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精英文集
私人樓是奢侈品?
邵志堯
(東方) 2016年9月27日
經濟學第一課便道出需求(Demand)和欲望(Wants)的分別,需求是要計算成本,自身有沒有能力負擔,而欲望則不會考慮,所以便會無窮無盡──零成本也,故供應者或生產商只需要滿足有需求的人,而不是有欲望的人。

入息中位數判斷籠統

普羅大眾會對名貴跑車有欲望,但廠家知道普羅大眾不是他們的目標客戶,大部分人也明白名貴跑車並不是必需品,不會去強求。若將跑車換上私人住宅,反應便會不一樣。

如果筆者公開說私人樓宇的銷售對象並不是家庭入息中位數或以下的人,肯定會被炮轟,說目前樓價已和市民收入脫節,會被打入「堅離地」的一族。

學者和傳媒很喜歡引用家庭入息中位數去判斷樓價是否合理,一層500萬元的樓宇,需要家庭入息全部拿來供款十五年才能負擔,所以樓價極之不合理,但他們絕對不會思考這個考慮的前設是否有問題,中位數或以下的人士是否私人樓宇的目標顧客,現在的家庭入息中位數是24,416元,而房屋署公布的四人家庭入息上限是26,690元,這表示收入在入息中位數或以下的人應該由政府去照顧,私人樓宇並不是他們的市場。

在公屋之上是居屋,另一類型的資助房屋,其家庭入息上限是49,000元,這意味着私人住宅的目標客戶群應該是月入49,000元以上的家庭, 以三分之一用來作居住的開支,供款的額度約為15,000元,500萬元的物業以二十五年期、貸款六成去計算,每月供款只是12,936元,而供款額中有超過八成是本金,按這個算法樓價並非高得離譜,而是非常合理。

據地產代理透露,現在購一千萬元以下的物業,在實施特別印花稅去提高外地人的購買成本之後,外地買家只佔不到五個百分點,換句話可以說是95%港人港地。

購買力爆發 睇升20%

「啟德一號」在批地條款中明確寫明不能售予外地人,故稱是港人港地,但從目標客戶群看,它和其他私人樓盤有95%是重疊的,所以發展商的高層所說的是買家以為港人港地會平售是一廂情願的想法,現在他們定出的價單絕對合理,故認購人數過萬人,可供出售單位能悉數售清,不無道理。

香港有一半人入住公共房屋,兩成在職人士月入在5萬元或以上,連同一些一早已擁有資產的人,當中有一半已把樓按付清,他們的購買力不容小覷,但被傳媒鋪天蓋地宣傳美國今年需要加息四次,大部分人都不敢輕舉妄動。

年初試過價量齊跌,及後英國脫歐公投後,利率走勢明朗化,被抑壓的購買力再次釋放,形成被譽為「世紀旺市」出現,突破去年高位別無懸念,再升20至30%並非難事,在負利率的年代,樓價和當地經濟沒有必然關係。

邵志堯 

資深測量師,江西財經大學客座教授,曾在4家香港房地產上市公司當高管超過20年,擁有豐富中、港物業發展經驗。
 
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1. AH-HO 2016-09-27 12:38:35
如果筆者公開說私人樓宇的銷售對象並不是家庭入息中位數或以下的人,肯定會被炮轟,說目前樓價已和市民收入脫節,會被打入「堅離地」的一族。』

這才是貼地的評論啊。。
2. 肥婆四 2016-09-28 06:15:25
這是最貼地文章,清楚如實冩下目下的情况。
3. 引刀一快 2016-09-29 00:36:05
樓價和當地經濟沒有必然關係。 ”

短期現象而已,長期必然有關係!
4. 好 2016-09-29 01:21:23
所有人都明的道理,只有引刀未接受現實!
5. 引刀一快 2016-09-29 09:50:59
又夾硬嚟喇。

你又試下揾D當地經濟好好,樓價又超低嘅例子吖。講明,各種古靈精怪嘅限購唔算。
6. Alan Pepper 2016-09-29 10:31:42
你好勇,在下亦有類似的言論,但已經不敢再貼了。呢度比幾隻怪獸搞串咗個party,我也開始做沉默的一群了。

各位如對號入座,與小弟無關。
7. Alan Pepper 2016-09-29 10:59:20
To 5/F 引刀

Well, 如果白粥係用白米做的,那用白米做的一定係白粥
8. 引刀一快 2016-09-29 11:13:45
Alan Pepper兄

樓價同經濟,唔係白米白粥嘅關係,應該係雞同雞蛋嘅關係。

經濟唔好而有條件挺住樓價的話,咁長期經濟亦會好轉,啱聽未?

