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脫苦海‧梁隼
脫苦海‧梁隼
《脫苦海‧梁隼》地產博客,著有多本暢銷地產專書,誠意與讀者分享心得 網誌:notcomment.com
新增供應過於依賴批地
脫苦海
2015年9月15日

  發展局長陳茂波在其官方網誌撰文,認為經過特區政府幾年增加土地供應工作後,私人住宅物業巿場起了一些根本性變化,並列出以下數據:

  • 在6月底,預計未來三至四年的潛在一手樓供應量將高達83,000個單位,較2012年6月底現屆政府上任時高出約28%
  • 一批已完成補地價或即將完成招標程序的土地,亦可額外提供11, 300個單位

  • 私樓落成量方面,差餉物業估價署預測明年的落成量便達到約20,000個,較過去十年的平均數高約七成
  • 過去三年(2012-14年)的平均動工量也較再對上五年(2007-11年)的平均動工量大幅增加約58%。

  若果從以上引述的數據,似乎私人物業的供應量真的顯著增加,可是事實所謂「供應」,是要從不同的層次去理解。所謂「未來三至四年的潛在一手樓供應量」,是由數個數據計算出來的,包括:

  (甲)    已落成樓宇但仍未售出的單位數目

  (乙)    建築中的單位數

  減去:已預售單位數目

  (丙)    已批出土地並可隨時動工的項目

  以上數據,可以在運輸及房屋局取得:http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing  /private/pshpm/

  其實這個數據的構成,並不是實際上落成了多少個單位,亦不是未來必定會落成的單位,只可以當作是未來三至四年「可供出售」的單位,當中有不少是潛在的樓花供應,由於2013年6月起延長樓花預售期由20個月增至30個月,所以即使是已批出而動工的土地,也一字之轉變成「已批出可動工土地」。
 
  莫講政府批出的土地,要一段時間才會動工,就算已動工也要數年時間才落成,雖然樓花可在落成期之前30個月出售,但一來可能長期不獲批准預售,像一號九龍半山那樣,亦可以是發展商得到預售紙卻不出售,所以(丙)是一個大變數。可是當大家看到數年來實際的數字變化,會發現最大的增加其實是來自這個數:


  (甲)數即貨尾近年漸漸減少,5,000個當中不少是某發展商的某樓盤,大致上發展商已少有囤積貨尾。建築中單位明顯增加,但同時已預售的數量也增加,不過最大的變化是來自(丙),即是已批出而未動工的土地,由當年一年都賣不到幾塊地,到現時一個月隨時都賣幾塊地,數十塊地連同多個鐵路上蓋批出,才會出現這種升幅。現時的推地速度,快將無以為繼,數個新發展區都遇上不同的阻力,恐怕供應增多只是眼前之事。

 
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1. 肥婆四 2015-09-15 21:55:03
香港地係黄金,真係好硬,很努力都係出得幾舊。好不暢通啊,依家試下用瀉藥,睇下又得唔得。
2. 運輸工人 2015-09-15 23:54:13
仲有每年20000個x400呎=八百萬呎,玩數字遊戲啫。
遲D每個200呎,供應仲多啊!
5. Stephen 2015-09-17 14:51:19
多謝脱先生分析
10. 亮劍 2015-10-10 06:41:58
為何楼價在政府又出胡椒噴剂,又施放煙霧弹都唔跌呢?

請看下列数据!(本人只是業餘上網找資料,有錯希望大家指正)。

最近兩叁年由農地/工業地轉住宅地的全新大型屋苑楼花,有下面幾個:

07年7月20日,高埔村,補地價金額约 26 億,後來起咗爾巒,总計有 780 間楼。

07年8月9日,大埔鳳園,補地價金額约 26.5 億,後來起咗嵐山,总計 1071 間楼。

08年3月18日,將軍澳第85区,補地價金額约 28.74 億,後來起咗峻滢,总計有 1777 間楼。

08年7月10日,元朗龍田村,補地價金額约 21.3 億,後來起咗溱柏,总計 1620 間楼。

10年2月4日,落禾沙,補地價金額约 96 億,後來起咗迎海,总計约有 3500 間楼。

10年4月8日,元朗十八鄉,補地價金額约 23.35 億,後來起咗尚悦,总計 2580 間楼。


而其餘未公開發售既大規模補地價項目有:

10年3月1日的元朗15区(YOHO Town3期),補地價金額约 71億。

11年10月13日的西貢大埔仔(THE CLEARWATER BAY),補地價金額约66.4億。

11年8月12日的錦田沙埔(峻巒),補地價约70.21億。


在此之後,大型補地價的成功個案(MTR項目例外),我好似唔多覺。



政府呢個需求管理,只重減少需求,但他們不知道供應在另一方面縮減咗,而呢度條條係大数呀……波叔!