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敢說亮話
樓市不解之謎(2)炒家有沒有消失
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月1日

  曾蔭權推出SSD,講到明是打擊炒家,其實,SSD迫娼為良,SSD將無良炒家改作成為長線投資者,更加令到愈來愈多人知道長揸物業方為致勝之道,嚴格來說,SSD沒有消滅炒家,只不過是改造了炒家的意識形態。

  有人認為CY的BSD以及DSD一定將炒家消滅,公司名義買家要付15%BSD,仲邊會有人炒樓,其實,BSD不但沒有將炒家消滅,反而助其成長,因為,任何人一旦以有限公司名義買樓之後,當打算買走物業時可以考慮以買走持有物業的有限公司便可以,而且業主可以隨時隨地轉讓公司,而毋需繳付SSD,而買家又可以避繳BSD及DSD,這個情況,買港樓的國內人士尤其嚴重,因為,他們即使用個人名義購買,都要付15%BSD,所以,他們一定會以有限公司名義購買,現在他們買新樓,地產商又作出巨額補貼,而且,他們買新樓之後,以後買賣交易,只需要通過公司轉讓就可以,以此為例,大家可以判斷炒家有沒有消失。

 
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2. 引刀一快 2016-10-01 16:08:36
上有政策,下有對策,大陸限東限西都有炒家存在,何况香港。


3. 上了車 2016-10-01 16:18:50
市場多多炒家,樓價衝上雲霄CCL300點
4. 向引刀‧土著說不 2016-10-01 16:38:58
患有自我迫害症,歇斯底里型廣燦傻B怪獸,看畢後又再次非理性地情緒失調了!

一線房市必金槍不倒 中國經濟將持續定向通脹

2016-09-30

文:facilitator

 

者按:此文觀點比較新穎,結合中國的國情,符合中國一些實際情況,一種對於中國經濟和中國房價的觀點,供大家閱讀。

 

中國有如此的通脹,M2甚至超過美國,但是匯率不跌,房價暴漲。按常理來說,匯率應該暴跌才能把對內的過量發鈔真實反映在國際市場上。但現實是人民幣匯率非常穩定。這是為什麼? 

  

1、匯兌控制。


美國加拿大澳洲很多地區的海邊豪宅或者一個多英畝的莊園價格和北上廣一套房一樣(1000萬RMB左右),北上廣深的有多少人有意願或者能力賣掉北上廣的房子去美加澳買豪宅呢? 

  

中國逃過2008金融危機和維持高房價泡沫不破的原因都是匯兌控制,普通人一年只能兌換5萬美金,企業大額海外投資需要國家批准,任憑你有大量“現金”但是只能在中國這個“圈子”內部玩。


中國經濟在相當程度上是與世界金融系統隔離開的,中國內部由於印鈔票太多造成的通脹泡沫沒有辦法大量兌換成其他國家的資產來通過市場力量刺破泡沫。


所以中國那麼多按房價算的北上廣深的“千萬富翁們”都住在70年產權一旦地震就灰飛煙滅的幾百立方米的空間裡,而不是在國外的坐擁海景豪宅或者一英畝的莊園。按匯率算,賣掉深圳幾乎可以買下整個美國——只是算算而已,普通人很難真正套現離場。 

  

2、貿易順差。貨幣價格由邊際決定,而不是真實價值。 

  

中國貿易順差雖然有少量縮水,但仍然居高不下。貿易順差確保了國際炒家沒有可能在海外市場做空人民幣。雖然“有遠見”的機構或者個人都擺出一副看空人民幣的姿態,但是還沒有什麼人敢投入大量資金去通過做空人民幣來作死。 

  

3、房價上天,但是貿易順差影響不大。因為大城市定向通脹,三線城市反而下跌。房價對出口行業影響不大。 

  

回到貿易順差的問題,中國出口產品的主要生產地區是在廣東、江浙、山東等的二到三線城市當中,這些地區的房價雖然前些年也上漲,但是最近幾年並沒有像北上廣深那樣急速攀升。中國二三線城市的物價雖然也有上漲,但是食品和生活用品的漲幅與一線城市的房價比要低得多,對於出口成本的影響(尤其是需要一定量勞動力的行業)沒有那麼嚴重。有些人錯誤地認為房價上漲會壓縮出口產業的利潤,最終導致出口萎縮和匯率崩盤,其實是看錯了形勢。 

  

4、交通基礎設施規劃差,道路面積占比低,居住密度高,反而推高房價。 

  

