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精英文集
再談關於土地問題的迷思
 
陳茂波
發展局局長
2016年10月24日

上星期我列舉了一些客觀事例和數據,希望釐清一些關於土地問題的迷思。對於香港土地規劃和供應的議題,我一直衷心希望大家可以基於事實數據、理性客觀地溝通討論。土地的規劃和發展,動輒需時十年、廿年甚至卅年,橫跨單一屆政府任期,超越這一代人,所以我們需要以踏實和專業的態度為香港的未來綢繆,避免立場先行、政治掛帥、只顧民粹考慮而忽略香港長遠的整體利益。現在我再談談有關土地問題的其他論點,希望讓市民大眾認清事實,一同尋找務實的解決方法。

「生地」變「熟地」須過關斬將

很多關於土地問題的評論,經常出現一個「誤區」,就是認為只要有地就能立即建屋或作其他發展用途。事實上,要將一幅土地由「生地」變成「熟地」作高密度發展,我們需要考慮的因素眾多,包括面積大小、環境規劃、技術條件、基建配套等,過程亦需要相當長的時間以進行各項內部和法定程序。這包括進行交通、環境(空氣、污水、噪音、氣味等)、排水、空氣流通、景觀、生態、樹木、文物、天然山坡風險等各種各樣的技術及影響評估;規劃上,我們需要考慮整個地區的發展、土地與周邊用途是否配合,以及達致可行、合理而具效益的用途布局;工程則涉及研究、設計、地盤平整、斜坡鞏固、道路、排水、污水、其他公用設施、環境影響緩解措施的落實,以及提供交通和社區設施等工作。

以上各項技術評估工作,由相關政府專業部門負責審核和把關,以確保任何土地發展計劃在各個方面均切實可行,而且不會產生不可接受的影響。至於規劃、環評、道路工程和渠務工程的建議亦需要通過各項法定程序,期間亦須諮詢區議會和其他持份者等。現時香港餘下有發展潛力的土地,不少涉及私人土地或被寮屋、棕地作業等佔用的土地,要發展相關土地必須透過法定程序,以公眾利益為由收回私人業權和清理土地,我們亦需要按相關政策處理土地上(不論是政府或私人土地)的佔用人,包括為登記寮屋或牌照構築物的合資格佔用人作出適用的補償和安置安排。

舉個實例,皇后山前軍營用地約24公頃,全屬政府土地,不少亦已平整,但缺乏基建配套,不論排水、污水、交通、環境等,都需要詳細研究合適的解決方案,前軍營內亦有具歷史評級的建築,需要考慮如何保留及保育。因此,儘管政府的目標是盡快提供約12,000個公營房屋單位,但當局仍需要大量的評估和前期工作,方可為用地進行法定規劃和其他程序,並開展相關的基建和地盤工程。按現時已經全速進行的發展時間表估計,皇后山首期發展最快仍要於2020/21年方能落成入伙。這足見從「生地」變成「熟地」的困難,以及所需功夫和時間。

多管齊下、短中長期兼備

因此,政府在土地開發方面必須考慮不同的迫切需要和優先次序。現時政府的土地供應策略是「多管齊下」,一方面,我們努力物色並優先處理一些現有市區和新市鎮範圍或邊緣位置的合適用地,包括預留政府用地、短期租約土地、空置政府土地,以及緩衝作用和保育價值較低的「綠化地帶」,同時在規劃因素許可的前提下,適度提高個別房屋用地的發展密度。這些土地由於位處或鄰近已建設地區,