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精英文集
樓價可被嚇倒?
陳偉強
大學講師
(太陽) 2015年11月21日
禮失求諸野,有時政府做不到的事,便得靠民間力量了。香港人最關心的是住房問題,樓價高不可攀,過去幾年,政府即使出盡九牛二虎之力,對着樓魔往死裏打,也一直拿它沒法。在上位者既不中用,於是就得由社會的自發力量出手,近月來傳媒人十分齊心,也異常賣力,以前所未有的聲勢,嘗試將高樓價嚇倒。

物業價格又怎能受嚇呢?可以的,樓價高低取決於入市者信心,這幾個月來,多個媒體似乎在合力營造樓市已轉勢的氣氛,使用智慧手機而又裝上傳媒Apps的市民,幾乎每天都可收到物業市場如何「劈價」、「冧市」的消息。三人成虎,樓市跌價的消息聽多了,不信不信還得信,入市者還價時,自然就可以加把狠勁,業主腳軟了,於是就真有市民可以用低價成功置業了。從這個角度看來,傳媒人確是為置業者做了一樁好事,效果之佳可讓政府官員汗顏。

但這種主要靠媒體力量去改變市場心態的方式,究竟可以持續多久?最終效果如何?這是將來社會學和經濟學值得研究的大課題,香港物業市場近期出現的情況,更可以成為重要案例。

筆者以客觀分析,本認為今次中、小型住宅的跌浪未必是真,因為就在本月,香港的商廈呎價和一宗豪宅的高價成交,同時創出歷史新高。而與香港一河之隔的深圳,中、小型住宅價格也不停猛漲。唯獨本地的中、下價房屋在跌價,這本不正常,我初步估計這正是傳媒之功。但這功效可維持多久?就值得認真研究了。
 
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1. 大寶二寶 2015-11-21 09:47:26
同意,樓市唔係靠吹就會升,靠唱就會跌,如果係咁香港房屋問題就一早已可解決。不過從來都係升嘅時候個個就話會看升,跌嘅時個個話會繼續跌。有幾多真係[眾人皆醉我獨醒]?醒果個就係贏者。

樓市係咪跌勢已成抑或只係大漲小回?保守D好,還是睇多幾個月先有可能見真章。

共醒之,哈哈!
2. 歷史長河 2015-11-21 10:26:20
由於政府的各種辣招政策,造就了今日高慢牛局面。高慢牛是政府,上車客,職業炒家,地代,甚至銀行都不願看到的結果。

這次大合唱,以上各持份者出奇的齊心合力,包括修改指數規則,務求唱衰樓市,迫政府撤招。

大合唱也許在初期有少少效果,但應該不會跟本扭轉走勢。
3. 打工仔 Andy 2015-11-21 11:20:47
現在市場上睇淡唱淡的, 可謂無所不用其極!不顧一切大力唱樓市會大跌! 
試問這會有什麼人得益? 香港經濟? 銀行體系? 高位出了貨等入返市的? 等上車的? 
自古以來, 人必須要靠自己努力工作, 平時要過慳家既生活, 把金錢多作合適的投資, 慢慢你的購買力就出來了! 
不是成日想人家PK自己就可成功的! 

4. 自我陶醉 2015-11-21 13:08:27
非常同意孖寶兄,根本以香港樓市嘅規模,唱升唱跌都係嘥氣,如果政府真係要樓市跌,推一啲極端行政措施,一夜間就可以將樓市推冧,洗咩要唱跌咁麻煩? 其實,政府一直只係要穩定銀行體系,同埋增加供應,成日話政府要推冧樓市,又無能為力,實屬無知。 

所有投資市場都有人睇升,有人睇跌,正常到不得了,睇升就畀人話想冇樓嘅人PK, 睇跌就畀人話想有樓嘅人PK, 事實係根本唔需要望人PK, 而且望都唔會有用, 睇錯市嗰個自然被市場懲罰,邊個PK係由市場決定,而唔係取決於個人意願。

至於呢個所謂大學講師就更離奇, 淨係講細價樓跌唔正常,到底又有冇睇過細價樓之前一年升凸豪宅商廈幾多? 中原城市領先指數 CCL大型單位係142.73 按月跌 3.3%, 中小型單位140.84按月只跌 2%,長線啲睇有指數20年,兩數相距都唔夠2%,有幾唔正常?呢啲咁嘅分析質素,小心誤人子弟喎!

