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功。德。言
溫馨的提示,樓市的警鐘(1)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年9月26日

陳茂波對土地供應和私人住宅樓市的新分析

 

近日發展局局長陳茂波就私樓市場起變化,陳述了好些新觀點,呼籲置業者小心新形勢。

 

陳茂波的觀點扼列如下:

 

1.         基於政府過去幾年努力,私人住宅市場情況起了根本變化,供應大幅增加,市民應該留意市場這個發展。根據6月底數據,預計未來34年的潛在一手樓供應量將高達83,000個單位,較20126月底現屆政府上任時高出約28%,估計這潛在供應量會持續高企。而這80,000多個單位中,近七成都是實用面積低於70平方米的中小型單位。與此同時,一批已完成補地價或即將完成招標程序的土地,亦可額外提供11,300個單位。至於私樓落成量方面,差餉物業估價署預測明年的落成量便達到約20,000個,較過去10年的平均數高約七成。事實上,過去3年(2012-14年)的平均動工量也較再對上5年(2007-11年)的平均動工量大幅增加約58%

 

2.         現時本港住宅整體成交量,徘徊於1997年以來的低位,20132014年的本港住宅的整體成交量分別祇有約50,700宗及63,800宗,遠低於兩個樓巿高峰期1997年(約172,700宗)和2010年(約135,800宗)的水平;而且一手樓所佔的比例是過去10年(自2005)以來最高;

 

3.         坊間樓價指數祇反映二手市況,二手成交淡,個別特殊成交價足以影響指數;指數亦並非反映一手市況,而政府觀察一段時間後發現,在供不應求時,一手樓價可較二手樓價高逾20%或以上;但過去一年多,這差距已逐步收窄;當局見到有個別地區的新樓,在計及回贈等優惠後,售價甚至平過同區二手樓;

 

4.         過去兩個月,本港以至全球經濟氣氛均持續變化,經濟前景似乎變得更不明朗。據上月公布的上半年經濟報告,縱使本港經濟今年第二季仍錄得按年2.8%的實質增長,未來卻挑戰不少。今年以來,環球經濟表現遜於預期,以致亞洲出口全面受挫,區內經濟增長普遍放緩。與其他多個亞洲經濟體一樣,香港整體貨物出口在第二季亦告轉差,較去年同期實質下跌3.6%。另一方面,訪港旅遊業持續放緩,訪港旅客人數過去兩個月更出現負增長,旅客人均消費亦繼續下滑;今年七月的零售業總銷貨價值,按年下跌2.8%,其中服裝、藥物及化妝品、珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷售貨值跌幅較大。此外,環球金融巿場波動加劇,本地股巿近兩個月相當反覆,恆生指數曾由高位下跌近三成,目前仍較5月時的高位下跌了逾兩成。展望下半年,香港仍要面對眾多外圍不明朗因素,包括美國加息步伐未明,歐洲和日本經濟未見復蘇,以及中國經濟的下行壓力等,後者對香港的影響尤其重要,假若內地經濟出現波動,本港將會首當其衝受到影響。

 

在上述背景下,陳茂波呼籲有意置業的市民應當倍加留神,小心衡量風險,量力而為。陳茂波同時否認出口術冷卻樓市,強調祇是市民未能掌握全面市場資訊,所以政府列出供求情況,讓市民置業時可作更全面的考慮。

 

- 待續 -

 
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