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精英文集
適時撤辣穩樓市
陳超國 
2016年3月31日 (東方)
近日多個樓市指標均顯示樓價已下調,連持貨量甚高的大發展商也說樓價可從高位下調百分之三十,相信樓市進入下降周期已無人異議了。

現時住宅單位已超越家庭總數,因此剛性需求不會太高,近年的買家很多並沒有買樓的必要性,只是預期樓價未來會繼續上升,因此提早入貨,亦有投資保值的心態,當樓市轉勢下滑,市民對樓價愈來愈貴的迷信破滅,需求可以大幅減少。

出招僅降成交量

政府過去推出不少辣招冷卻樓市,但只能降低樓宇成交量而不能降低樓價。行政手段往往只是增加買賣雙方在物業交易中的成本,但當經濟環境暢旺時,人人預期樓價必升,業主決不會減價賣樓,而買家亦抱着遲些買樓要付出更高樓價的心態。所以過去政府不斷加辣,但樓市只是成交量萎縮,樓價卻沒有下調。

經濟周期有上有落是必然現象。本港經濟已明顯轉勢下行,受多項不利因素困擾。內地出口數據轉弱,構成經濟壓力,而本港與內地經濟相互影響的程度日漸增強,內地經濟轉差必然波及香港。此外,早前反「個人遊」的惡果日漸浮現,內地遊客大減,酒店業及零售業正吹冷風,如果情況持續,業界可能裁員及退租,加劇經濟下滑速度。

人民幣早前貶值,投資者不再相信人民幣匯率永不下滑,可能令海外投資者減少投資內地,更壞的情況是出售內地資產把資金調往其他正在復甦的經濟體系。面對龐大走資熱潮,人民幣匯率進一步受壓。據聞中央政府已落閘阻止資金大規模外流。香港過去不少貴重物業的買家均是內地人,若內地真是落閘阻止資金外流,香港物業市場必受影響。最近的歐洲恐襲亦可能影響經濟,但程度如何尚需時間觀察。

增供應解決失衡

經濟轉弱,再加上政府早前賣地的項目陸續推出市場。供應大幅上升,市民不再迷信樓價必升,繼而買家可突然大部分消失,業主賣樓必須減價才可成功吸引買家。在正常情況下,樓價上升或下滑都是漸進的,但現時多項辣招仍生效,物業買賣的成本甚高,如遇上跌市,業主叫價須大幅下調才可吸引買家入市。

另一方面,過去樓市下滑時,只要累積至一定的樓價跌幅,便有買家入市執平貨,促成小陽春局面。但在辣招不撤的情況下,買家入場費高昂,而三年內損手離場也同樣重罰,買家入市執平貨必然三思,小陽春格局不易再現。樓價下滑而沒有承接力,如果經濟情況進一步變壞,樓價可在短時間內急墜。

筆者一直相信行政措施並不能理順樓市失衡,必須增加供應才可徹底解決問題。過去數年政府積極賣地所提供的新盤將陸續推出市場,對促使樓價下滑有極大作用。如果政府有能力在未來一段時間提供穩定而又充足的供應,可考慮樓價下調一定幅度後逐步取消辣招。

陳超國 

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。
 
 
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1. 怒婦炒魚柳 2016-03-31 10:54:08
90年代後...
共產共產主義~輸 。
資本資本主義~穩。
共產資本主義~贏。
資本共產主義~敗。

LeungCY而家黯然跟泛民及本土派走「資本共產主義」,總之民意會隨,中產會揑,上流會打。只要仍在任期間都不會撤,中產、發水商、地代你哋唔好痴心妄想!!!