5. 無奈 2015-11-21 13:17:27
樓價的確在極高的位置,對于大多數打工仔而言,樓價與收入脫了節是不爭的事實,唱跌比吹升更易被認同。

長遠看,香港有別於一般外國市場,稱謂東方之珠非浪得虛名,其地理位置和大陸的特殊關係使之成為中外重要交匯點,一帶一路如是,ttp 的發展更加如是。只要香港仍有法治,個人財產得以保障,樓價不易大跌。

睇近些,樓價一路走嚟到達今天的歷史高位,極大程度上拜各國QE所賜,無路可去的情況下,鈔票留在磚頭上仍較有保障。

傳媒習慣上喜報到極端例子以吸引眼球,當報導一段時間之後,低價成交習以為常,又會報到極高價成交,原來在此之前,投資者早已密食,觀望者仍然陶醉在觀望中。這樣的故事,在歷史長河中,不斷重演。

說樓市轉角,不少人的內心奇盼,誠如是,未尚不是一件壞事。可惜,很大機會是窄幅上落居多。

實在說不凖,畢竟是瞎子摸象。








6. 大寶二寶 2015-11-21 13:21:50
回自醉兄,

師兄所言甚是!講出小弟心底話。莫非自醉兄就係一早醉醒咗果個贏者?

共醒之,哈哈!
7. 樓價真的不會跌嗎 2015-11-21 13:22:02
湯文亮:銀主盤增5千響警號
(東方) 2015年11月21日
近月市場上銀主盤已升至約80個水平,紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮稱,即使銀主盤升至200個,只要市場有承接便「唔使驚」,但若出現5,000個便要小心,他維持三年內市場會有多達1萬個銀主盤的預測。

湯文亮稱,最近銀主盤數目有上升趨勢,他亦發現近日已有個別財務公司,跳過銀主盤的過程,直接逼業主賣樓。對於近日一個入伙不久的新盤出現兩個銀主盤,他稱該兩個新增個案業主為內地人士,僅承做一次按揭,料因斷供而淪為銀主盤,他認為於本港置業的內地買家供款不準時,料樓價跌時,內地人心態是「放棄都無所謂」,屆時將出現更多銀主盤。

東角道地舖低舊租25%

他料明年底會是入市時機,但要「貪新忘舊」,即只買新樓,不買舊樓,因兩者售價相若。他又在網誌稱,今年買樓的人,由於有額外印花稅,即使出售物業獲利,大多不能抵銷稅款,故基本上他們是不會出售物業,否則就會由贏家變輸家。

零售業走下坡,他認為不反映本港經濟情況,部分舖位租金仍較早期租約高50%。消息稱,銅鑼灣東角道雙號地舖以約36萬元租予藥房,較舊租低25%,舊租戶亦為藥房。港置工商部伍萬益稱,荃灣工廈One Midtown錄首個銀主盤,一個7樓銀主盤以呎價約5,600元沽出,低市價近一成。
8. 自我陶醉 2015-11-21 13:27:37
孖寶兄,

其實一日沒增加成交, 一日勝負未分。

共估之,哈哈!
9. 如是 2015-11-21 13:32:55
客觀分析未免流於表面。
10. 2011年開始 2015-11-21 14:01:22
在3辣椒之下成交量同以前不能相比,現在的成交量就是3辣椒之下的正常成交量.
11. 西門吹雪 2015-11-21 14:05:16
呢個人講既野咁攪笑既?不過,總算有一句係啱既

今次中、小型住宅的跌浪未必是真

不過原因好明顯吾係佢講個d囉 xDDD
12. 引刀一快 2015-11-21 14:05:57
舉深圳樓市作例,係過度以偏概全。
13. 西門吹雪 2015-11-21 14:15:00
如果用sz市中心同新界東北比,就真係差吾多。要比應該同反市中心比。
早幾年大陸狂跌時,香港咪一樣狂升。早幾年又吾見講一河之隔。 =.=
14. 大寶二寶 2015-11-21 15:18:30
回2011年開始兄,

你可以去'地產論壇'內删除或更改自己的留言。

15. 2011年開始 2015-11-21 16:06:02
大寶二寶兄,已經删除重覆留言,多謝指教!
16. 無奈 2015-11-21 17:10:31
2樓河兄:
小弟愚昩,指數規則改變了?幾時發生?改變了什麼?,願聞其詳。謝謝。
17. 打工仔 Andy 2015-11-21 17:28:52
自醉兄

師兄所言甚是! 


18. 歷史長河 2015-11-21 19:07:20
16樓 無奈兄,幾周前改變的。同以往不同的地方,現在是破頂成交臨約暫不計入指數,破底則會計入。

統計學上來講影響應該不會很大,對有些業主心理可能會有點影響。不過修改之動機及時機耐人尋味,有加入大合唱之嫌。
19. 雲在青天水在瓶 2015-11-21 19:22:02
樓市的升跌從來就不是由媒體唱出來的,而是受經濟周期的影響而表現出來的。

媒體的影響力,在政治煽動或娛樂八掛方面可能會大得多。如果有人買賣樓宇是受媒體的左右而出入市,此人必定愚且魯。

香港樓市現在面對的客觀環境,是美國加息在即,租金回落已現。即成本增加,租金下跌,物業的租金回報跟跌,中期調整已經開始。

國內樓市情況則相反。雖然經濟增長回落,但央行已啟動降息降準措施,銀行利率持續下降,資金成本回落,對內地樓市影響正面。
20. Ronald 2015-11-21 22:57:22
樓上
雲在青天水在瓶 兄
2011開始  師妹
我發了個電郵給你們,不知有否收到?


