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功。德。言
長實「高價」投地,後市將可看高一線?
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年10月15日

長實在107日以補地價29.5526億元及讓港鐵分紅比例為賣樓收益最少15%的「高價」擊敗其餘5家財團,奪得將軍澳日出康城8期臨海住宅項目。

 

消息見報後,我先後接到記者及讀者的提問:「向來無寶不落的長實地產以高價投得地皮,對後市有甚麼啟示?」

 

表面上請教我,問者其實已有傾向。他們其實認為,早前表示「過去兩年,集團對全球地產業務持審慎態度,加上內地房地產方面,部份城市出現供求失衡風險,故減少買入土地」的長實,此刻竟然高價投地,那不是表示長實看好樓市的後市嗎?素來看市奇準及無寶不落的李嘉誠,此刻居然去馬,那代表後市很可能會一反眾議,出奇地好。

 

問我對長實高價投地看法的記者或讀者,肯定不是本專欄的長期讀者,因為個人素來不大認同人們對賣地的成交價的認真和重視,更不理解大小買家賣家為何將市場上或自己物業的買價售價與賣地成交價掛鉤。賣地成交價祇反映個別地產發展商對未來地產市道和所奪地皮發展潛力的看法,地產發展商亦是人,他們亦會計錯數。過往發展商因為高估形勢,在拍賣場高價承地,結果要以虧本價出售旗下物業的例子屢見不鮮。售價不是永遠等於成本+利潤,可以是成本-虧損。

 

再者,像長實或新鴻基地產這樣數一數二的大發展商,他們的出價,有時是基於全局性的戰略考慮,一時一地的得失可以從不放在心上,如果較高的賣地成交價可刺激及提高旗下整體樓盤的售價,從而得多於失,投地多付一點費用又算得甚麼?!

 

市場樓價由供求而非成本決定,麵包不一定貴過麵粉!如果麵包貴過麵粉是金科玉律,則長實出價29億餘實在太愚蠢了,它應該出58億,甚至更高,愈高愈好!這樣,長實將來的日出康城第8期新盤固然可以賣得更高價,盈利更可觀,更立竿見影的是,長實現時擁有的大量未賣物業的市值,頓時大幅飛升,豈不妙哉?!

 

經濟學還有這麼一條規律,商品價格愈高,需求(即願買的人)愈少。樓宇亦是商品之一,不會例外。縱使賣地價能帶起樓價,業主們不要以為鴻鵠將至,認為所有類似物業都理所當然可賣到相同的好價錢。在上述規律的作用下,樓價愈高,買家愈少,恐怕祇有少數業主能以該價售出。

 

說到長實的投地價,雖然每呎地價高達2,830元,估計將來要賣13,000元一呎,才有可觀利潤,但考慮到將軍澳現時望海的單位,售價早已超過11,000元一呎及將軍澳第7期會德豐補地價38.8779億元(呎價3,147元),說投地價高,有點言過其實,長實僅是以市價投地。總投資過百億元,那祇能說是巨額投資,但不是高價投地。

 

當然,以目前低迷的市況,樓價似乎易跌難升,以市價購地亦代表著勇氣。但這個勇氣,可以因為上述諸種原因之一或全部,實在不必過份解讀。

 
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