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精英文集
發展棕地並不簡單
蘇偉文
(東方) 2016年9月27日
最近橫洲事件鬧得沸騰,當中一個爭議點是為何不去發展棕地,而去打綠化帶和非原居民搬遷的主意,主觀感覺上讓人覺得特區政府向弱勢群體埋手,政府在處理棕地問題上的手法惹來諸多非議。

在這一個爭議上,我們應該先看一下棕地問題,再去評論政府的棕地處理方式,因為現時棕地問題已經滲入對立的色彩,棕地代表的是權勢的利益,而非棕地代表的是無權無勢的一方,若不抽離一下角色,很自然的會陷入主觀感覺式的評議。

棕地是一個泊來語,本意是指西方國家在工業轉型後閒置的用地,這些棕地或會因之前工業使用而產生土壤污染,在使用上也因此有所限制,棕地使用在英國、美國、加拿大等地都有案例。至於香港的棕地,卻不是和工業有關,本地棕地的形成和農業式微有關,原來的農地因農業式微而荒廢,農地擁有者將原來的耕地闢作其他用途(主要是貨櫃場、露天儲存設施等),香港版本的棕地於是出現了。

棕地在香港並沒有明確的定義,也由於這個理由,目前究竟香港有多少棕地,卻是沒有一個正式的數據。發展局曾指出,新界最少有三百多公頃的棕地;而一些民間估算,新界棕地面積高達八百多公頃。儘管不同的估算差異頗大,但香港的棕地數量不少卻是不爭的事實,如果可以將使用效率相對較低的棕地用來發展,對解決房屋問題有很大的幫助。
補償爭論曠日持久

然而,棕地由於大多數是有業權持有人,要將棕地拿來發展建房,遇到的正是業權的考慮。

棕地由於業權人已經在使用,也就是說,棕地已在產生經濟利益,要讓棕地業權人拿出棕地來讓政府發展,必定要經過土地賠償和轉讓的程序,當中所產生的種種爭議必定不少,特別是涉及到補償問題時,更會是曠日持久的爭論。

在這裏,我們要明白,在理論層面來說,發展棕地是一個最好的選項,因為棕地已經被荒置,發展棕地應該是最合理的選擇,可是,發展棕地卻是知易行難。首先,阻撓棕地發展的是繁複的業權問題,正如上文提到,棕地是有業權的,政府要發展棕地,必先要業權人同意轉讓,但既然業權人知道政府要發展棕地,在賠償談判上必定寸步不讓。

假如棕地是由私人發展商發展的話,還可以用貴買貴賣的策略,賠償也還可以有多一點的談判空間,可是,由政府發展棕地公營房屋,對棕地業權人提供不了經濟誘因,這個也會阻礙棕地發展。香港是法治社會,業權受到保障,政府也不可以胡作非為。

而且,棕地現時已有產業在營運,收回棕地來發展,等於要這些產業搬家,那麼,這些產業又該搬到哪裏?現時使用棕地的大多是貨櫃場,會對附近民居構成交通和環境上的滋擾,要找到合適的搬遷地方談何容易。而且土地的地點是沒法替代的,要使用者轉到其他地方繼續經營,等於是將本來的經營結束,使用者未必沒有意見,到時候又會是另一個爭議的開端。在沒法妥善安置現行使用者之前,要這些棕地使用者騰出空間來是不可能的。

洪水橋項目更複雜

對比要居民搬家,發展棕地使用看起來是一個合理的選項,但實際上發展棕地要面對的困難也不少,絕不是簡單的事情,更不要說棕地地段是否集中零碎、是否有利發展。

在棕地發展問題上,我們要理解當中的局限,而未來將會有洪水橋這個大型棕地發展項目,規模比橫洲發展計劃大得多,以目前碰到的困難來說,洪水橋項目將會更具爭議。
 
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