主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 9273    回應 : 2
精英文集
新辣招凸顯政府對樓市束手無策
蘇偉文
(東方) 2016年11月8日
政府上個星期宣布,由上周五起將物業買賣印花稅由原來的百分之四點五至八點五,劃一上調至百分之十五,新印花稅(辣招)除了不包括非住宅物業之外,將會適用於所有個人和公司買家,但首次置業的香港永久居民可以沿用舊制,根據政府的說法,這是保障首次置業人士的權益;然而,表面上新辣招是針對投資者而非首次置業用家,可是新辣招釋放的市場訊息卻非正面,也凸顯了政府對樓房市場亢奮的束手無策。

遏抑需求不治本

在新辣招實行之前,印花稅是以累進上升的計算法,對細面積的單位影響較小,所以出現了一種情況,就是在樓價上升時,細單位的面積也愈來愈小,一來是對應呎價上升的影響,因為呎價上升而單位面積縮了水,總樓價還是保持在一個特定範圍,對買家來說自然較易負擔,二來亦由於總樓價保持在較低的範圍,要付的印花稅也會較少,這個奇怪現象在香港樓房市場已是見怪不怪了。在過往一段時間之內,細面積單位(市場戲稱之為「納米樓」)的樓價升幅最為厲害,呎價升幅比真正的豪宅還要高,所以政府這次新辣招將印花稅統一為百分之十五,對中小型物業來說印花稅增幅最大。

政府上一次推出辣招已經是三年多前,實行「雙倍印花稅」以及「買家印花稅」的用意在需求管理,即針對的是購買第二套房的本港永久居民,又或是非本港永久居民的外來人士,而沒有物業的香港永久居民可以得到豁免。

而現在的新辣招內容,是建基於上一次辣招的做法,可說是三年多前的辣招加強版,即加大了需求管理上的力度。由於對首次置業的香港永久居民沒有影響,這次辣招也是用以遏抑投資需求,特別是對中小型單位的出手力度頗重,除了上文所說的細面積單位樓價上升情形之外,亦反映出政府面對樓價節節上升已是無計可施。不少官員已不止一次的向外表示,未來樓宇的供應會相當充裕,可是從樓價的上升以至新辣招的推出,市場的實際行動已說明了市場對官員的說法的不同意。
增加供應是王道

從數字上看,要繳付辣招稅項的樓宇買賣宗數,在今年八、九月份有明顯的增長,反映了買家對多付印花稅的接受能力增加,由於要繳付辣招印花稅的是非首次置業人士,這說明了這些非用家對未來樓房價格有信心,可以接受多付辣招稅項,原因是他們覺得額外所付的辣招稅款,最終可以從樓房價格的上升值來抵銷。換言之,這些人士已將辣招稅款視作投資成本的一部分,樓房投資者對後市看好,主要還是認為未來樓房市場供應比不上需求。

社會上對樓房的需求持續剛性,除了是自然的居住需求之外,對樓房的投資需求和市場對未來樓房供應大增並不看好,也是令剛性需求居高不下。現時市場資金充裕,可是投資環境風高浪急,對不少人士來說,購置樓房投資保值總算是有磚頭在手,這個投資偏好並不容易改變,除非有可靠的替代投資工具。

另外,在一連串事件之中,可見政府在覓地建屋上的不容易,發展新界東北遇到強烈的保育聲音、在橫洲收地上的棕土爭議、維港以外填海的司法覆核等等,都說明了未來增加土地供應的困難,缺乏土地供應的推論,自然是樓房供應的不足,這些因素加起來,樓房需求怎能不持續剛性。

面對這個需求,應對的王道自然是增加供應,可是政府用的是不停加辣的辣招,等於是說王道行不了,惟有用霸道的嚴厲需求管理了。
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
1. CD ROM 2016-11-08 12:43:02
亦都証明, 今日還在投資住宅的人, 心態之強大~~~ 他們並不打算爭朝夕, 而係從防守出發, 求個超長線保值......

那些估計短線2手要跌10%既專家, 恐怕要跌眼鏡了...
2. M K 2016-11-09 01:51:27

[將軍澳45宗反價 車位加22%最癲] 


辣招越出越廢,業主反籍廢招加價,果然廢官出廢招!

