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功。德。言
樓價按周跌幅兩年僅見,陳德霖的弦外之音
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年10月27日

樓價全線回落,跌幅兩年僅見

 

近月股市大幅波動,加上美國聯儲局9月中暫不加息,市場普遍對經濟前景不明朗感到憂慮,結果反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL),當中八大指數錄得25周以來首度全線下跌。最新公佈的CCL指數報144.61,按周跌1.26%,創9周新低之餘,跌幅更是118周(逾兩年)最大。

 

樓價的調整主要由新界區中小型單位帶動,市區大型屋苑及豪宅跟隨其後。

 

樓價會繼續深化調整,還是稍後可以站穩腳,仍需觀察一段時期。

 

旅遊、零售業的不景,揭開經濟不景的序幕

 

最近年餘,自由行減少及愈演愈烈,導致旅遊業及零售業不景,不景且有日趨惡化之虞。在工、商、住、舖四類物業中,店舖首當其衝,最近大半年,街上的吉舖愈來愈多,旅遊區的旺舖亦無僥倖,租金開始下跌。國際測量師行指出,第三季四大核心區舖租按季跌了9.1%,創17年以來最大季度跌幅,其中銅鑼灣跌租幅度最大,按季跌11%,今年至9月底更跌22%。該行又預計,第四季核心零售商舖平均租金會繼續下跌,全年租金下調2025%,而未來數季會出現更多奢侈品零售商退租或整合的情況,非奢侈品商戶會成為未來舖市主要動力。最近專售高檔手袋及皮革用品的Coach旗艦店提早跟業主解約撤退,類似的行動相信陸續有來。

 

本港的旅遊及零售業盡管佔GDP不高,但卻養活20多萬勞動人口,旅遊及零售業的不景,嚴重到某種程度,無可避免影響這20多萬人的收入和就業,加劇了本港經濟的不景,樓價想獨善其身,難矣!

 

小心二手中小型住宅單位供應的增加

 

在過去一年,部份投資者及用家購入了第二個甚至以上的遠期樓花住宅單位。這些中小型遠期樓花住宅單位在未來一、二年會陸續入伙。無論是為了避免支付特別印花稅,還是避開辣招下銀行的極低按揭成數(受制於金管局的規管,銀行對第二個或以上住宅單位的按揭成數極其量不過三、四成),這些投資者及用家很可能被逼將自住的第一居所放售。這樣,市場頓時多了大批的二手中小型住宅的供應,拉低樓價。

 

陳德霖的警告

 

陳德霖918日在會見記者時表示,雖然聯儲局暫未公佈加息,但留意到當中13位委員仍認為今年有加息機會,祇要美國能源價格保持穩定,對美國通脹的影響就會慢慢減退,加息條件也會漸漸成熟,超低利率的情況不會長期維持。他指,香港的樓價、市民收入和購買力脫節的情況非常嚴重,提醒市民置業時量力而為,以免利率正常化後出現財務問題。陳德霖預期在未來一段時間,樓市走勢將不明朗。他指出,過去樓市過熱主要有三大原因,分別是供應不足、美國及全球低利率,以及內地購買力強勁,近日三種情況已出現改變,而近期內地A股及港股更是齊齊動盪,也讓樓市置業氣氛減弱。金管局會密切關注樓市,如果樓市轉差,會適時放鬆逆週期管理措施,穩定銀行體系。

 

在上個月的通訊,我們提到陳茂波的警告。論到對全面市場資訊及土地房屋供求數據的掌握,無出土地發展局之右,其局長此刻委婉地叫市民別買樓的警告值得特別注意。同樣道理,論到對資金走向和利率走勢的瞭解,無過於掌握數以千億計外匯儲備的金管局,其總裁的警告因此絕不能掉以輕心。我們尤其要記得,陳德霖在過往數年,總是密切配合政府的辣招,不斷透過金管局收緊按揭成數,這次破天荒放聲氣「適時放鬆逆週期管理措施」,當前本港經濟的不妙,呼之欲出。

 
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