地產博客 > 功。德。言 返回
地產 政治 經濟 軍事 社會民生 管理、銷售與推廣 營商 思辯 文史哲 媒體 教育 法律 生活隨筆 旅遊 舊文新編 比較滿意的文章選集 香港的致命傷 中原往事 其他
瀏覽人次:6036    回應:0
功。德。言
比較滿意的文章選集(327)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年11月9日

我的泡沫論,小巫見大巫

(原文發表於2010515)

 

我在《現時樓市有沒有泡沫》的觀點,是不是有點危言聳聽?

 

還不算!且看信報研究部於513日發表的一份研究報告《從樓價與家庭收入比率看中國樓市泡沫》節錄:

 

『根據2008年年底全國及個別省份平均勞動報酬(2009年數據尚未公布),以及個別城市平均房價推算,我們可以發現全國一、二手樓價與平均家庭收入的比率,分別為十倍和九倍。換言之,中國城鎮市民約須利用相當於十年及九年的家庭收入,應付購買一所中型(九十方米)居所(鄉鎮的比率則更高)

 

以發展國家的標準,此比率的正常水平約四倍或以下[有分折指出,比率若高於五倍,可界定為嚴重地負擔不來(severely unaffordable);目前美國、英國及澳洲比率分別為少於四倍,五倍及七倍],可見中國目前整體的樓價已呈異常偏高的情況。

 

若以個別城市角度看,更不難發現中國大部份城市的比率均高於四倍,更有為數不少的省市比率更高達十五倍。

 

值得補充的是,2007年年底即金融海嘯之前,洛杉磯、悉尼、溫哥華和倫敦的樓價與家庭收入比率,分別為十一點五倍、八點六倍、八點四倍及七點七倍。香港的比率於1997年曾攀升至逾十六倍(目前為十四點五倍)。換言之,中國不少省市的樓價偏高情況比金融海嘯前的部分工業國家城市更甚。』

 

我在《現時樓市有沒有泡沫》一文中所引用的樓價與家庭年收入比率的國際標準為6,但信報研究報告認為,以發展國家(或城市)的標準,這個比率的「正常水平約為四倍以下,比率若高於五倍,可界定為嚴重地負擔不來」。信報研究報告並且指出,「香港的比率目前為14.5倍」,遠遠超過我所說的8.4(當按揭利率為1.55%)11.9(當按揭利率為5.5%)

 

且不討論樓價與家庭年收入比率的國際標準應該是4還是6,先談談香港的比率。就算按照我所引用的較高國際標準比率6倍去衡量,香港目前的比率14.5倍仍是極度偏高,遙遙領先於美國、英國及澳洲的少於4倍、5倍及7倍。

 

信報研究報告認為香港樓價偏高的程度,令我的泡沫論小巫見大巫!

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