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脫苦海‧梁隼
脫苦海‧梁隼
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新增供應過於依賴批地
脫苦海
2015年9月15日

  發展局長陳茂波在其官方網誌撰文,認為經過特區政府幾年增加土地供應工作後,私人住宅物業巿場起了一些根本性變化,並列出以下數據:

  • 在6月底,預計未來三至四年的潛在一手樓供應量將高達83,000個單位,較2012年6月底現屆政府上任時高出約28%
  • 一批已完成補地價或即將完成招標程序的土地,亦可額外提供11, 300個單位

  • 私樓落成量方面,差餉物業估價署預測明年的落成量便達到約20,000個,較過去十年的平均數高約七成
  • 過去三年(2012-14年)的平均動工量也較再對上五年(2007-11年)的平均動工量大幅增加約58%。

  若果從以上引述的數據,似乎私人物業的供應量真的顯著增加,可是事實所謂「供應」,是要從不同的層次去理解。所謂「未來三至四年的潛在一手樓供應量」,是由數個數據計算出來的,包括:

  (甲)    已落成樓宇但仍未售出的單位數目

  (乙)    建築中的單位數

  減去:已預售單位數目

  (丙)    已批出土地並可隨時動工的項目

  以上數據,可以在運輸及房屋局取得:http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing  /private/pshpm/

  其實這個數據的構成,並不是實際上落成了多少個單位,亦不是未來必定會落成的單位,只可以當作是未來三至四年「可供出售」的單位,當中有不少是潛在的樓花供應,由於2013年6月起延長樓花預售期由20個月增至30個月,所以即使是已批出而動工的土地,也一字之轉變成「已批出可動工土地」。
 
  莫講政府批出的土地,要一段時間才會動工,就算已動工也要數年時間才落成,雖然樓花可在落成期之前30個月出售,但一來可能長期不獲批准預售,像一號九龍半山那樣,亦可以是發展商得到預售紙卻不出售,所以(丙)是一個大變數。可是當大家看到數年來實際的數字變化,會發現最大的增加其實是來自這個數:


  (甲)數即貨尾近年漸漸減少,5,000個當中不少是某發展商的某樓盤,大致上發展商已少有囤積貨尾。建築中單位明顯增加,但同時已預售的數量也增加,不過最大的變化是來自(丙),即是已批出而未動工的土地,由當年一年都賣不到幾塊地,到現時一個月隨時都賣幾塊地,數十塊地連同多個鐵路上蓋批出,才會出現這種升幅。現時的推地速度,快將無以為繼,數個新發展區都遇上不同的阻力,恐怕供應增多只是眼前之事。