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敢說亮話
樓市不解之謎(8)Location Location Location
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月13日

  曾幾何時,Location Location Location 是一個非常時尚答案,當有人問,買樓最重要的因素是什麼,被問的人不用思考,立刻回答Location Location Location ,其實,這是一個阿媽係女人答案,但很奇怪,又沒有人會跟著問,什麼是Location Location Location ,所以,這個答案一直被視為地產界的金科玉律。

  在我學師的時候,亦曾經有前輩問我,買樓最重要的是什麼因素,我話要睇該物業地點,方向,以及高低,前輩冇話我錯,不過,就話毋需咁繁複,以Location Location Location 表達就可以,我本來冇心投資地產,但見到如此出名前輩對地產投資亦如此馬虎了事,於是扚起心肝,向不同前輩請教,了解投資房地產之道。

 
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1. 引刀一快 2016-10-13 09:30:41
選擇多數人都會啱使嘅就一定冇壞喇。
2. winmyself 2016-10-13 11:04:35
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3. 凝風 2016-10-13 11:34:58
To: winmyself

A,保持現狀

全世界都面對下行問題,你現況防守力好強,又不是劣質單位,小朋友仲細可以等到上中學再諗換樓,現在唔急要改變現況,儲多幾年錢,睇睇有無下一個調整Timing再入市。

現在在業主都心雄,現在叫價好進取。你要又俾DSD,睇定D諗清楚先。


利申:本人剛沽出中等質素投資物業,正在物色優質物業中~
4. LYC 2016-10-13 11:48:01
如果我係你,把握現在高沽俊瀅這些弱勢樓。
當下次調整時,借盡在灣仔買層靚樓自己住吧!
5. mikoko 2016-10-13 11:58:15
現在滙豐的股息有近7%,現價買滙豐收息是否比買樓收租勝算更高? 
真心想知,盼樓主能分析,謝謝!
6. 蕭峰 2016-10-13 12:03:45
如果選b,其實係等於預期未來樓價會跌三成,只有跌三成,先值回各種費用。

雖然我覺得依家升的好急,有下調壓力,未來是否會跌三成,同埋幾時會跌三成,都要再睇市場走勢。

咁你要做出自己判斷。
7. AH-HO 2016-10-13 12:40:15
To 2樓,
我覺得你的問題是,究竟是繼續租落去,定係買自住(及幾時買)。
從我個人角度,既然未來10年都準備在灣仔住,買總比租好。好過有機會搬來搬去。

個人認為,給家人一個安定的家,比推測中原指數升跌更重要。
你地的收入其實已經好穩陣,短期升跌對你地影響真的那麼大?

不過,最重要就是你兩公婆一定要有好好的共識。家庭和諧,做野都有動力D,揾錢都搵得有幹勁D。


8. Oscar Lam 2016-10-13 12:42:09
To: 2/f Winmyself

以下純粹個人意見:

個人一向將安居樂業放在第一位,之後才是投資。閣下已經确定未來一段相當長的時間内會在湾仔居住,建議沽出將軍澳楼並盡快購入湾仔楼。沒有人知道楼價短期升跌,但可以肯定長遠楼價上升的機會較大。更何況從投資角度來看,湾仔區的楼價前景並不比將軍澳差。
9. 打工仔 Andy 2016-10-13 13:24:22
To 2 Winmyself

如果係我, 我會等下先再買,
灣仔舊樓现價並不吸引, 租金回報得2,3%左右, 買入自用都不吸引, 原因你都知! 就小朋友上學行雙租都可以, 

你都買左兩間收租都不錯, 
Plan B 可取, 用TKO樓换港島, 我會睇下北角, 太古屋苑或西區都有好的選擇, 可以買大單位,
日後再換或放租都理想 D! 
就算自住都要好租先得, 這是我的睇法。

祝你一切顺利!
11. 凝風 2016-10-13 14:31:42
打工仔兄同我想法差不多~

會等下先再買~暫時保持現狀
始終Plan B係賭博~
儲下錢,等下先,真係到時先賣TKO,買灣仔。
目前"灣仔现價並不吸引" <===Good
就算自住都要好租先得<===Good
12. 占士 2016-10-13 14:56:06

To: winmyself

您現在的情況是一種非常典型的中產個案,因為有3辣招現在很多人都是您一樣實行雙租的。

我的看法也是:A,保持現狀

不過,我會看機會再買一個灣仔自住單位,但不賣出任何一個現有的單位。 如何獲得第三個物業的資金是另外的話題了!

