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精英文集
因時制宜 善用工業用地
陳茂波
發展局局長
2015年8月17日
眾所周知,製造業和輕工業在七、八十年代在香港盛極一時,伴隨了香港的經濟起飛和一整代香港人的成長。隨著經濟結構轉型,今天我們的經濟活動重心已由傳統製造業轉為服務業;然而,不少舊工廠區內的工業大廈,仍然為與工業有關的不同經濟活動提供空間。在過去十多年,我們一直有檢視這些珍貴的土地資源,因時制宜配合舊工廠區的轉型,把不少(特別是位於市區)的「工業」用地改作「商貿」以至住宅等用途。而時至今日,在香港各類提供作經濟活動的樓宇當中,這些舊工廠區內的私人工廈總樓面面積仍佔最多。

自2000年開始,規劃署已先後四次就這些舊工廠區進行《全港工業用地分區研究》,上周我們便剛公布了2014年的最新研究結果。研究涵蓋位於「工業」、「其他指定用途」註明「商貿」(下稱「商貿」)、「住宅(甲類)」、「住宅(戊類)」和「綜合發展區」五類地帶上佔地約510公頃的75個工業區,涉及1,448幢的私人工廈及約2,800萬平方米的總樓面面積。研究目的是希望了解這些舊工廠區工廈的最新使用情況,協助我們考慮工業用地的未來規劃,以善用土地資源。

根據2014年的研究發現,現時舊工廠區工廈整體空置率為5.3%,其中在「工業」及「商貿」地帶上的工廈空置率有明顯下降的趨勢,分別由2009年的6.5%和8.4%,下跌至2014年的3.5%和6%。這正好反映香港有許多行業對工業樓面仍然有相當的需求。根據研究顯示,現時工廈約有一半的樓面面積用作製造/工場及貨倉/貯存等用途;其餘的則用作辦公室用途及「其他用途」。顯然地,我們仍需要在工業區內提供足夠的樓面面積,為與市民日常生活息息相關的工業活動提供空間,例如食品/飲品製造及加工、印刷業及物流業等。

另外,近年本港愈來愈多經濟活動以至一些新興行業亦選擇使用工廈的空間,例如陳列室、數據中心、研究發展/檢測中心、文化創意藝術工作室,甚至是水耕或水產養殖等。根據研究顯示,這些「其他用途」現時共使用約5.1%的工廈樓面面積,並且有上升趨勢。除了可能因為租金相對低廉、交通便利,亦可能因為工廈單位一般較大,樓底較高,為一些初創企業或新興活動提供更靈活的發展空間。因此,研究建議在合符消防和樓宇安全的大前提下探討進一步放寬非工業用途的限制,以更善用現存的工廈。

事實上,現時工廈內不同類型的經濟活動相當活躍,涉及逾40萬人就業,是香港多元經濟和就業不可或缺的一環。此外,現時仍屬「工業」地帶的工業區,主要位於新市鎮,我們有需要考慮不同工業區的地理位置,以平衡人口和就業的分布,配合長遠社會及經濟的發展需要。與此同時,我們亦預測巿場對工廈的整體需求會持續上升,特別是由物流業帶動的倉貯需求,更可能出現供不應求的情況。有見及此,我們建議適當地調整工業用地規劃策略,繼續大致維持現時的「工業」及「商貿」地帶,並按不同地區的需求和實際情況,包括使用現況、發展潛力、轉型趨勢、重建機會等因素,制定最合適的規劃目標和策略。請讓我用以下三個地區作為例子說明:

(1) 沙田小瀝源及火炭工業區
因應最新研究顯示社會對工廈的需求,以及當區的最新發展包括工廈的使用情況,調整上一輪研究就小瀝源工業區改作「住宅(戊類)」地帶,以及部分火炭工業用地改作「商貿」地帶的建議,繼續保留這兩區的用地作為「工業」地帶。

(2) 荃灣柴灣角及南區鴨脷洲西工業區
考慮到這兩區已開始陸續轉型,建議把它們進一步改劃作「商貿」地帶,以進一步促進它們的轉型及提供更多不同的就業機會。

(3) 粉嶺安樂村工業區
為了優化現時土地使用情況和鼓勵私人重建,建議在區內物色合適的政府土地作商業/辦公室及/或物流/倉貯發展;如經技術評估後證實可行,建議放寬現時在相關分區計劃大綱圖的發展限制。

至於自2010年4月起實施的活化工廈措施,截至今年7月底地政總署共接獲161宗在此措施下重建或整幢改裝工廈的申請,其中112宗已獲批准。獲批出的整幢改裝申請大部份位於觀塘及葵涌,新用途主要包括辦公室、食肆、零售和服務行業,以及酒店;而批出的重建申請多位於觀塘、油塘、長沙灣、葵涌及黃竹坑,重建後作住宅、商業或酒店之用。從上述檢討可見,工廈整體空置率已見下降,工廠區亦已陸續穩步轉型。活化工廈措施已經達到善用工業用地樓面、促進市區舊工廠區轉型的目標。政府是時候讓工廈的改裝和重建回歸市場主導,不再為活化措施延期,即2016年3月31日後不再接受有關的特別豁免書及契約修訂的申請。

工業用地能為香港多元經濟的持續發展提供空間。除了檢視現有舊工廠區內的工業用地之外,我們亦會透過規劃署正進行的《香港2030+︰跨越2030年的規劃遠景與策略》研究,全面檢討全港各類經濟用地包括工業用地的供求,並密切留意未來香港的整體經濟用地需要,制訂合適的空間發展策略。只要能夠配合適時應對的規劃策略,我們珍貴的工廈空間便能得以善用,煥發新的生命力。

http://www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_139.html
 
 
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