地產博客 > 精英文集 返回
瀏覽人次:3306    回應:0
精英文集
賣地底價脫離現實
陳超國
2016年1月28日 (東方)
早前政府推出元朗凹頭住宅地招標,結果流標。發展局局長指政府不會賤賣土地,地政署解釋如入標價未達署方測量師的估值水平,不會出售土地。有評論指發展商欲低價買地,甚至以「執死雞」價入標。今次土地招標有十份標書,包括大中小型發展商,要他們達成共識「圍標」真是天方夜譚。

樓市有下行風險,新界區尤甚,已是市場共識,發展商降低買地入標價是理所當然。反而是政府一方面極力增加土地供應,以達冷卻樓市的目標,另一方面卻不接受地價下調的現實。
測量師估價差距大

這幅凹頭住宅地,交通並不方便,毗鄰有兩條主要幹道,發展商須提供減少噪音措施,增加了項目設計難度及發展成本,樓面地價不超過三千元是市場合理水平。政府測量師在對地段進行估值時,可能只參考一般平均建築費用,忽略了一些特殊設計要求的額外建築費用,容易出現高估地價的情況。去年青衣細山路地皮同樣流標,筆者估計是地政署沒有充分計算整固地皮毗鄰大幅山坡的相關費用,因而認為入標價未及署方估值,結果要收回。

還有,於二○一四年三月推出招標的大埔白石角地皮,當時有消息指入標價遠低於地政署估算的五千元樓面呎價,因此流標收場。這幅土地於同年十一月再推出招標,結果中標價只是樓面呎價三千五百元。地政署是否於三月的招標過程中高估了地價,大家可自行判斷。

筆者無意貶低地政署測量師的專業水平,而且不同測量師估算地價可以差距甚大。政府每次推出土地招標,行家的最高及最低估算往往有超過百分之二十差異,中標價超過行家的估算範圍亦經常發生。
因應未來市道出價

事實上,估樓價容易,估地價甚難。估樓價只是參照類似單位成交價,就多項異同作加減調整便行。但估地價須扣減發展費用,其他發展成本、利息支出和發展商利潤,當項目完成可賣樓已是幾年後,屆時的市道可與現時完全不同,發展商在決定出價買地時,必須估計未來市道走勢,加上可接受的風險利潤水平又不同,亦對出價有重大影響。

發展商入標前可與建築師或工料測量師詳細分析發展費用,但一般估價師在進行地價評估時,未必有專業的發展費用報價,在進行一些有特殊建築要求的地皮估值時,發展費用的估算可與現實差異甚大。

由於有眾多發展商入標,相信不可能發生「圍標」,入標價應合理反映發展商心目中的「市價」,如果政府不接受出價,便收回土地。筆者認為地政署應考慮改變現行制度,若入標者不少於某個數目,可接受最高入標價,署方的內部估價只作參考而不是硬性作為底價。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。
 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