當然,如果您有更高的投資技巧的話,可以通過其他類別的物業投資獲得比現有物業市場平均更高的回報!

 

僅供參考!

13. 占士 2016-10-13 15:11:57

Winmyself兄,我已經將您的帖子貼到我的其他地產交流群,如同有師兄又好的建議我會貼回這裡供您參考。

14. LS 2016-10-13 15:20:56

To 2. winmyself                         

我會選擇C.

理由同OL一樣, 先安居. 既然要住十年, 點解唔買?

15. 鄧鄧鄧鄧 2016-10-13 16:44:53
請問博士可否分享扚起心奸後對 location location location 的理解,謝謝。
16. 香港市民 2016-10-13 17:12:24
转载

黑人不會叫自己做「黑鬼」,印度人不會自稱「嚤囉差」,日本人也不會自認「架仔」……

如同中國人,絕不會叫自己做「支那」,因為那是一個屈辱的名詞,那是一段淒慘的歷史。

兩個候任議員,口出fucking「支那」之言,還嬉皮笑臉狡辯這是「鴨脷洲鄉下話」,拿三千五百萬戰火寃魂來開玩笑,開罪全球十四億中國人,絕對是,人鬼不饒。
17. 香港市民 2016-10-13 17:14:13
转载

黑人不會叫自己做「黑鬼」,印度人不會自稱「嚤囉差」,日本人也不會自認「架仔」……

如同中國人,絕不會叫自己做「支那」,因為那是一個屈辱的名詞,那是一段淒慘的歷史。

兩個候任議員,口出fucking「支那」之言,還嬉皮笑臉狡辯這是「鴨脷洲鄉下話」,拿三千五百萬戰火寃魂來開玩笑,開罪全球十四億中國人,絕對是,人鬼不饒。
18. LYC 2016-10-13 17:28:15
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161013/bkn-20161013164543359-1013_00842_001.html
劈價潮正式展開,新盤和2手樓將會齊齊大平賣,老友,一件走了,下一件要降價才有承接啦。剛入貨者,一殼眼淚!
繼續GoGoGo lu!
19. 鄧鄧鄧鄧 2016-10-13 17:39:44
回winmyself:

建議將聯名樓轉單名樓,順便轉更好的利率按揭。
預計兩年至三年後兩層樓的市值及兩年內TKO的租值及灣仔租金支出。
比較各方面而計出兩層樓的目標賣出價及可以支付港島區的樓價。

到目標價就去馬,不然就plan A
20. 這堅持呀18樓 2016-10-13 19:50:15
18樓的言論好熟面口喎,繼續講多幾年,人哋都供咗一半,兼賺咗住吖,請不要買小個人入市就多一户租客!
21. 打工仔 Andy 2016-10-13 21:17:37
凝風兄

小弟都係比較保守, 安全為上, 哈哈哈!
22. 香港土著 2016-10-13 22:17:43
20樓vs18樓… 想點呀!一齊搵條馬路約個時間出嚟隻瞅啦。
23. LYC 2016-10-13 23:06:47
大俠都同我一齊轉軚啦,仲傻下傻下!
唔係唔買,不過唔係好似你咁摸頂買,我們喜歡撈底買架,呵呵!
24. 好 2016-10-14 08:23:30
我都會轉軚,但不是現在,仲有排都未到頂。
25. winmyself 2016-10-14 10:03:45
多謝各位前輩的用心指點,綜合各前輩意見,我傾向採取如下對策
如果TKO回到去年中高位成交價格則賣,希望美年底加息前可以賣出。賣出後行B or C取決於灣仔幾時有這合居住的樓即時有則即時買入。
壹賣壹買用聯名拆單名法避DSD,共需費用大概是6-7% (2次中介費2%,2次律師費約0.5%,買入700多萬single SD約3.75%),這6%四十多萬應該在三年以上的時間裏灣仔樓裏追得番
揸住300多萬當首付4成買入700多萬的樓,如果都買不到這合的則繼續租。