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功。德。言
溫馨的提示,樓市的警鐘(3)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年9月30日

其他利淡因素(續)

 

8月中,爆發了環球股災,多國經歷7年前金融海嘯以來最大的跌市。在本港,恒生指數連跌7天,824日以5.2%的跌幅收市,較諸今年4月的高位,已經蒸發了四分一財富。上海股市綜合指數更急挫8.5%,市值祇及今年6月高位不足四成,今年以來的升幅全部報銷(925日,上指收市為3,092點,較612日高位約5,166點仍跌去40.1%)。骨牌效應下,亞洲以至歐洲主要市場的跌幅由47%不等。

 

1979年第四季至今,官方私樓樓價指數(由差餉物業估價處編製)與恒指走勢的相關性高達0.85,意味港樓港股一向同生共死。回歸分析更顯示,自2011年歐債危機開始,恒指走勢幾乎可解釋近八成樓市走勢,兩者近年愈行愈近。近月的股災,看來早晚影響樓市。

 

2013110日,澳元兌美元達到近年的高點1.0598後,輾轉回落到2015925日的低點0.7014,跌幅(亦即貶值)為33.8%;加元兌美元,由2012914日的高點1.0295回落至今日(2015929日)早上的低點0.7457,跌幅為27.6%;歐羅兌美元,由2014313日的高點1.3952回落到今年94日的低點1.1149,跌幅為21.1%

 

從美元兌上述3隻國際主要貨幣來看,美元在過去3年平均升值27.5%。由於港元與美元掛鈎,港元同期的升值大抵亦差不多高達27.5%。換言之,外來投資者購買香港物業現在較二、三年前要多付差不多三成的錢。強港元還對本港的出口、旅遊業及零售業不利,最終對香港的整體經濟不利。

 

美元(港元)升值及人民幣及國際主要外幣貶值方興未艾的趨勢,對香港物業的需求和樓價是否有嚴重的負面影響,思之可以過半矣。

 

過往利好樓市的因素目前幾乎消失殆盡,連最後及最堅強的高樓價堡壘如低息及住宅單位供不應求,在美國很快啟動加息周期及梁振英政府加快搶地推地的情況下亦告失守或即將失守,樓價調頭回落、打破祇升不跌的神話的日子看來就快來臨;利淡樓價的因素愈湧愈多,特別是令人擔憂的國內經濟困難,在香港經濟最受國內經濟影響的情況下,未來(終極一跌前)樓價易跌難升,縱使升,時間不會長,升幅亦十分有限。

 

在股災之前,尤其是新鴻基地產在8月初以高價奪得西鐵元朗站上蓋項目後,港九新界的二手屋苑的成交價不斷創出新高。但到近日,由於經濟蕭條萬象皆頹,長期企硬的香港樓價及租金也出現劈價潮,9月以來已有30宗新盤撻訂個案;二手樓劈價出貨的現象亦愈湧愈多,黃埔花園、太古城、藍田等樓盤均出現劈價成交案例,惟買家信心在經濟不明朗下倍受打擊,整體交投仍冷清;較市價平311%的「筍盤」並不罕見;這些現象近數年前所未見。

 

樓市由量跌價升變為量價齊跌,這是樓市摸頂的不良先兆。

 

小結

 

鑑此,個人認為陳茂波所言,絕非出口術,而是一片苦心。他呼籲市民入市宜「量力而為」,是委婉地叫市民別於這個時候入市,溫馨提示其實是樓市警鐘。警鐘響得有道理嗎?有,道理一如我上文所分析,十分充份! 

 

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