交通基礎設施差,道路面積占城市比例低,居住密度高,造成嚴重交通擁堵,擁堵的結果反而就是不論窮人富人都無法承受住在遠郊上下班的時間成本。結果就是大家都只能在城市內部買房。越大的城市房價越貴,根源是一切優質服務資源向權力中心靠攏造成的,但是實踐上還有交通太差的問題。 

  

綜上所述,中國經濟有泡沫,但是還不會破,中國經濟在“走鋼絲”,它維持在一個微妙的平衡點上:一邊是量化寬鬆造成一線城市的房價和某些行業的收入急劇攀升,使稀缺品的價格超速暴漲;另一方面過剩的東西還在過剩,由二三線城市生產的農產品、生活用品、輕工業品、各種出口型輕工重工業品等等持續維持在產能過剩和低利潤這種半死不活的程度上。 

錢的流通方式基本上是: 

  

印更多的錢 

↓ 

資產階級和中產階級賺更多的錢 

↓ 

資產階級進行全球配置 + 中產階級把錢投入到房市杠杆當中 

↓ 

外匯經由過剩的廉價商品出口貿易流入中國 

  

這個過程當中,三線城市由於實際購買力是在下降的,資產是在貶值的(即便帳面上有少量增值)。 

  

所以中國大城市政策要做到以下幾點,才能讓資產階級的資產繼續膨脹並保持全球購買力(注意,這是觀察得出的結論,不是我的主張!!!): 

  

1、持續嚴格限制普通人的外匯兌換配額,包括普通中產(高端點的碼農和金融等等)階層。只有既得利益的大資產階級才可以進行大量匯兌套現外幣,然後全球配置資產。 

  

2、停止與其他國家做護照免簽方面的努力,減少中產階級海外消費才能進一步維持順差。打擊海外奢侈品、奶粉等。 

  

3、嚴格限制食品、生活用品和三線城市地產的價格上漲,維持中國低端出口行業的全球成本優勢。這些出口行業,是大資產階級的人民幣資產能夠穩定地以6.5:1左右兌換美元的保障。 

  

4、儘量不要改善交通,大城市交通建設和規劃做得越差越好。只有交通差、堵車嚴重,才能保證有了余錢的中產階級不會單方面為了改善居住條件而拋棄城市內的住房。只有把中產階級的錢“留在城裡”,才能繼續推高大城市的房價而不產生崩盤效果。國外很多城市跑50公里通勤是稀鬆平常的事情,只要大部分高速公路能保持在100km/h的時速,50km不是很遙遠的距離。但是這樣就會給中產階級製造逃離大城市的機會。北京中南海東50km,就有大片農田了。 

  

5、繼續堅持戶籍政策,把沒有能力成為中上層階級的人鎖定在三線城市廉價出賣勞動力。維持城市之間的“階級差距”。 

  

不同城市房價的差異,也就直接造就了不同的階級。“鑄幣稅”其實嚴重“稀釋”了三線城市居民的財富,某些三線城市拆遷一畝地的補償款甚至目前也只有100萬不到,過去15年的房產增值只有2-4倍,但是一線城市的增值在20-100倍的範圍。 

  

為什麼中國持續量化寬鬆又不崩盤,但是其他資本主義國家玩不了這麼高的手段呢? 

 

因為中國是一個強有力的大政府,而不是西方國家那種政客們要諂媚投票人的軟弱政府。所以西方那些國家到這種時期的政策往往是通縮和低利率,保證每個個體的資產不會嚴重貶值。但是中國卻恰恰相反地採取了通脹和低利率。


五年前互聯網行業二三十萬都算高工資了,但現在基本都達到或接近年薪10萬+美金的global pay標準了。將來可能會進一步上漲。與此同時,娛樂明星甚至網紅美女的收入也都在急速暴漲。而普通三線城市家庭的工資上升並不是很多,房產增值也很有限。


雖然對於一線城市的的“定向通脹”對三線城市食品和生活必需品等“過剩產品”的購買力影響雖然不是很大,但是對三線城市居民對“稀缺資源”的購買力就嚴重下降了。


但是中國三線城市底層民眾對國家經濟政策沒有多少影響力,從文革到現在多少年的經驗就是吃了飽飯就不要上街鬧事;即便三線城市對稀缺產品的購買力嚴重下降了,但是不會出來鬧影響經濟政策。而與經濟政策制定權力比較接近的大資產階級,都是歡迎這種量化寬鬆政策的。中國採用這種不同於西方國家的政策,原因並不是很難理解。 


什麼是稀缺資源呢? 