必須補一句,反之亦然。


9. Eclipse*~ 2016-09-29 11:14:50
Alan 兄,請你出多D文呀!我睇你嘅嘢好耐㗎啦! 
10. 亮劍 2016-09-29 11:41:50
小弟好多次提出,在楼市循環尾期,升勢會急且勁!

呢種升法可能不是由跟經濟增長,個人收入升幅有關,而係睇「投資者」的膽有幾大;準備入市者有「幾恐慌」;市面上有幾多「場外配資」;政府的政策有幾「岸居」;央行印鈔的速度係咪快過你「起楼速度」!!

不少人問甚麼是「井噴」,喺邊度?幾時會出現?香港會否有「井噴」?

我會答地點係大陸一二線城市,時間係呢家,香港出井噴嘅機會率越來越大!
11. 好 2016-09-29 12:10:45
4樓是另外一個(好),我不會叫快兄做引刀的,更加不會窒快兄,不知此人有何目的。
12. 引刀一快 2016-09-29 12:12:50
窒吓冇所謂喎,論壇唔係互窒,唔通一味say hello咩。

如果係冒名,咁就鬥快註冊喇。
13. 好 2016-09-29 12:48:32
有其他人用呢個名,即是有人特別留意我的留言,可能佢只不過一時打錯咗個名。
14. 向饭民说不 2016-09-29 14:38:38
7樓,不要中計,有人玩滅聲。
15. 引刀一快 2016-09-29 15:08:12
向飯

犀利呀你,靜靜雞話我知邊個玩滅聲吖。
16. 自我陶醉 2016-09-29 15:34:32
股價可以同公司賺唔賺錢無關,樓價可以同經濟表現無關,唔明有咩咁大發現? 問題係可以維持幾耐,同埋你係第幾個知。 你係第一個知,定係最後一個知,係第一個信,定係最後一個信。如果係第一個知,你就係天才,如果你係第二個知,你只係庸才,如果你係最後一個知呢? 依家先講低息令樓價升,會唔會out 咗啲?哈哈哈!

白藍黑用嘅手法,用股票市場術語叫做財技。 淨係玩財技唔識賺錢嘅公司可唔可以玩一世,股價可唔可以只升不跌? 呢度嘅樓神,到底有幾多知點解樓價可以同經濟表現唔同?背後要有咩動力推動呢個現象? 而呢啲推動力嚟緊係會增加緊定減少緊?  

係人都知飛機可以反地心吸力一樣,如果你知道飛機就快冇油,有幾多人仲會認為飛機升降同地心吸力無關?

17. LYC 2016-09-29 15:58:26
購買力已經耗盡,只剩下北水死頂,仲要俾BSD和坐3年貨。
大家好快會見到見頂回落!
18. 無油 2016-09-29 17:39:32
16 樓,無知點解你搭嘅飛機整日無油?咁黑仔?
20. 向饭民说不 2016-09-30 00:07:21
引刀,对号入座啦。其实你地打手集团有几个人呢?我真系佩服你们的分工。
21. 引刀一快 2016-09-30 08:09:05
18樓

飛過你頭頂咪漏油囉,哈哈哈哈。

16樓 自我陶醉兄

的確有D行業同經濟關係低,比如幫醫院洗衣之類類,唔多。
如果睇番一兩年前好友們嘅論據,都係話香港經濟唔差,大陸經濟冇事。
唔知樓市同經濟脫鉤呢個講法會用幾耐?
22. 自我陶醉 2016-09-30 09:00:09
引刀兄

你誤會了,我講嘅係公司自己賺唔到錢,但用財技令股價升嘅公司。 你所講既醫療,生物科技等係同經濟週期無直接關係行業,還有些反週期行業,經濟越差,賺錢越多的,例如快餐業,經濟差時,食嘅人多咗,租金又平咗,自然賺多咗,經濟好時他們業績就剛剛相反。