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精英文集
納米樓如何增空間?
邵志堯 
2016年10月25日 (東方)
政府差餉物業估價署以面積大小ABCDE把物業單位分門別類,A是429呎以下,B是430至752呎,C是753至1,075呎,D是1,076至1,721呎,E是1,722呎以上,他們用來統計再結合香港人口收入結構去規劃未來的房屋供應。

補救換樓階梯消失

筆者認為,這個分類方法已過時,因在金融海嘯後,全球央行進行QE令市場扭曲,資產價格急升,香港政府為壓抑樓價推行的行政手段如新增稅款和持有期限,和金管局推出逆周期措施加高首期和壓力測試,令市民入市和換樓增加很高難度,整條換樓階梯消失。

從前沒有資產的人,可先由A開始一級一級向上換樓,因賣掉A類物業連同數年供款和樓宇的升值,便可以支付B類的首期。不過,隨着樓價急漲和不同銀碼首付不一樣,令難度大增,700萬元樓價首期要40%,700萬至1,000萬元樓價的首期要50%,換樓客很難再多付額外的10%首付,令換樓出現斷層,A不能晉升至B,令A的單位難以釋放,二手市場淡靜便是這個原因。

發展商為促銷貨源,只有把單位愈建愈細。由於面積細小,令總價也較小,方便上車客。上世紀八十年代曾風行二百多呎物業,但單位至少還有一房一廳,但現在這樣的面積也嫌大,要再縮小至接近一百呎,才可把總價降至可負擔水平,有人戲稱此為納米樓。

內地增高法具彈性

筆者認為,A類還分得未夠仔細,應要細分為A1至A3,A1是納米樓在150呎以下,A2是151至300呎,A3是301至429呎,細分後才可了解現在市况。

政府常強調每年有多少個住宅單位可供應,但若大部分集中在A1類單身公寓型,和以前可住四人家庭的A類型相差太大,表面單位數字的增加對解決房屋問題便變得沒有意義。

事實上,內地有一種住宅開發類型香港是沒有的,便是可個別發售的服務式公寓,他們和香港的A1類型相似,面積也是一百多呎,不過他們容許樓高可增至3.6至4.5米高,便可把單位內多建半層作臥室,令到布局較為合理。

香港受制於建築物條例要求,建至這個高度便作兩層計,令納米樓布局惹人非議,如身形稍健碩的人不能正常如廁、洗手盆不能放在浴室內、平台面積較室內空間還要大的問題,稍為增加一點高度便可換取合理布局的做法,是否可作諮詢?

推倒樓價幾不可能

在央行無限QE年代,要推倒樓價基本上是不可能的任務,樓宇納米化也是必然趨勢,是時候想想怎改變或放寬建築條例,去迎合新時代和新形勢,僵化條例沒有好處,多思多想才能得益。

邵志堯 

資深測量師,江西財經大學客座教授,曾在4家香港房地產上市公司當高管超過20年,擁有豐富中、港物業發展經驗。
 
 
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1. 向日本學習 2016-10-25 15:50:26
每一間150呎納米樓其實可以間成15間棺材屋,咁樣供應馬上增加多15倍,青年住屋問題可以馬上解決,棺材屋亦可以遷就到青少年嘅購買能力,可謂一舉兩得。
2. 引刀一快 2016-10-25 17:34:01
邵先生

大陸嘅“假複式”,單層面積一般都有400呎以上,以香港納米樓size,樓梯都佔咗四分一。

而且,一般總高度為4.5公尺,減埋中間樓板厚度,好壓抑。
3. 向饭民说不 2016-10-25 18:21:57
引刀,假复式胜在价钱合理,有咩问题。
4. 引刀一快 2016-10-25 20:47:28
向飯

如果有數維,大陸就起好多喇,一般4.5米樓層唔係對半開,樓上米九幾,樓下兩米半唔到,下一代唔使旨意出到姚明易建聯,中間樓梯本來就嘥位,豆膶咁大間屋,疴尿要行樓梯,上層敦倫,下層可以打拍子,如果價錢一樣,假複式著數D,否則嘥咗氣