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55881302

政府今次推出的新辣招,趕絕投資者買多間住宅,加上工商物業不受新措施影響,市場預料將有大批資金轉炒非住宅物業,將軍澳有車位即時反價兩成。
美聯物業劉浩勤表示,政府上周五加辣後至今,將軍澳業主反應各異,有加價有反價,但反價佔多,多達45宗,減價則只有7宗。當中以車位加得最癲,例如都會駅1個車位,以及將軍澳廣場兩個車位,加幅均逾20%。其中將軍澳廣場B2層單號車位,原叫價148萬元,現加至180萬元,加幅22%。將軍澳住宅亦有近30宗反價,加得最勁是都會駅9座高層F室大單位,原叫價890萬元,現勁加價「一球」至1,000萬元,呎價13,680元,加幅12%。另峻瀅2座高層E室三房戶,叫價由650萬加至710萬元,加幅近一成。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55880157

政府加辣後,新盤續有成交,宏安地產(1243)與錦華地產合作發展的馬鞍山恒光街新盤薈晴更有一名買家大手掃入4伙,涉資1,993萬元。據悉,由於買家之前未有物業,故仍以「首次置業」身份入市,可享低稅率,只需繳付74萬元稅款,慳逾164萬元。

本報向政府查詢上述做法會否影響新辣招成效,以及會否推出措施防範有關行徑,政府發言人今晚十點回覆稱有關提問正在處理中。
據了解,有一名持有本港永久居民身份證的「上車客」,今日大手掃貨,購入薈晴4間一房單位,328至337方呎,以即供價成交,單位作價496.3萬至500.1萬元,成交價合共1,993萬元。由於買家之前未有物業,今次大手掃貨亦用一份買賣合約簽署,故只需繳付3.75%最低稅率,即74.7375萬元。
如按照政府新辣招計,投資者購入多於一間住宅,要劃一付稅15%。以最貴單位500.1萬元繳付首次置業低稅率3%,其餘單位繳付15%DSD計,合共要向稅局繳付239.394萬元。因今次以一份買賣合約簽署,故新買家合法地慳稅逾164.6萬元,勁慳69%。
稅局的條款指出,一名香港永久性居民,在香港沒有任何住宅物業,他簽署一份買賣協議,同時購入多個住宅物業單位,可按較低的標準稅率繳納。因為印花稅是以文書為基礎來徵收,由於只有一份買賣協議,所有在合約內的物業單位均可按第2標準稅率(即較低稅率),繳納印花稅。事實上,在買賣協議內的所有物業單位會被視為單一的「住宅物業」。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55879244本地換樓客3388萬購浚峯特色戶,付新稅508萬

本地換樓客3388萬購浚峯特色戶,付新稅508萬新辣招生效後,恒地(012)堅尼地城浚峯錄得本港永久居民入市個案,43樓A室特色戶,三房一套單位,實用面積976方呎,連666方呎天台及43方呎平台,以3,388.77萬元成交,呎價34,721元,為項目呎價及樓價新高。據悉,新買家為換樓客,購入浚峯後會將自住單位售出,但仍然要先付新印花稅,稍後成功售出單位後才獲退回。以新稅率計,買家要付508.3萬元印花稅,較加辣前多付220.3萬元稅款。雖然新買家有權退回稅款,但須於半年內售出自住單位後,向稅局申報,獲稅局批核後才可退回。如核准為合資格人士,買家只需付約144萬元印花稅,有約364.2萬元稅款可獲退回。但無論如何,買家都要預備逾500萬元額外資金作預繳印花稅。浚峯全盤尚餘最後一伙43樓B室,同為特色戶,實用面積941方呎,較早前已上價單,定價3,134萬元,但未作出銷售安排。


----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

睇番下面之前幾次辣招舊聞,個個專家阿地產佬講辣招效果講到好有point言之鑿鑿甘,看看今天樓價真係笑死人,啲所謂專家名家燈到阿(或者既得利益扮可憐扮冇飯食)..........宜家回帶個個都勁好笑勁"中要害"。


維持中原指數CCL 2017去到200點預測,政治亂局未來十年先係基本因素,個個想落CY面,邊會甘容易比樓價跌!今日出左官商勾結廢招之后,再加上宣誓之后立會之亂令到未來十年土地供應和辣招效用癱瘓的鐵一般事實,發展商及炒家在最近宣誓之后看準了未來供應會再一次斷層 (看看啟德賣地萬三/呎大家就明白了!),立法會議員已變成"為業主/發展商請命"! 絕對支持CY連任,佢簡直係業主同發展商心肝寶貝,招出得愈多,樓價回小小就愈係報復式上升,業主同發展商愈賣得慢反而賺得愈多。 未來幾個月絕對係鋤價入市良機!!


