轉移至海外市場,其中英國物業因為樓市正在低位徘徊,加上英鎊匯價亦較高峰期跌去兩成多,近日成為投資者的寵兒。政制及內地事務局局長林瑞麟及行政會議召集人梁振英於6月不約而同置身於該等投資者的行列。

 

上述各種現象,令我想起96年底至97年初的香港樓市,太相像了。96年底至97年初的現象事後證明是當時樓市最後升浪的前奏,到9710月樓價就見頂回落,自此展開一個為期6年的大跌市。今次香港樓市會例外嗎?

 
 
 
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