主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 7329    回應 : 0
精英文集
陣腳毋須自亂 供應必須持續
陳茂波
發展局局長
2016年2月29日
最近,我留意到巿場上有一些持份者和媒體指,鑑於現時樓價已開始下調,政府應該減慢賣地,同時盡快「減辣」甚或撤銷辣招,否則樓巿有機會重演1997年亞洲金融風暴時樓價急挫的情況。對此,我必須指出本港目前樓巿狀況與97年的時候有很大區別,不可相提並論,我們不應因為一些不必要的恐慌而自亂陣腳。

首先,正如我過去多次提到,近年本港住宅整體成交量,一直徘徊於1997年(即至今19年)以來的低位。在1997年的樓巿高峰期,一年間的住宅成交量便高達約172, 700宗;而在過去三年,即2013、2014和2015年的住宅成交宗數,分別只有約50, 700宗、63, 800宗及56, 000宗,這三年成交量的總和也及不上1997年僅僅一年的成交量。由此可見,近年本港樓巿氣氛相對冷靜,跟97年那種熾熱氣氛,不可同日而語。

住宅成交量持續處於較低水平,除了反映近年樓價飆升,樓價處於巿民不易負擔的水平外,亦因為政府過去多年推出了多輪需求管理措施,壓抑了投機炒賣和非本地的需求。同時,金管局自2009年開始,已先後七次收緊了住宅及其他類別物業的按揭成數上限,嚴控金融系統風險。其中去年二月,700萬元以下物業的按揭上限更收緊至60%。猶記得去年這項措施推出時,一些原本正在儲首期打算「上車」的年青人抱怨置業計劃被打亂。然而,今天回看,這項措施當時壓抑了部分需求,亦減少了去年巿場上一些需要借八成或九成按揭「上車」的個案。在這情況下,即使樓價下跌一、兩成,也不至於立即出現大量負資產個案。而假若業主繼續有穩定的收入,持續供款,一般而言即使樓價回軟,銀行亦較少要求供款人提前償還按揭貸款。此外,目前大部分銀行的樓宇按揭利率約為2厘,亦遠低於1997年時的約10厘水平。儘管美國在去年底進入加息周期,但由於全球經濟前景不明朗,巿場普遍預期加息的步伐會較緩慢,因此對供款人構成的額外供款壓力仍然相對較輕。換句話說,除非出現不可預見的因素,出現大量業主被迫出售住宅而對市場造成嚴重衝擊的機會較低。

此外,今天本港的金融環境和巿場已較1997年時穩健。在97年的亞洲金融風暴期間,港元匯率受到衝擊,港元隔夜拆息一度飆升,迫使本港銀行需要大幅上調最優惠利率;當時,亦有一些外資銀行基於種種原因,撤離香港或減低在香港貸出的款額,令借款人相當被動,加重了樓巿調整的壓力。今天,正如金管局總裁早前表示,即使本港經濟金融環境正面對不同挑戰,本港銀行體系仍然穩定,資本充足率遠高於國際標準,流動性亦非常充裕,過往的監管措施亦大幅提高了銀行體系抗震能力,巿民毋須對一些巿場傳言反應過敏。

在供求方面,近年政府正努力增加短中長期土地和房屋供應,希望回應社會迫切的住屋需求。根據統計處資料,過去十年(2006至2015),本港家庭住戶數目增加了大約26萬戶,假設當中一半住戶需要私營房屋的話,便等於需要約13萬個私人住宅單位的供應,而這尚未計及希望改善居住環境的家庭。而同一期間私人住宅落成量,則只有約11萬個。正如我過去多次說明,本屆政府的房屋土地供應工作是在努力「追落後」,並給予社會和市場明確信息,政府會按照長遠房屋策略估算所定的房屋供應目標,持續穩定地向市場供應土地以興建私營房屋。事實上,未來數年私人住宅落成量會持續穩定地增加。因此,對於未來樓巿,大家既毋須擔心過去數年供不應求的情況會延續,亦毋須憂慮1997至2003年供過於求的情況會重演,而是有望逐步達致供求平衡。

當然,巿場永遠存在難以預測的風險,本港以至全球今年的經濟前景仍充滿挑戰,我們會密切留意最新的經濟情況。然而,在客觀審視各項數據和情況後,我們認為現時社會對住屋需求仍然龐大,樓價仍處於普遍巿民不易負擔的水平,目前「辣招」沒有條件作任何調整。政府會繼續監察巿場最新情況,但我們亦毋須「自己嚇自己」,政府不會因為某些「恐慌性」論調而自亂陣腳,或胡亂「托巿」。更重要的是,我們在土地供應方面的工作,不應因這些論調而退縮甚或全面停頓,否則我們永遠無法擺脫困擾本港多年的房屋供求失衡問題,屆時受害的仍會是普羅巿民。

http://www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_167.html
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字