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加息敲響樓市警號
易憲容
(東方) 2015年12月11日
無論是中國或境外,比如香港,房地產市場的繁榮與否根本上來說都是與住房按揭貸款的出現有關,而住房按揭貸款的核心又是利率。有了住房按揭貸款,就有了房地產市場發展的槓桿。

如果買樓首付比例低,購買住房者的進入門檻低,就能夠讓更多人進入住房市場,但並沒有降低購買住房的成本。如果購買住房者年輕、就業前景好,可以把購房款項延後償還支付當然是好事。因為年輕人將來支付能力會愈來愈強,購買住房的負擔也就會愈來愈輕。但對於年紀較大的人來說,首付款降低並不能減輕購買住房負擔,反而往後壓力更大。

實質負利率左右房價
對置業者而言,按揭貸款利率高低則完全不同,低利率可降低買房融資成本,進入住房市場不僅門檻會降低,而且購買住房負擔也會全面減輕。如果通過住房按揭貸款,讓住房投資者的槓桿率推高,而貸款利率低或融資成本低,那麼購買住房就成了許多投資者最好的投資工具。這就是近十年來不少國家住房市場過度發展與繁榮的關鍵,特別是在實質負利率的情況下,會鼓勵更多人湧入住房市場,讓泡沫吹大。

香港中文大學地理及資源管理學系姚松炎教授最近的研究表明,房價高企根本上與土地供應和房地產消費沒多少關係,主要是與實質負利率有關。在實質負利率情況下,房地產市場融資槓桿高及融資成本低,住房投資有利可圖,這就必然鼓勵更多的人買房。

但是,十二月聯儲局加息幾成定局,加息意味着十年來全球廉價資金的時代將要結束。而聯儲加息首當其衝的當然是住房按揭貸款利率。全球各國的按揭利率會隨着美國加息而上升,不僅會影響購買住房者融資成本,也將全面削減住房投資者的利潤。

一線城市泡沫隨時爆
如果住房投資者預期房價可能會隨着聯儲加息下降,或會促使這些住房投資者退出市場,房地產市場的泡沫就可能在這過程中破滅,所以房地產投資者對此不得不提高警覺。

對於中國來說,儘管美國加息不會對貨幣政策產生直接影響,但對人民幣匯率將產生巨大衝擊,甚至於會影響人民幣新一波貶值。而人民幣的貶值則可能引導資金流出中國市場,引發中國的房地產泡沫破滅。

中國一線城市的房價過高早就把其置於過高的風險中,任何原因隨時都可能成為一線城市房地產泡沫破滅的導火線,而三四線城市的房地產市場只能等待泡沫破滅。不過,聯儲局加息對中國房地產市場影響有多大,目前看來是不確定的。

由於利率是住房按揭貸款的核心,聯儲局加息將全面結束全球廉價資金時代,按揭貸款利率將全面上升。這將對房地產市場將造成巨大的影響,甚至將敲響全球房地產市場泡沫警號。

易憲容

當代內地著名經濟學者,原中國社科院金融研究所金融發展室主任,○七年辭去職位,目前在社科院金融研究所擔任研究員工作,以敢言著稱,有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。
 
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1. Johnny 2015-12-11 09:47:40
連易憲容都黎發文,房網最近真威水。