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精英文集
賣地覆核幫倒忙
陳超國
(東方) 2016年2月25日
政府本月中以低於2千元樓面地價,批出大埔荔枝山住宅地皮,被指賤價賣地。發展局局長其後重申政府不會賤價賣地,也沒有高地價政策。這幅地皮有多個財團入標,包括本地及內地大小發展商,合謀壓價是天方夜譚,要執死雞也談何容易,因此筆者接受地價是以「市價」批出。

樓市下行 未來價更低

荔枝山地皮受司法覆核影響,工程延誤風險會構成價格折讓。另一方面,地皮的地勢凹凸不平,地基工程需額外支出和時間,現有的樹木須向地政總署申請才可斬除,需時最少一年才可動工。

以地價每呎1,850元,加發展成本5千元,再加百分之二十利潤,總成本價已是每呎8,200元(建築面積計),以實用率八成來換算,未來賣樓不可低於呎價1萬元(實用面積計)才可維持合理利潤。地皮鄰近的樓盤平均現價亦是約1萬元一呎,假若大市繼續向下調整,發展商利潤便被蠶食,未來甚至有虧本的可能。

樓市波動時,地價波幅必會較樓價波幅為大。新界樓發展成本中的地價所佔比例較市區樓低得多,因此地價與樓價的關係遠較市區敏感,同樣是樓價下跌一成,市區地價可能只會下調一成半,新界地價卻可下調二到三成。

假若地政總署認為發展商出價未達最低要求,拒絕批出荔枝山地皮,如果半年後重新推出招標,若樓市持續下調,發展商屆時的出價更低。政府若然到時接受更低的地價,庫房便因不接受早前更高的出價而蒙受損失。
覆核失敗反益發展商

發展局局長指出不會因地皮有司法覆核申請便延遲推出土地,否則影響土地供應,筆者認同這看法。現時政治對立愈來愈嚴重,政府任何重大計劃也可能遭到反對者申請司法覆核,萬一遇到法律挑戰便收回土地,恐怕反對者日後會變本加厲,任何土地招標均會申請司法覆核,土地供應必大受影響。

再從另一角度看,發展商訂定地皮入標價時,如果地皮有訴訟,必然會把風險反映在入標價上,出價較為保守或有所折讓,庫房收入必有損失。然而,若土地售出後,司法覆核失敗,發展期沒有任何延誤,發展商便冷手執熱煎堆,入標時的風險折讓便成為額外利潤。申請司法覆核的人士很多不滿地產霸權,但他們又有否想過他們的行動只是傷了庫房,反而明益了發展商!

太古城單位在九七年高位時賣1萬元一呎,沙士時降到低於每呎4千元的水平,相比1萬元一呎,每呎4千元是否賤價?業主若要在沙士時期賣樓,可以售出已屬幸運,因此樓價與地價是否賤價,只是相對歷史價格而言。如果市民希望樓市下調,不是應該樂見更多政府土地以「賤價」批出嗎?

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。
 
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