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精英文集
工廈補地價計法不公
李秀恒 
香港中華廠商聯合會會長
(東方) 2016年10月20日
筆者曾在本欄指出:「增加寫字樓供應最快捷方法,莫如為工廈改建商廈鬆綁,鼓勵多些工廈業主願意投放資金進行改建,把工廈變身為符合現代要求的寫字樓。」有朋友看過後,提出一個疑問:為何好像沒有工廈業主願意補地價改建寫字樓?主要原因是政府對補地價的計算方法,工廈業主感到極不公平,惟有卻步。

首先,補地價基本原則就是將新用途的地皮價值(After Value)減以現有用途的地皮價值(Before Value),兩者的差額便是應補的地價。政府與業主最主要的分歧,就在於現有用途地皮價值的計算上。

彈性處理 釋放土地

假設業主剛於公開市場以樓面呎價5,000元收購了一幢工廈,有意重建作商廈用途,以業主角度,Before Value就是樓面地價。若同區剛以公開招標售出商業地皮的成交價以樓面地價計算為每呎7,000元,則After Value可以呎價7,000元作參考,兩者差額為2,000元。

但是,政府基本算式為:總發展價值─發展成本─發展商利潤=地價。假設該工廈的發展成本及利潤合計為每呎3,000元,Before Value就是樓面地價每呎2,000元,即業主要補的地價為5,000元。業主要補地價,還要支付拆卸工廈費用,總花費比直接買入一幅已平整好的商業用地更貴。

很多工廈都被補地價的計算方法箍死,當局如果在補地價方面靈活一點,相信不少工廈土地可以釋放。
 
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