http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20140122/52115059
張炳良:兩輪辣招終「馴服」 樓市 2014年01月22日

本港近年樓價高企,運輸及房屋局局長張炳良認為,經政府推出兩輪調控樓市的辣招後,終於將樓市「馴服」下來。
張炳良稱,去年樓價每月平均上升0.2%,遠低於他2012年上任時的市況。但對於樓價未有掉頭回落,他辯稱樓價要視乎外圍經濟,而政已府汲取98年樓市大跌的經驗,政府政策是「管理需求、增加供應」。不過,新樓規劃至落成普遍需時5年,未必能即時見到成果,強調本屆政府並非逃避責任。對於立法會房屋事務委員會昨早流會,張炳良稱感到可惜,因為市民非常關注房屋政策問題,立法會秘書處已安排下周二再開會

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20101120/14681943
歷來最辣招 或再炮製負資產 2010年11月20日

【本報訊】政府之前連番出招壓樓市,都被譏諷為「冇料到」,昨日終肯「痛下毒手」,向所有中短炒家施加懲罰性徵稅,加重他們的炒賣成本;且又進一步收緊按揭成數至最低僅五成,都是前所未有的辣招。...........................中原地產董事總經理陳永傑認為今次招數極辣,為其入行數十年未見,相信也是前所未有。他指措施擺明趕絕中短線炒賣活動;按揭低至五成,又大大加重入市成本。估計由現在至下月底的短期成交量會大跌三至五成,回落至約6,000多宗,明年首季「都唔會有好景 o架喇」,最多可維持6,000至7,000宗水平;至於未來個半月樓價會跌5%。香港置業行政總裁李志成也認為招數狠,因兩年內轉售,無論賣樓賺蝕都要被徵額外印花稅,中短線炒家勢將大減,保守估計短期成交量跌逾兩成,短期內或會出現撻定個案。資深投資者科達地產主席湯君明直言,政府向短炒住宅市場徵重稅影響較大,料未來數月肯定「有價冇市」,早前入市的買家隨時變成負資產苦主。他指,現時樓市泡沫已經越吹越大,「隨時自己會爆,但政府出招,即係走去篤吓佢,等佢快啲爆」。他預期,成個樓市會「呆咗,有價冇市」。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130801/18359100

「中港樓市入寒冬」
陳啟宗愛熊市 等候買地 2014年02月16日

【本報訊】近年一直看淡本港樓市並異常看好內地市場的恒隆地產(101),其主席陳啟宗昨日態度突變,坦言內地租賃市場已跟香港樓市一樣將進入寒冬,.........................陳啟宗又強調,香港樓市步入冬天,是因政府短期內不會撤走樓市「辣招」,「因為社會上太多聲音唔想地價升得太快,所以唔會撤走辣招。」他更形容現時的辣招已「辣到標眼淚」,因此不用再「加辣」,被問到會否擔心1,400個貨尾賣唔出,他僅回應指,「睇吓係要價定要量,恒隆物業位置好,冇話賣唔賣得出。」
投資導航:今年樓市易跌難升 2014年02月16日
四大指標 全部利淡

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140216/18626801

樓價高企,似是無殼蝸牛的魔咒,但最近似乎有破解迹象。中原城市領先指數由高位回落,發展商亦開始劈價賣樓,二手樓價亦跟隨向下,究竟樓市是否真的難敵地心吸力?今期「投資導航」用四大指標驗證,預期樓市將進入易跌難升周期,上車客有機會圓夢了
【指標一】供應急增 
指標二】 美國聯儲局新任主席耶倫,上周首次出席國會聽證會上表明,即使美國失業跌至低於6.5%水平,聯儲局亦不會即時加息,並指美國勞工市場尚未全面復蘇,有需要繼續採取進一步扶持行動,因此會維持低息一段長時間。雖然港元與美元掛鈎,理論上港息與美息同步,但本港不少官員及業界均表示,本港絕對有機會較美國先行加息,在供樓負擔進一步上升下,樓價肯定會有壓力。
■在政府三個辣招齊發下,成功趕絕投資客,亦令交投呆滯。

【指標三】辣招衝擊 部份業主跪低政府為應付2008年金融海嘯後急速反彈的樓市,於2010年率先推出額外印花稅(SSD),但樓價卻升得更勁,至前年底除延長SSD及加重稅率外,同時針對一些非本港永久性居民及公司客買家,推出買家印花稅(BSD)。