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精英文集
港人港地的期望落差
蘇偉文
(東方) 2016年8月30日
二○一二年政府宣布推出「港人港地」政策,在該政策下,地契條款規限「港人港地」由批地日期起三十年內,所興建的樓房只可售予香港永久居民,目的是優先照顧港人的置業需要。推出「港人港地」政策有其歷史背景,樓價居高不下引來不少的抱怨聲音,有說法是非港人的置業需求推高了樓價,所以政府也用「港人港地」來回應,一來可以對社會針對非港人置業的聲音,二來也可以作為一個試點,去表示政府在解決房屋問題的堅持。

樓房定價 飽受批評

在政府回應各個有關「港人港地」的提問中,政府一再強調這個政策是在物業市場供求情況緊張時,土地資源會優先照顧香港永久居民的置業需要。而且政府也曾強調的是,「港人港地」政策並不是遏抑房屋需求、打擊樓價或是資助市民置業。

到了四年後的今天,首個「港人港地」的樓房開始發售了,大眾也很着緊這個樓房的定價,因為大眾期望這個以「港人港地」作試驗的樓房,可以在定價上讓大部分市民負擔得起,當樓房的定價公布後,大眾發現這個樓房的定價和一般豪宅並沒有分別,在期望落差下難免對這個樓房定價很有意見,也惹來對政府的非議。

在這裏,筆者要強調的是,政府在推出「港人港地」時已經清楚表示,這個政策不是要打擊樓價,而且也不會設置限制樓價的條款,在面對這些有關樓價方面的不滿時,於理方面政府是站得住腳的;然而,大眾不會有這個耐性去回顧政策的來龍去脈,當主觀期望落空時,政府就要面對難辭其咎的局面,這是一個政策現實。這個對定價不滿的聲音,很大程度是對房地產市場不滿的投射,當大眾希望「港人港地」定價可以讓市民輕鬆置業時,其實也是期望政府可以在樓房市場上有作為,「港人港地」沒有對樓房定價有影響,自然是飽受批評。
深層矛盾 民怨泉源

在理論上,「港人港地」政策在擁有權上設限,對樓房價格會有負面影響,因為多了轉讓限制自然會對樓價不利。在這個理論分析上,樓房的價值由居住要求和投資要求所組成,投資要求的價值會因限制而下降,所以,「港人港地」政策會因多了轉讓上的政策限制,也會令總體樓房價格向下。可是這個分析是基於兩個前提,第一個前提是居住要求的價值不變,第二個前提是其他投資要求內的參數沒有改變,但當這兩個前提都在改變時,「港人港地」也不一定會帶來便宜的樓房價格,這是一個時常被人忽視的地方。

首先,香港的居住要求在過去四年間沒有大幅減少,縱使少了非港人的居住要求,但是總體而言香港居民的居住需求還是呈現剛性,從二手樓房的價格沒有下調、公屋輪候冊的人數屢創新高可見,也就是說樓房的居住要求價值並沒有下降,甚至是有上升。

其次,在過去四年間,非港人在樓房上的投資需求已經減少到幾不存在,這個現象和政府一系列的樓房需求措施有關,當投資要求已經沒有了非港人成分,「港人港地」針對的非港人投資要求也沒有多少的作用,因為非港人的樓房投資需求根本已經沒有實質的影響。

大眾對「港人港地」第一個樓盤定價的回應,反映的是樓房市場的一些深層次矛盾,大眾希望這個樓盤定價有一定折讓,潛台詞是希望得到政府在置業上的資助,起碼在政策上可以令樓價回落,可是政策目標和大眾期望往往並不相符,不管這個期望是否合理,但這些政策成果的期望落差,累積起來便會是對社會不滿的泉源。
 
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1. adamm 2016-08-30 21:16:09
港人港地,因有轉讓限制,樓價本應有折讓。可是回心一想,轉讓限制下,排除了內地的土豪和大媽進駐,反令整體住戶質素免受拖低,屋苑的清靜環境也有了保障,所以樓價不但不應有折讓,反而要有溢價!
2. 路人A B C 2016-08-31 19:51:25
租客無限制喎
3. 路人A B C 2016-08-31 19:51:29
租客無限制喎
4. 合法歧視 2016-09-01 09:23:08
即係出現大陸鄰居的機會減到最少,業主會內沒有大陸人,可以假港人港地之名合法歧視強國人。