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精英文集
樓價與經濟互動
陳穎柱
傳媒人
(太陽) 2016年2月1日
調查顯示,香港樓價為全球八十七個主要城市中最難負擔的,樓價中位數相當於港人每年收入中位數的十九倍,香港樓價再次榮登全球榜首,負擔比率創調查進行十一年來的新高,大幅拋離第二位澳洲悉尼的十二倍。樓價自去年第三季開始慢慢回調,但很難回到看齊全球正常可負擔的水平。

香港樓價負擔比率與全球平均水平的差距,意味着和全球競爭力的差距。其中所包含的,是市民收入向銀行信貸的轉移,就是潛在消費力的流失,也就是經濟動能的流失。港府資料顯示,按揭供款佔住戶入息比率於去年第三季升至六成四,遠高於一九九五至二○一四年間的長期平均值四成六。由此可以解釋,本港零售消費何以對內地客形成依賴,經濟除了進出口下行的拖累,也相當程度受到消費的拖累。香港從收入角度,最具消費力的一群,是喜愛出埠旅遊的一群,意味這部分收入的轉化,以旅遊的方式流向外地。

市民收入向置業轉移,實質是以按揭利息的方式成為銀行的基礎收入,這是銀行盈利長期好景的重要因素。由於高樓價不可持續,港府順應民情亦有壓低樓價的意願,樓價逆轉,向前述正常負擔比率回歸,勢必抑遏銀行業務拓展,若銀行未能另闢有效盈利來源替代,也是經濟的不利影響。要下好香港經濟這盤大棋,港府要有通盤考慮形成的策略。
 
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1. 望東樓 2016-02-01 13:32:28
保你大,啲咁嘅調查就唔好擺係第一段discourage大家睇落去。用中位數嘅誤區九萬人講過就唔講啦。另有兩個誤區就係:
  • 調查係用稅前收入計,我哋最高稅率都低過人嘅VAT,咁你話點比?
  • 另一方面係carry cost,以美國為例,每年嘅管理與物業稅係物業市值嘅大約1-1。5%(樓價升咗稅即加,樓價跌通常慢慢減),買間樓住一世你就自己計啦。

2. 樓上 2016-02-01 19:46:46
講得好
3. 山高雲低 2016-02-02 11:03:13

忍唔住加多句:

本地消費下跌是因為樓價下跌,當樓價向上時,整體消費一定上升。購買力只

是由A轉去B而已。而且以mpc (marginal propensity to consume )來看,這樣的轉移是

好事。

4. 引刀一快 2016-02-04 02:43:11
雲低兄

消費向上,樓價先有機會向上,你顛倒了因果。