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功。德。言
利好利淡因素,此消彼長,何以自處?
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年7月28日

長期利好樓價的重要因素即將消失殆盡

美國聯邦儲備委員會主席耶倫715日在出席眾議院金融服務委員會聽證會時,預期經濟將於今年餘下時間繼續改善,失業率將逐步下跌,如果美國經濟和勞工市場繼續按照當局預想的方向發展,局方將可在年底前開始加息。嚴格而言,耶倫的說法與她之前一周的演說完全沒有分別,耶倫在這個時間重複同一段說話,加深了聯儲局會考慮9月加息的可能性。

美國早期結束量寬,基於近期經濟表現,美國今年年底前加息似已勢在必行。去年第三季美國經濟增長達到5%的高水平,比原先估計高一截,失業情況也持續改善,對備受政治壓力要令利息正常化的聯儲局來說,加息實在不能再拖。超低息是過去五年香港樓市屢創新高的原動力,現在息率瀕臨轉勢,按揭利率將拾級而上,令超高樓價更難負擔,樓市屆時出現調整勢將無可避免。

利淡因素顯現漸多

中國近二、三年經濟已經放緩。為了保七,中國財經當局過去一年不惜放寬了行之數年的購樓限制,同時以各種方式為銀行體系創造了大量新的信貸和流動性,讓各地樓市重新活躍;與此同時,於去年10月推動滬港通(並承諾稍後再推動深港通),讓中港(包括外資)投資者得以互相購買對方地區的股票,意圖全面再進一步活躍國內的股市。新措施的出爐,令上海A股指數由20149月的2,343點上升至今年6月的超逾5,000點,升幅高達1倍強。

A股升得實在太急了,股價嚴重脫離企業基本因素,終於在6月出現大跌市,上海股市市值蒸發了約30%,內地股民飽嘗巨大財富瞬間蒸發的股災之痛。

為了阻止股價進一步下滑,中央終於「暴力」救市,干預股市的行政措施層出不窮,最終雖令股市暫時安頓下來,但卻進一步露國內經濟放緩的嚴重性。A股股災固然重創中國刺激經濟的努力,亦波及香港股市,觸發類似A股的大跌市,恆指由6月的差不多29,000點下跌至727日的24,352點,跌幅接近16%,跌去市值三、四成的港股比比皆是。香港股災所導致的負財富效應(特別對樓市的影響)不容低估。 

香港樓市最近依然是一手主導,樓價屢創新高。買賣成交量本就不多,現在進一步萎縮,萎縮歸根結柢是因為價高。吊詭的是,現時仍有眾多瘋狂的、迷信樓價祇升不跌的買家入市,從最新數據及新樓盤「收票」紀錄屢創新高來看,香港樓市仍然很牛,樓價短期內可能一再破頂。際此時刻,我們要潑一點冷水:過往利好樓市的因素目前幾乎消失殆盡,連最後及最堅強的高樓價堡壘如低息及住宅單位供不應求,在美國很快啟動加息周期及梁振英政府加快搶地推地的情況下亦告失守或即將失守,樓價調頭回落、打破祇升不跌的神話的日子看來就快來臨;利淡樓價的因素愈湧愈多,特別是令人擔憂的國內經濟困難,在香港經濟最受國內經濟影響的條件下,買賣雙方都宜細心評估後市的可能演變;證諸本港過往60年的地產發展史,一個上升浪絕少超過13年,而今次的上升浪,由20039月起計,不經不覺已達12年,差不多了。

 
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