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精英文集
港舖價值每況愈下
陳超國 
(東方) 2016年7月19日
香港市道轉差,旺區商舖被視為重災區,核心商業區出現不少吉舖,反映商舖市道出現重大變化。

商舖價值受制於租金和回報率。現時借貸利率仍處低水平,短期內加息機會不大,但不少商舖投資者不看好未來租金走勢,故商舖投資回報率已微升,高峰期的低於百分之二的核心區旺舖回報率已不復見。
高端消費客減來港

商舖租金是消耗性的,故對零售市道相當敏感。近期核心旺區商舖新租比舊租大幅下滑情況普遍,有的減幅達百分之五十。由於租金直接與商舖價值掛鈎,有投資者不願接受現實,寧願把商舖丟空,也不欲以低租金出租,以免影響出售商舖時的叫價能力。

零售市道轉差原因很多。佔領運動後出現的反自由行示威令內地居民感覺香港不友善,高端消費者減少來港消費。不少自由行旅客靠走水貨「搵食」,他們仍活躍,但並非高端消費品主要客源。
轉攻日韓歐美購物

自由行已實施多年,早期來港的內地旅客不少是首次出國旅行,當然瘋狂購物。聽手錶商戶說,當年內地旅客買十隻八隻名錶很常見。但來港次數多,便沒有必要每次也掃十隻八隻名錶。內地反貪腐政策亦影響高級消費品銷情。

內地對出外旅遊限制愈來愈少,很多國家也愈來愈歡迎內地遊客。內地遊客來港多次後,自然嚮往去日韓、歐美等地旅遊購物。很多名牌產品在歐洲退稅後的價錢比香港便宜兩、三成。

另網購在內地已相當成熟,商場業務大受打擊,很多商場已大幅提升餐飲和生活體驗等不能網購的行業的面積比例。淘寶雖攻港已數年,但只限於低價商品,估計消費額佔本港零售總額一個很小百分比。
網購普及 打擊利潤

不過,筆者發現網購已漸在高端消費盛行。筆者好杯中物,過去在銅鑼灣酒舖買一支高級日本清酒要近三千元,但近期在日本網站訂購同樣清酒,連空運費也不用二千元。不少朋友的太太也開始在本港名店只看款式和試尺碼,然後再向外國網站訂購,售價可平幾成。

網購普及可令香港商舖營業額下跌,繼而影響店主利潤,長遠而言一定對租金造成壓力。

此外,網上資訊亦可改變商舖租金水平的分區差異。很多年輕人在購物前必在網上格價,挑選最低價格商店。香港公共交通發達,只要商店位置不是太偏遠,便宜一百幾十元已能吸引買家專程去購物,有些商店更不用地下舖面,採用樓上舖便成,省回租金,回饋消費者。

投資環境天天在變,投資者要在風浪中保持不失,除熟悉金融和物業市場外,對社會各種趨勢變化也必須充分掌握。網購衝擊商舖投資價值,將愈來愈明顯。

陳超國 

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為香港測量師學會資深會員、英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。
 
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1. 引刀一快 2016-07-19 09:10:55
鋪租減,售貨員一樣要cut,要麼減人要麼降薪。
2. Ca1on 2016-07-19 09:33:59
其實早幾年的零售大旺都係先駛未來錢, 殺雞取卵式嘅劏遊客帶來嘅短暫繁榮. 如今只係剛剛開始回到現實咋. 
3. 引刀一快 2016-07-19 09:55:12
Carson兄

仲有全民驅蝗嘅問題,估計半數香港服務業同銷售人員俾過面色大陸人睇,人家心裏有刺,當選擇多嘅時候,唔番轉頭甚至有報復心理係好正常嘅事。
4. Ca1on 2016-07-19 10:10:46
引刀兄, 香港人連自己人都俾面色啦, 根本就係過往政策過份照顧呢班從業員, 令佢哋反為以為自己先係老闆自己先係高高在上. 而且香港某啲後生仔嬌生慣養, 叫佢服侍人不如叫佢地死. 好似在下最近乘搭遠近馳名嘅港女航空, 啲港女侍應真係有求不應架.
5. Desmond 2016-07-19 10:35:29
雖然說香港零售市道差了,但是眾多民生商場的REITS業績還是向上,最近股價都在創新高呢。
6. 廣州傻B 2016-07-19 10:58:48
你還是早點去街道衛生院排隊輪籌,檢查你啲長期暗病吧!遲了赤腳醫生俾面色你看,俾說話你聽,導致你有報復心理係好正常嘅事,但是你冇公費醫療又別無選擇!
7. Desmond 2016-07-19 11:00:14
最近去酒樓都看到待應不足的情況,而且有些待應是十問九不知,據聞有酒樓請多了part time而減少了長工。
8. 引刀一快 2016-07-19 11:20:22
Desmond 兄

