主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 7230    回應 : 8
精英文集
補貼置業的政策考慮
蘇偉文
(東方) 2015年11月17日
上個星期團結香港基金會發表了有關補貼置業的建議,由於該會是由前特首董建華先生牽頭創立,其建議自然受到各方人士的注目,因為這個建議無論落實與否,其政經的含意都惹來無限遐想,可以這樣的說,這個建議反映了目前房屋問題的複雜,任何建議都會引來各種各樣的聲音。

問題複雜 不易解決

香港房屋問題由來已久,從戰後的居住問題,到了今天的劏房問題,在七十年間可說是從未停止過。事實上今天香港的房屋問題比戰後的複雜,從前是講求有瓦遮頭,到了今天還要考慮居住上的種種,這不是說我們的要求過分或是不對,而是當社會進步而人們的要求自然向上,問題只會更複雜。房委會努力了數十個年頭,可是到了今天還是無法徹底將公共房屋這個問題解決,問題的複雜性不是如坊間想像般這麼簡單。在一個複雜的房屋問題上,團結香港基金會的建議也無法解決整個房屋問題,這個建議的針對點在補助市民置業這個層面上,引伸出來的討論自然是集中在這個建議的細節和公平性,偏偏在政策層面上的討論卻是不多,這是在一項重要建議的討論上的不足。從政策方向來說,這個建議是補貼市民置業,而且要購置的是公共房屋。在考慮點上,可以分為:一、補貼;二、置業;三、公營房屋,要詳細討論也應在這三個切入點。

首先,這是一個補貼方案,以補貼方式來達致一個政策目標,潛台詞是目前市場力量根本不可能完成政策上的要求。在這方面我們要明白,在自由市場的前提下,政府的角色應是建立一個完善的市場秩序,而不是去干預市場,這是作為市場經濟的香港一貫奉行的思維。但這並不代表政府以不作為來應對任何事情,當市場失效之時,政府的干預也有其依據,可是問題是市場是否失效和政府的干預是否到位。要補貼市民置業,等於說置業已是遙不可及,需要政府的幫忙,這也間接的向社會宣布,以現時的社會狀況,大多數人是無法靠自己的力量去置業,政府補貼是唯一出路。這是否一個解決房屋問題的方案?抑或是在解決不了房屋問題而產生的一個補助機制?當中不無爭論。

界定資格 是個難題

其次,這是一個置業的建議。在房屋問題上,市民當然希望擁有自己的房產,但購房是房屋問題的一部分,而不是全部。目前有不少低下階層居住在環境欠佳的居所,這個情況當然不理想,但說到要增加居住成本來改善居住質素時,這些居於次等居住環境的低下階層都有難處。團結香港基金會的建議是置業,可是即使有政府的補助,這些低下階層是否有足夠的能力供款,卻是另一個大問號。有學者粗略算了一下,即使有政府的補貼,以現時建議的方式,每月的房屋供款也要七千元以上。對真正的低下階層,每月七千元的供款並不輕鬆,對他們來說,燃眉之急是盡快遷上公屋,置業是另一個層次的考慮。所以我們也要弄清楚,這個建議不是完全解決房屋問題,而是提出有關置業難的一個解決方案。

第三,這是購置公營房屋。建議中的未來公營房屋不分公屋或居屋,而是一律當出售公營房屋方式交付給市民。問題是,這變相是給了一個全民參與的丁權遊戲。如何界定合資格人士已是一個難題,可以合資格購置的人士數目不能太少,否則有違政策目標,可是訂立門檻若是寬鬆的話,必定會助長申購意欲,到時候也會變成滿十八歲便合資格的申請人大幅增加,另一種形式的「丁屋」會否出現不無可能。

所以說到房屋問題要小心研判,從來訂立政策都是出於良好意願,執行時往往才發現魔鬼總是在細節裏。
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
1. qwer 2015-11-17 15:28:18
香港的財富有一大部份凝結在物業上,在可見的將來香港人不太可能再次累積這麼大的財富,這班“智者”的建議是可以徹底摧毀香港。
歷史的偶然性吧,董、梁二位真是香港的災星!




