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精英文集
公務員建屋合作社的重建
陳茂波
發展局局長
2015年8月3日
約兩年前,有公務員建屋合作社的業主和立法會議員建議,要求政府或巿建局「積極介入」協助重建公務員建屋合作社樓宇(合作社)。他們的論據主要有兩點:(一)這些合作社樓宇普遍位於巿區而且建得不高,重建可以增加樓面面積,從而增加住宅單位供應;及(二)這些樓宇的樓齡一般在四、五十年以上,缺乏升降機等設施,年長業主出入有困難,重建可讓他們搬到有升降機設施的樓宇,解決他們生活上的不便。故此,他們認為政府應積極促進公務員合作社重建,從而達致「雙贏」。

政府與香港房屋協會(房協)經研究後,早前公布了一個協助合作社樓宇重建的先導計劃,並已到立法會解釋有關計劃及出席公聽會聽取公眾意見。然而,仍然有持份者包括一些合作社業主批評政府在補地價問題上不作退讓,並繼續以上述兩項理據要求政府「特事特辦」。

首先,容許我先將合作社建屋計劃獨特的歷史背景稍作解釋。該計劃始於1952年,政府以特惠價格批出土地 (一般是地價的三分之一),讓當時合資格的公務員以合作社形式建屋,並可獲政府貸款支付地價及建築費,如果日後業主希望把單位出售(包括出售重建),便需要向政府補回地價的差額。這補回地價的做法與其後推出的居屋無異,是政府一貫的政策。

就上述年長業主希望搬遷到樓齡較新、有升降機的樓宇這項訴求而言,視乎合作社是否已解散,業主可通過以轉讓「合作社會籍」的方法,轉讓其單位使用權予其他符合資格的公務員;或向政府補回三分之二地價然後在市場上出售其單位。至於後者,目前亦有機制容許有關業主申請在簽訂買賣合約後才支付補地價額。業主可將出售所得再置居所,但所購入的單位的位置、年份、設施和面積,則視乎業主自己本身的意願和經濟能力。

至於業主和立法會議員指在增加土地供應的前提下政府應「特事特辦」的論據,我們經研究後發現合作社樓宇的整體重建潛質,並不如想像般高。在已解散合作社但未進行重建的178個地盤中,只有85個具有發展潛力,即重建地積比是原來的兩倍或以上,讓項目最少可以達致收支平衡者。而這85個地盤即使全部重建,最多亦只獲得約23萬多平方米的額外樓面面積,加上位置分散和各有限制,實際可增加的面積可能更少。如果以重建後新單位約50平方米面積計算,淨增長共約4,000多個單位,即平均每個地盤增加50多個單位而已。因此,即使從增加房屋土地供應的角度出發,亦難以作為我們偏離一貫補地價政策的充份理據。

對於有人提出由巿區重建局(巿建局)介入重建合作社樓宇的建議,我們需要明白,現時巿建局在重建樓宇增加發展密度時,乃獲政府豁免補地價,涉及公帑的補助,其政策目的是協助重建那些破舊和嚴重失修的樓宇,促進巿區更新,從而使整體社會得益。相較於一般巿區舊樓,特別是那些存在劏房、嚴重失修的舊樓,合作社樓宇普遍保養較良好,空間亦較寬敞,沒有迫切的重建需要。若巿建局優先插入處理這些合作社樓宇的重建,做法是否恰當運用有限的公帑?又是否對其他有更迫切需要重建的舊樓業主公平?又是否符合社會大眾的期望?事實上,如果業主認為他們的合作社樓宇屬於破舊失修,同樣可申請巿建局的「需求主導」計劃,若合符資格,仍可被揀選參與該計劃。

或許,有人會爭辯政府填海造地也需要花費公帑,為何對以公帑介入重建合作社樓宇不作退讓?首先,正如上文所述,公務員合作社業主當年已獲特惠價格批地建屋,如果今天政府再豁免他們在原地契中尚欠的三分之二地價,會否造成雙重福利的問題?這對其他需要補地價才可於公開巿場出售單位的居屋(或其他資助置業計劃)業主,又是否公平?況且,現時其他一般的舊樓重建,如果發展密度有所增加,同樣都可以達致增加房屋單位供應的效果,它們現時亦同樣需要就增加發展密度而補地價,政府是否也應予以地價優惠?

我們明白公務員合作社業主對政府與房協推出的先導計劃,仍然有不盡滿意的地方,我們會繼續虛心聆聽各方的意見,研究計劃細節可以怎樣進一步改進。同時,巿建局和地政總署亦已有措施,協助合作社業主跟私人發展商探討重建安排,詳情可見: www.legco.gov.hk/yr14-15/chinese/panels/dev/papers/dev20150526cb1-860-6-c.pdf 。然而,在恰當運用公帑這問題上,我們仍然需要堅守原則,把有限的公共資源優先用在最迫切的需要上,希望公眾能夠理解。

http://www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_137.html
 
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