21. 歷史長河 2015-11-21 23:38:21
雲在青天水在瓶兄,

你所講媒體之功效也是我一直認同的,不過這次可能有少少不同。現在成交量十分之低,只有二千幾,另外撞正股災同人民幣貶值,幾十個愚且魯就能拉底指數。

不過長線來講,媒體或任何人都不可能改變樓市方向。

至於美國加息,小弟不認同你的講法。經過長時間等待,市場已完全消化了這個動作。預期加息將會輕微且㣪慢,到時候加息將會變成好消息。拭目以待。

租金下跌也不完全正確,以我個案來講,應該說暫時走穩更為確切。

另外綱主Ronald有事找你,請查看電郵。
22. 無奈 2015-11-21 23:54:21
河兄,多謝提供資料,只有破底成交價才計算很難理解其合理性。

這樣說来,萬一樓市由跌轉升,所有破頂價都應抹去才可符合期望。
23. 80's隊長 2015-11-22 01:23:43
如果有專家同你講,因為segment唔同,客路唔同,購買力唔同,因此豪宅唔會冧但細價樓會冧的話,我可以話比你聽佢一定呃狗你。


當然係邏輯上或學術上係有可能,即係話呢家有錢佬就個個好發,發到豬西咁,所以豪宅唔止有支持,而且仲可能會有升幅,之不過細價樓係因為對大眾market,你唔好問點解總之呢家有錢佬普遍都好L掂,但平民百性就仆晒街個個都食二手飯,係一個咁極端的環境下大家都要放樓求售,但求一死,而有錢佬好勁,有錢係手係要等到淘大跌番到幾十萬一間咁,然后就成幢買落黎,中間就算跌到百幾萬二百萬,有錢,係都唔會執平貨的,所以係一個咁極端的情況下,係無錯的,豪宅係唔會冧但細價樓會冧。


不過我認為市場係某程度上係理性的,即係話假設你係銀行,呢家你見到細價樓仆晒街,一方面我諗都會收遮,所有按揭業務都會變得好保守,而我指"所有"的意思,其實係包括左豪宅以及細價樓?喂講真,你話無跌姐,點知下一步跌唔跌啊,睇住細價樓估價已經回落,公司炒緊人,有乜理由反而豪宅生意會大膽進取,咪玩啦?再者,我有好難諗到一個現像係,香港失業率大幅上升,好多老細走路,好似沙屎咁,日日都話炒人的時間,然後咁样的情況下,普遍老細會特別好景得黎,仲會係大市咁仆街的環境下好多人仲大舊大舊錢去買豪宅?唔通有錢果D人真係傻撚左?傻撚到有跳樓貨唔要,有子彈楂手又唔要 ,死都要谷番落去幾千幻幾億的樓咁样?咪玩啦兄弟。


又有人話加息個市會冧,先唔討論呢一點係咪成立先,但點解加息又會只係隊死細價樓而唔係豪宅呢?當然合理的解釋一定係話細價樓對於平民的負擔能力有好大影響,而對有錢佬就無所謂,話之呢家我借幾千幻幾億,加1厘一年都係講緊幾廿幻息口有限數,沒問題,咁對細價樓又係咪咁仆街絕殺先?


之前都計過類似的野,不過我都唔厭煩再計多次,當一個普通市民欠銀行300幻,30年還的話下表係佢要面對的每月供款:


@2.15 = 11314
@3.15 = 12892
@4.15 = 14583
@5.15 = 16380


一早講過你老美能夠加一厘息的話我諗佢死都未到你死,係少於一厘的情況下,每月都係供多1578元,而對於一個有錢佬睇的細價樓的業主,就算有壓力測試的情況下,佢係認為一個細價樓的業主可能因為比多1578元就會仆街。也許我誤會左,又或者佢認為係會加兩厘息,即係比多3269元的話,細價樓業主就會係咁先,那怕你過左壓力測試搵緊4皮野一個月,你老婆又搵緊3幾皮,你手頭仲有幾十幻應急錢呢D,通通唔撚計,離地咪就係呢隻。


再睇番今時今日的政策,所有野都傾斜去幫助買細價樓的情況下,就算最近市淡左都好,只係其實D人等待所謂的冧市而無再講,但其實冧市並沒有來,要冧的話豪宅更無可能獨善其身,能夠有咁样定論的人,應該都係果D係扒房鋸住扒食住龍蝦的人,去討論呢家面包鋪的包食唔食得飽人的行為。


個人認為細價樓所吹的淡風將會係明年小陽春前完結,想上車的人請記得盡力搵平盤,否則下一個升浪又係會令你追唔切。