2. 打工仔 Andy 2015-11-18 07:42:28
補貼人去買樓, 多如到極點!
3. 打工仔 Andy 2015-11-18 08:41:15
有d 人, 揾幾多洗幾多, 洗晒咪伸手問你攞屋攞錢囉!
大把人有私樓只要收收埋埋咪可以攞公屋真勁!
真係你唔攞就笨! 我地交税咪供養佢地囉!
4. 歷史長河 2015-11-19 17:33:39
師兄所言甚是!共養之!
5. 肥婆四 2015-11-22 15:56:25
經濟日報2015/11/20
增公屋助置業 長官意志累事

撰文:

許楨 香港智明研究所研究總監、香港中文大學未來城市研究所副主席

欄名:房策透視

上周,本欄指出,現屆政府改劃土地、重建舊區,已然明顯向公屋傾斜。若為上屆政府城市開發不足之誤,而作權宜之舉,先推臨時稅項遏抑需求,再見縫插針增加住宅供應以解燃眉之急,尚且情有可原。然則,日後如透過填海等方式新造土地,卻未能扭轉此一價值取向、政策慣性、發展趨勢;愈發提高公屋比例、增加資助置業,恐能博掌聲於一時,卻必致香港稅制、公共開銷更見扭曲,斷然無法持續發展。

啟德拒增公屋 實屬擇善固執

社會資源分配既患寡亦患不均,但最患不公。賦稅責任與住屋福利進一步脫鈎、背馳,則經濟動力、活力、潛力愈發喪失;民眾生活水平和階級上流都只會裹足不前,甚或適得其反。從九七前到九七後,將軍澳地積比、公屋量不斷向上改劃,卒致眼前就業不足、交通擠塞、設施欠奉等問題;廿一世紀新市鎮生活條件竟不如大埔、沙田,俱因政策盲從造成規劃失衡而致。

早前啟德體育城堅守規劃原意,拒向「多建公屋」屈服,實屬擇善固執。然則,政局民粹化會否導致更多本作他途的土地、稅金,改投資助房屋?透過填海、重建,新造城市空間的經濟誘因為何?有限的公共資源如何追上無限的資助房屋需求?難道單憑港府之力,毋須業界參與,就可獨自完成城市拓展?

為城市未來謀出路,斷不可無視香港公營房屋歷史源流。從石硤尾大火,到港九新界漫山遍野寮屋戶搬入廣廈千萬間;自60年代至今,以徙置區、臨屋區、廉租屋為起點,半世紀以來不斷進步的租住式公屋,本具有重置、安恤性質,並與當時人口、經濟實況相對應。

就此而言,「三年上樓」只能被視為良好社福願望,而非硬性政治承諾,畢竟土地資源及公共財政有限。若倒果為因,新開發土地須以滿足公屋需求為首要指標;復在「三年上樓」之上造成「先上樓後上車」之預期,並以此為施政成敗分際綫,無疑違背了百餘年來,香港作為國際金融、經貿中心,市場導向的分配原則。

公屋半賣半送 銀行另有盤算

此與普遍活躍於全港地界之內逾千年,可供居住生產、轉讓繼承、重建重劃的各式私人物業,有着截然不同的社會功能、經濟作用與市場角色。港人必須正視問題本質——對租賃公屋或其他資助房屋需求日切,既由香港土地制度、開發計劃停滯不前造成,也是人力資源、產業戰略未能與時並進之果。

毋庸贅言,要平衡供求,提升購買力、增加供應缺一不可;參考董建華年代「租者置其屋」教訓,但憑長官意志,以數百元一尺讓公屋住戶成「半業主」;慷納稅人之慨之餘,卻始終難以拉近戶主恒常收入與市場資產價格的大幅差距。

