地產博客 > 精英文集 返回
瀏覽人次:9440    回應:11
精英文集
本地樓市強弩之末
何濼生
嶺大教授及公共政策研究中心主任
2015年9月22日 (太陽)
目前的香港樓市真是像霧裏看花,連不少有經驗的分析 員都看不清。大家心中都認為住宅樓價高得不合理。但是樓價偏偏就非常硬朗。上周的中原城市領先指數續創新高,與前周比較續升0.11%,與上月比較則升1.44%。

按差餉物業估價署的數據,面積160平方米以上(即最大或E類)的住宅,自九九年一月至一○年九月首次引入額外印花稅之前,樓價升幅達115%。面積40平方米以下(即最小或A類)的住宅,同期樓價升幅僅得52.5%。但自一○年十月至一四年底,E類住宅升幅放慢,四年來僅得23.1%。相反,A類住宅同期升幅卻有82.8%!

上周在美國聯儲局議息前夕,有主攻細價上車樓盤推出242伙,實呎價近1.7萬元,樓盤雖曾錄11宗撻訂個案,但一個晚上仍售出六成。另一邊廂,豪宅蝕賣個案一宗接一宗。大坑亦有豪宅錄得持貨八年帳面仍蝕千萬元的個案。隨着新盤供應持續增加,有分析員預期樓市勢將大瀉,有機會跌逾五成。

購買力不斷被消耗

筆者不認為樓市會崩瀉,但相信樓市現時已屬強弩之末。表徵有二。一是發展商提供最高35%二按;二是超細面積蚊型樓的出現。兩個徵兆都表示,發展商已意識到不少買家已付不起四成樓價的首期。如果購買力不斷消耗,樓市逐步下跌將是無可避免。

筆者認為,健康有持續性的樓市,必須有換樓活動。像現時,換樓活動極為稀少的市場環境,發展商以首次置業者為主要銷售對象,就難免逐步消耗市場有限的購買力。購買力最強的買家置了業,就要靠購買力稍遜的補上;購買力稍遜的置了業,就要靠購買力再稍遜的再補上,如此類推。因此筆者相信樓市會「陰陰跌」,而不會像九八年那樣一瀉如注。

有人會問,為何到現時為止仍未見「陰陰跌」?我的解釋是,市場潛在需求龐大,戰後嬰兒的下一代已屆適婚年齡,成家置業的需求不可輕視。由於額外印花稅打擊換樓,二手樓供應稀少,造成小型樓跑贏大市的局面。

至於樓價跌多少的問題,當然不易預測。但按筆者對香港樓市的認識,九八至○三年的大跌市,應是粗暴震盪樓市所造成,若然當天沒有賤售公屋,跌市根本不會出現。由於戰後嬰兒下一代的剛性需求,政府所能推動的新供應亦不算巨大,樓市若跌超過兩成,我會大感意外。