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房屋透視
新辣招凸顯政府對樓市束手無策
 
蘇偉文
浸會大學持續教育學院院長
2016年11月8日

政府上個星期宣布,由上周五起將物業買賣印花稅由原來的百分之四點五至八點五,劃一上調至百分之十五,新印花稅(辣招)除了不包括非住宅物業之外,將會適用於所有個人和公司買家,但首次置業的香港永久居民可以沿用舊制,根據政府的說法,這是保障首次置業人士的權益;然而,表面上新辣招是針對投資者而非首次置業用家,可是新辣招釋放的市場訊息卻非正面,也凸顯了政府對樓房市場亢奮的束手無策。

遏抑需求不治本

在新辣招實行之前,印花稅是以累進上升的計算法,對細面積的單位影響較小,所以出現了一種情況,就是在樓價上升時,細單位的面積也愈來愈小,一來是對應呎價上升的影響,因為呎價上升而單位面積縮了水,總樓價還是保持在一個特定範圍,對買家來說自然較易負擔,二來亦由於總樓價保持在較低的範圍,要付的印花稅也會較少,這個奇怪現象在香港樓房市場已是見怪不怪了。在過往一段時間之內,細面積單位(市場戲稱之為「納米樓」)的樓價升幅最為厲害,呎價升幅比真正的豪宅還要高,所以政府這次新辣招將印花稅統一為百分之十五,對中小型物業來說印花稅增幅最大。

政府上一次推出辣招已經是三年多前,實行「雙倍印花稅」以及「買家印花稅」的用意在需求管理,即針對的是購買第二套房的本港永久居民,又或是非本港永久居民的外來人士,而沒有物業的香港永久居民可以得到豁免。

而現在的新辣招內容,是建基於上一次辣招的做法,可說是三年多前的辣招加強版,即加大了需求管理上的力度。由於對首次置業的香港永久居民沒有影響,這次辣招也是用以遏抑投資需求,特別是對中小型單位的出手力度頗重,除了上文所說的細面積單位樓價上升情形之外,亦反映出政府面對樓價節節上升已是無計可施。不少官員已不止一次的向外表示,未來樓宇的供應會相當充裕,可是從樓價的上升以至新辣招的推出,市場的實際行動已說明了市場對官員的說法的不同意。

增加供應是王道

從數字上看,要繳付辣招稅項的樓宇買賣宗數,在今年八、九月份有明顯的增長,反映了買家對多付印花稅的接受能力增加,由於要繳付辣招印花稅的是非首次置業人士,這說明了這些非用家對未來樓房價格有信心,可以接受多付辣招稅項,原因是他們覺得額外所付的辣招稅款,最終可以從樓房價格的上升值來抵銷。換言之,這些人士已將辣招稅款視作投資成本的一部分,樓房投資者對後市看好,主要還是認為未來樓房市場供應比不上需求。

社會上對樓房的需求持續剛性,除了是自然的居住需求之外,對樓房的投資需求和市場對未來樓房供應大增並不看好,也是令剛性需求居高不下。現時市場資金充裕,可是投資環境風高浪急,對不少人士來說,購置樓房投資保值總算是有磚頭在手,這個投資偏好並不容易改變,除非有可靠的替代投資工具。

另外,在一連串事件之中,可見政府在覓地建屋上的不容易,發展新界東北遇到強烈的保育聲音、在橫洲收地上的棕土爭議、維港以外填海的司法覆核等等,都說明了未來增加土地供應的困難,缺乏土地供應的推論,自然是樓房供應的不足,這些因素加起來,樓房需求怎能不持續剛性。

面對這個需求,應對的王道自然是增加供應,可是政府用的是不停加辣的辣招,等於是說王道行不了,惟有用霸道的嚴厲需求管理了。