「租者置其屋」猶如「半賣半送」的一次性資產轉移,卻由於其「非現金」性質,終究治標不治本。當年計劃,出於董特首良好意願卻未竟全功,補價機制失諸「嚴苛」是果不是因。正因晉身「半業主」成本過低,當公屋「業主兼住戶」意圖賣樓套現、換屋就學轉工之時,透過「補地價」而獲「全業權」再出售的價格差距,頓時變得奇高。

皆因「授人以漁」變「授人以魚」,戶主本因符合收入上限,而獲資助房屋「居住權」。如今取得「半業權」,若將該單元投入市場,以原「半賣半送」呎價為基點,如向政府補價過低,則恐防公共資源低價流入掌控巨額流動資金者之手。甚或帶來各種公、私舞弊隱患。

在低補價體系下,中產納稅人透過私人住宅市場高昂樓價,直接、間接成為政府庫房收入主力,進而補貼公屋戶住權和業權。最終資助房屋卻流向享有資金優勢——如毋須大額按揭者手中,原公屋戶恐再度流向私人租住市場;公屋私有化反而顧此失彼,未見拓寬市場之利,先見社福網失守之弊。

如補價過高,則公屋「業權閒置」頓成「半業權閒置」,對社會而言亦無益於房產供應、住宅流轉。對戶主而言,在付出了一定首期、月供,影響支出分配、現金儲蓄之餘,所謂資產上升、反向按揭亦如空中樓閣。受制於戶主實際收入未見提升,本就過度自我保護的香港銀行體系,斷難以違反常識,大舉向公屋業主提供個人周轉或商業運作資本。

城市拓展增私樓供應 長遠目標

銀行自必同時考核資產價格和借貸人月入。政府固然有權以行政措施,讓住戶成「半業主」。卻受限於「租者置其屋」始終無法改變「半業主」生產力與工作回報,而難以越過公屋從「半業權」到「全業權」的市場障礙。

最終,「租者置其屋」重蹈「居屋」覆轍;納稅人高額補貼地價、建築成本、管理及修繕費用;交通便利、設施完備的珍貴熟地,卻因流轉率遠遠低於一半,而遠未達致資源最佳配置。筆者相信城市拓展、新增私人住宅供應是本,以此為前提有序調整稅額、擺脫「土地財政」,理應成為港府長遠目標。

與此同時,普羅大眾可支配收入提高,聯同私人住宅供應上升,才是所謂「業權不均」造成貧富懸殊的解決之道。維持公屋供應和上樓預期,甚或提供更多資助置業選擇,都與筆者對香港樓市、城市發展的理解相背馳。

在城市規劃層面,維持商業空間、私人物業,以及文教、體藝等公共用地的合理比例;避免增加公營房屋成單一目標而掛一漏萬,滿足經濟發展、社會進步、各階層對不同城市空間的需求,理應成為全民共識、奮鬥路向。

6. 雲在青天水在瓶 2015-11-22 17:07:25
近年來,香港的樓市總體上是供不應求。有鍳於此,政府推出了一系列控制需求的措施,如提高印花稅,為非香港居民設限等等。但不曾想,特別印花稅在控制了需求的同時,也令業主在二手市場上大量減少了放盤,令二手供應嚴重不足,使樓價繼續上升。

補貼買業的建議,無疑用心良苦,想讓一些能力不足的底下層人仕變為有能力入市的準業主,不過這樣做,客觀上必然造成市場需求的增加。雖然這只是公屋和居屋的資助,但必定會令市場產生扭曲,虛增需求。

在供應問題未解決時,又無端人為增加需求,樓市政策究竟路向何方?
7. 歷史長河 2015-11-22 17:39:45
肥婆兄所言甚四!
8. 肥婆四 2015-11-23 07:26:03
自由社會因公平勁爭而進步,物勁天擇才有勁爭力,偃苗助長不但徒勞無功,甚至如前幾年新聞報導北京動物園的老鷹,飴養員掉只隻雞入去都嚇佢一跳,要勞煩飴養員用剪刀剪細比佢食用,試問政府又可以養得幾多呢?