酒樓會係下一個重灾區,依傢酒樓茶市D嘢仲平過大陸飲茶,老細同D客齊齊縮皮,恐怕酒樓都會出現執笠潮。
9. Desmond 2016-07-19 11:32:58
引刀兄,現在香港有些酒樓做到價錢真的很低,上星期平日和朋友去X香酒樓,午餐連晚飯每人只需110元。
10. 路过的人 2016-07-19 11:46:36
现在酒楼数目就不多,价钱不贵的茶楼,总是人头涌涌的,茶客消费不高就不能高薪请侍应,茶客也只能自己动手冲茶。

为什么服务不周还帮衬?就是香港人知道妥协,就好似大有人喜欢五六十蚊剪个发。喜欢服务多一点又花得起钱的,就到正规发型屋做个洗剪吹全套。
11. 引刀一快 2016-07-19 12:36:40
Desmond兄

“午餐連晚飯”,呵呵呵,冷氣費都要幾蚊喇!食兩餐兼坐一日,即係兩市夾埋做一枱客。

每人110,所以我之前都話飲茶同大膠鑊,消費差無幾。
12. 11樓 廣州傻B 2016-07-19 13:28:45
又係度廢嗡,做人無理想,同條鹹魚有咩分別呀?
大膠鑊市值大過稻香,稻香市值大過美聯,你無港樓,又冇大陸公費醫療報銷,你咪更加大膠鑊!
美聯集團(01200)
現價2.290最高價2.300
升跌(%)0.040(+1.78%)最低價2.300
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現價更新: 2016/07/19 11:26
開市價2.300
前收市價2.250
成交量2,000.00
成交金額4,600.00
市盈率 (倍)-
息率-
市值16.44

稻香控股(00573)
現價1.870最高價1.900
升跌(%)0.060(+3.31%)最低價1.810
  • 技術分析圖
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  • 18好路數
現價更新: 2016/07/19 13:21
開市價1.820
前收市價1.810
成交量148.30
成交金額275.29
市盈率 (倍)11.13
息率6.42%
市值19.01

大家樂集團(00341)
現價25.800最高價25.950
升跌(%)0.150(-0.58%)最低價25.700
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  • 3年
  • 18好路數
現價更新: 2016/07/19 13:12
開市價25.950
前收市價25.950
成交量5.20
成交金額134.15
市盈率 (倍)28.73
息率4.50%
市值150.59
13. CD ROM 2016-07-19 18:37:58
可能我大食, 飲茶無7-80蚊真係唔會飽............  haha

至於前線sales, 早幾年唔駛sale淨係拿貨收錢既日子已經過去, 希望佢地可以裝備下自己. 呢幾年一般sales質素都好差, 對產品既了解表面都不得了... 我都唔知幾多次去睇表, 教返d sales咁滯... 一個牌子, 一般都係幾個系列, 幾款機蕊, 有幾難呢???


14. Desmond 2016-07-19 18:50:31
引刀兄,午餐與晚餐之間我是有離開酒樓的。
15. 引刀一快 2016-07-19 19:31:03
CD ROM兄

飲茶70-80蚊,同量食大膠鑊都睇怕要五六十,除非你食碟頭飯,咁就酒樓貴大膠鑊一倍。

不過一般酒樓早市有盅頭特價飯,又拉成均勢。
16. 香港土著 2016-07-20 01:26:00
其實,食肆同樓市都似乎越嚟越反映人口M型趨勢。快餐越做越旺,酒樓一般地方大過快餐店两三倍,翻枱又慢,做中低檔係死路一條。
17. 引刀一快 2016-07-20 08:35:16
香港土著兄

酒樓個魚缸使費都幾犀利,海鮮有損耗,又要搵人睇,有時酒樓冷氣都嫌唔夠,仲要降溫,又要開鹽水。
18. 引刀一快 2016-07-20 08:39:48
Carson兄

有冇諗過香港服務業人員態度差咗,同陸客比例大咗都有關係?