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精英文集
增地積比紓樓荒
陳超國
(東方) 2015年10月29日
發展局局長發表網誌,指根據一個國際普查,香港的市區人口密度在世界超過五百萬人口的城市中排行第三,僅次於孟加拉達卡和印度孟買,遠高於其他國際都市如倫敦、東京和紐約等。

普查指出香港的市區人口密度跟達卡和孟買並列三甲,其帶來的啟示值得我們思考。普查指出本港的市區面積為二百七十多平方公里,約佔全港面積的四分之一。密度計算中卻用了全港人口數目,估計如果把分布在其餘四分三面積的人口扣除,市區人口密度可能略為下降。
高樓擴大居住空間

單從市區人口密度的數字來判斷各個地區的市民居住環境質素,不容易得出合理答案。排名第四及第五的分別為巴基斯坦卡拉奇及印度蘇拉特市,相信大部分讀者不會認同這兩城市的居住環境較香港好。

筆者相信除了市區人口密度這組數字之外,還需比較每人所佔用的居所面積才能較正確判斷居住環境的優劣。除此之外,還有城市的公共設施、綠化比率,以及治安等的其他考慮因素。

同樣的人口密度,如果全擠在低層的建築物中,居住環境必然比高樓大廈林立的城市差。舉例說,一個城市的平均地積比率為兩倍,市民平均居住空間為六十平方米,那麼另一個城市如有相同的市區人口密度,但平均地積比率為六倍,則每名市民有一百八十米的居住空間,比起前者寬敞三倍。

香港的高層住宅比卡拉奇、蘇拉特市、達卡和孟買多得多,相信人均居住空間也為這些城市之冠。相反,東京的市區人口密度低香港很多,但蚊型住宅單位在二、三十年前已經在東京普及了。
新發展區可添密度

規劃署過去十年大幅降低市區地積比率,間接造成住宅市場供不應求,樓價飛升,住宅單位面積愈來愈細。市民的居住環境不但沒有改善,反而變得更狹窄。

除了不少市民住進劏房,近年的住宅發展項目也將貨就價,提供蚊型住宅單位。大家試想一想,地積比率是三倍時,市民需要花四百萬元買一個二百呎的蚊型單位,如果地積比率增加到八倍,市民可以三百萬元買一個四百呎的住宅單位,市民又會怎樣選擇?

要解決現時樓市供求失衡的問題,尋找可發展土地當然重要,有了土地才可擴充市區範圍,容納更多人口。但另一方面,有了土地也要充分利用,盡量把地積比率提高,增加單位供應量,如此雙管齊下,才可盡快解決問題。舊區受道路及基建設施的容量限制,未必可以把地積比率大幅提升,但新發展區屬全新規劃,政府可考慮增加密度,以減輕尋找土地的壓力。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。
 
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