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公屋租轉買不實際
陳超國 
(東方) 2015年11月26日
智庫組織「團結香港基金」發表研究報告,建議將自置居所比例大幅提升到八成,更提出了一系列資助低收入人士置業建議,以期解決香港的居住問題。

報告指出,提高置業比率可團結社會減少爭拗,可惜筆者不敢苟同。當前樓價高企,但每當政府提出方法增加土地供應時,必有巨大回響及反對,好像報告提出研究開發部分郊野公園亦遭炮轟。市民反對增加土地供應,與要求壓抑樓價幫助置業背道而馳。筆者相信近年的政治爭拗,並非單從提升置業比率便可解決。

租戶多老貧買樓意欲低

另一方面,報告提倡資助公屋住戶由租轉買,卻沒有調查這些住戶是否有很大意願由租客變為業主。報告指,於二○一一年,收入低於全港收入中位數的住戶,有八成是公屋租戶,而同年長者租戶佔總住戶約三成,老、貧比例甚高,有多少人願意放棄極低的租金而轉租為買?

政府亦曾容許公屋租戶轉租為買,效果並不理想。事實上,若租戶收入沒有大幅上升,而公屋居住權差不多是永久的,更省卻管理費和維修費等開支,買樓根本沒有着數。

為誘使公屋租戶轉租為買,報告提出極優惠的補貼建議,基本上是只賺不蝕的安排,但「送錢入你袋」有可能成功嗎?筆者同樣有很大疑問。

第一,公屋租戶老、貧比例高,即使政府可作按揭擔保,他們的入息未必能應付供款。第二,如果租戶不欲搬遷,補地價後的樓價增值便不能套現,他們更加不會放棄極便宜的租金來選擇轉租為買。筆者估計,轉租為買只會在租戶打算遷出時才出現,那麼補地價優惠便可視為誘使租戶退還公屋單位的津貼,促使公屋單位可流轉。

礙換私樓不利公屋回收

第三個問題較複雜。同一個公屋單位,市民有機會以極相宜的公屋租金入住,雖然公屋輪候冊甚長,大部分市民都會選擇等待,不會以市值租金租住相同單位,更遑論以私樓呎價購買。筆者估計,公屋單位的呎價必須與私樓呎價有很大折讓,才可吸引二手買家。可是,如公屋和私樓呎價有重大差距,公屋業主換私樓便須補貼巨大金額,不利社會階梯向上流轉,亦減慢公屋的回收。

支持出售公屋者認為,有關優惠是藏富於公屋租戶,即使未能即時套現,擁有的潛在資產如能隨樓市增加,亦可減少有樓和無樓人士的對立,令社會更和諧。但筆者擔心有些公屋租戶不排除要借錢周轉,如財務公司知道租戶由租轉買後賣樓可套現一、二百萬元,屆時會否鼓勵他們把單位按揭借貸,一旦無力償還便把單位出售,最後又會否製造新一批無殼蝸牛,引發更大的社會問題呢?

幸好報告作者說明其建議只是希望引發社會討論,不是要求政府落實執行。任何福利制度的重大改變建議,社會宜三思。

陳超國 

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。
 
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