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精英文集
回顧與前瞻
 
陳茂波
2016年7月10日

去年七月和九月,我在隨筆中跟大家分享了一些有關私人住宅樓巿的數據和觀察,希望協助巿民盡量掌握全面資訊,作客觀分析和判斷。一年過去,巿場出現了不少發展和變化,容我在此跟大家分享一些最新的數據,讓大家更整全地掌握巿場最新情況。

樓價指數

最近,坊間有意見指,根據差餉物業估價署早前公布的資料,住宅售價指數已連續兩個月回升,因此樓巿已經轉勢。然而,大家應當注意,這個指數是滯後數據,反映的是巿場在三、四月時的情況。事實上,樓價自去年九月從歷史高位連續下跌數月,至今年二月底時跌幅逾一成,而坊間地產代理的指數顯示,五、六月的住宅樓價按周只是在窄幅間上下拉鋸,最新公布的七月初指數仍跟四月初時相若。再者,兩個指數都只是反映二手樓價,並不反映一手巿場情況;過去數月,發展商在售樓時提供的各種折扣、優惠或高成數按揭貸款相當進取。

住宅物業成交量

自政府在2012年10月推出雙辣招後,本港整體住宅成交量已有一段時間處於很低的水平。今年上半年成交量更進一步收縮,只有約19,900宗,較去年同期少38%,亦較去年下半年少16%(圖一)。當中一手樓佔整體住宅成交量約27%,繼續處於近年較高的水平。雖然最近三個月的成交宗數回升至每月約4,600宗,但仍較去年同期低約10%。

非港人購買本地物業

早前巿場上有按揭經紀公司表示,因為種種因素最近內地人到香港購買住宅物業有回升趨勢,稱內地人到本港購買住宅佔整體成交比例連續三個月上升至約10%。然而,根據我們掌握的資料,過去三個月非香港身份證持有人購買住宅物業佔整體成交宗數的比例,仍然只有約2%,跟買家印花稅自2012年10月推出後的長期平均數相若,仍是處於相當低的水平,未見明顯上升趨勢。由此可見,目前買家印花稅仍然能大致壓抑非港人購買本地物業的意欲;我亦留意到近日有巿場人士推測,英國脫歐會導致部份資金轉投香港住宅樓市,雖然我對這說法有保留,但政府會繼續密切留意情況,目前本港並無條件「減辣」。

未來住宅供應量

截至三月,未來三至四年的潛在一手樓供應量為93,000個單位,較本屆政府初上任時增加了約四成,估計稍後公布的六月底數字變化不會太大。綜觀過去五年(2011至2015年),私人房屋土地供應合共可提供約89,000個單位,較同期一手樓成交宗數多約二萬個單位,相信有助追回早年供應上的落後(圖二)。 動工量方面,今年僅首五個月的私樓動工量已達15,700個單位,比過去五年每年的平均動工量(14,900個單位)還要高(圖三),若趨勢持續,今年全年的動工量有機會創自2001年以來的新高。落成量方面,差餉物業估價署預測今年將有約18,000個單位落成,較過去十年的平均數多逾六成。

預售樓花同意書

今年上半年,地政總署批出的預售樓花合共達8,400個單位,比過去五年的上半年均高出50%以上,反映發展商申請預售樓花的態度十分積極。在六月底,有待地政總署核准的住宅項目預售樓花同意書申請仍有32份,涉及近14,000個單位,當中逾九成預計可於2018年或之前落成。事實上,預計在2018年底前可落成因而有條件可申請預售樓花的單位,估計合共有24,000個。

巿場的競爭性

近年,我們推出了很多中小型用地,讓規模較小的發展商較容易進場參加競投,增加巿場競爭。由2012年四月至去年底期間出售的90幅住宅用地,按標書顯示的母公司資料統計,共涉及53家不同發展商,當中大部份(34家)均只是投得一幅(包括與其他公司合作競投),9家發展商則投得2幅,4家發展商投得3幅。由此可見,巿場分額分散,市民可有更多選擇,個別發展商不易主導一手樓巿場單位推售的步伐,未來住宅單位供應會有相當競爭。

負資產情況

今年較早時,有評論者指本港樓巿有機會重演1997年亞洲金融風暴時造成大量負資產的情況,建議政府「減辣」。然而,正如我在今年二月隨筆中解釋,不管從樓價高峰時期的交易數量、按揭成數、供樓利率、銀行體系資金寬裕等各方面,都跟1997年時有很大分別,不可相提並論。金管局早前公布,2016年第一季負資產住宅按揭貸款宗數約為1,400宗,雖然較前一季有所上升,但仍然只是佔整體住宅按揭宗數約0.3%,這亦跟2003年時逾10萬宗負資產個案不可相提並論。

結語 

巿場上的資訊十分複雜,有時會流於片面,有意置業的巿民需要小心分析,冷靜判斷。事實上,除了房屋供求外,還有一系列影響樓巿的因素,包括環球經濟狀況、英國脫歐的潛在影響、利率,以至本港的經濟及就業情況等。今年內地、歐美等地區的經濟前景有許多不明朗因素,而本地經濟亦充滿挑戰,巿民在考慮置業時應加倍小心。

政府未來除了會繼續保持穩定的房屋土地供應外,亦會繼續密切留意巿場最新情況,全面和客觀地分析,沉着應對,不會因短期的波動而自亂陣腳。

 
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