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精英文集
推樓指期貨好處多
何濼生 
2015年11月3日 (東方)
面對很可能下跌的樓市,如果你只有一個自住的自置物業,你會不會賣出單位,改變身份做租客?

若預期下跌幅度不是很大,又若自己不是投資老手,未必懂得如何安置賣樓得來的巨款,賣掉自置物業改作租客通常並不划算。

首先,買賣樓房交易費用可觀;租賃樓房的交易費用雖然低很多,但仍要半個月的租金。維持原來身份可節省今天賣樓和將來買樓時須繳的印花稅、經紀費、律師費、搬遷成本;也可節省回租樓時須繳付的經紀費。
安置賣樓巨款考功夫

其次,如何安置賣樓得來的巨款是大學問。若放在銀行,你會不甘心接近零利息;若投放在股市,風險也不見得比自置物業為低。自置物業跌上三成以上歷史上不多見;股票跌上三成以上卻是家常便飯。

更重要考慮是:業主不用交租,租客卻須每月定時交租。業主的按揭貸款若未還清當然也要每月分期償還。雖兩者都要付錢,但租金如流逝的水一去不返,按揭供款卻有盡時,供盡之時樓房即屬自己再不用供。
交租比供款更波動

此外,通常租金調升機會很大,按揭息率升降機會長遠而言則是相等。現時按揭息率上升機會頗大,但上升幅度不會太大,若取定息按揭,按揭息率定下來,供款亦定下來。自己收入隨通脹和事業發展上升,供款卻不加,會覺得愈來愈輕鬆。相反,租金增加,壓力會愈來愈大。

最理想的,固然是在價位最高峰時賣樓,然後在谷底買回另一個心儀的單位。問題是:捕捉高點和低點很難,待你決定要再入市的時候,樓價恐怕已回升不少。又因尋得滿意的單位需時,待尋到時可能發覺要付上高價。此外,租樓時租金的付出亦已不能追回。若碰上大筆資金投資失利,那就真的賠了夫人又折兵。

可見,除非樓價真的大跌,有樓自住的,還是一動不如一靜。
對沖風險 疏導投機

面對樓市轉角,無所適從的困境本是可避免,惟筆者早於九一年倡議的樓價指數期貨至今仍未被重視(HKCER Letters, Vol. 11, November 1991)。若樓價指數期貨市場存在,擔心樓價下跌的自置居所業主可保留單位,而只沽空樓價指數期貨,沽空量多少悉隨尊便。如此便可對沖樓價下跌風險,又省卻很多麻煩及費用。

開設樓價指數期貨市場還可疏導投機。投機者可買期貨,就毋須與用家爭購實貨住宅單位。投機者買樓價指數期貨可省去很多麻煩和費用。

開設樓價指數期貨市場技術上沒有難度。Chicago Mercantile Exchange早已用Case-Shiller創的美國樓價指數為基礎,開啟了樓價指數期貨市場。有趣的是:同樣在九一年,一位名叫Weiss的研究生向Shiller建議成立公司為市場出售訊息。該公司○二年被標普和Fiserv聯手收購,其後再發展為CME掛牌的產品。

何濼生 

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士,專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局,回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教,現為嶺南大學經濟系兼任教授。
 
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1. 歷史長河 2015-11-03 08:51:46
What would be the chosen underlying index? CCL? It is not legitimate, just a commercial index. Government index lags behind by 2 months at least.
2. 自我陶醉 2015-11-03 09:55:18
唉! 又想搞多個賭場,成交咁少,想點做市都得喇,輸死都未天光!
3. 打工仔 Andy 2015-11-03 13:31:37
自醉兄

呢 d 咪叫不負責任囉! 唉 !
4. bb 2015-11-11 19:06:46
這是什麽經濟學博士?想小業主輸死?同教人去賭場沒有分别!
5. bb 2015-11-11 19:07:24
這是什麽經濟學博士?想小業主輸死?同教人去賭場沒有分别!
6. bb 2015-11-11 19:10:52
這是什麼經濟學博士?如同教人入賭場去賭大細,小業主實賭死!樓唔係攞嚟賭!