 

1、一線城市的內城區的住房。 

 

2、醫療、教育。不用解釋。北京上海口碑好點的私立小學都一年都要幾十萬了,學區房也是嚴重溢價。優質醫療資源其實也應該嚴重溢價,但是政府管制、上崗資質、執業職稱行政等級化等問題造成了醫療通過其他方式變相溢價了。很多人為了看北京協和醫院的專家,要在醫院門口排一整夜的隊。 

 

3、美女小鮮肉——從明星到週邊到網紅到各種頭牌。雖然物化女人或者男人在價值觀上不正確,但是不管你承認與否、也不管整容化妝技術多麼發達,高品質的性資源始終是稀缺資源。 


怎麼樣維持大城市的競爭力和房產稀缺性同時把小城市居民壓縮在出賣勞動力的低端產業上? 

 

1、大城市要彙集所有必要的創業資源。我小學同學留在三線城市“混得好”的基本都是靠父母關係“接班”公務員的。大城市有更多的商業機會和相對公平的經商環境。雖然北京即便是近年也有政泉控股牽扯公安部長這種醜聞,但是都是大官僚資本在鬥,對於普通小商小販的經商環境反而是相對公平的。


很多三線城市仍然維持在開一個飯店工商、稅務、公安、消防、衛生、供電、供水等等十幾個衙門都要有關係或者塞錢才行的程度。所以相對大城市來說,小城市的創業成功率極低,做小商小販也很難發財。所以三線城市產業必須是能搞定各方政商關係的大老闆雇傭大量廉價勞動力。 

 

2、大城市要彙集所有的壟斷行業和最稀缺的人才。除了靠權利壟斷的行業(比如電力三桶油房地產娛樂醫療等等)之外,互聯網大部分也都是天然壟斷屬性的,所以大城市要有級別最高的官員、級別最高的國有企業、最好的醫院、最好的大學、最壟斷的互聯網公司、品質最高的性資源——各種美女小鮮肉從大專院校到拍片到週邊到天上人間一條龍的娛樂業(所以必須幹掉東莞和海南的海天盛筵)、等等。


大城市攥住這些產業就足以通過剪刀差來剝削從事低利潤過剩行業的三線城市,把大部分超發貨幣回籠到大城市並鎖定在大城市房市上。 

  

那麼中國這麼多經濟問題如何解決? 

 

這是一個最傻的問題。答案就是不解決!任何人和任何政策都不能拯救經濟(只要不是故意作死的經濟)。


經濟政策不是右就是左,或者量化寬鬆讓資產階級持續快速斂財;或者量化緊縮為了公平讓資產階級和普通老百姓都不太好過。經濟問題是靠科技發展來化解的。每一次科技進步都會在一定程度上化解之前積累的經濟問題,甚至讓經濟死灰復燃。 

  

制度優越性 


中國制度的優越性就是“集中力量辦大事”。限制匯兌這件事情就是禁止普通老百姓和中小企業到國外配置資產,只允許大資本家到國外進行收購。


而量化寬鬆的本質就是迅速把錢集中到一線大城市的大資本家手中,讓他們有錢去全球收購優質資產。同時用過剩的低端製造業出口順差維持了匯率的穩定。而買到了西方開放市場國家優質稀缺資源的大資本家就成功出逃鎖定了他們的資本,即便將來出口貿易順差發生問題導致匯率崩盤,大資本家仍然是大資本家。 

  

總結:房市金槍不倒,因為普通民眾沒有國外投資管道。守住產能過剩的出口製造業,匯率就不會崩盤。 

 

普通一線城市中產階級把1000萬的房子賣掉能做什麼呢?只能是貸款再買1500萬的房子。就算是去消費了,低端消費是花不完這些錢的!所以只能高端消費或者亂投資,比如炮美女、比如去高端會所、比如去高檔餐廳、比如投資股市、比如自己創業……林林總總的結果都是被其他的大城市中產階級再把錢賺到,然後繼續買房子或者存在銀行裡被別人貸款買房子——因為只有買房貸款經過銀行扣一手存款準備金,超發的貨幣才能在等比級數上少16.5%再跑出來流通。 

  

所以中國在走鋼絲,在給資產階級和上中產階級發福利。這種走鋼絲式的微妙平衡需要資源、能源和勞動力在國家戰略層面的上的絕對安全。一旦資源、能源、或者出口勞動力優勢發生變化,都有可能造成某一類產品或者服務的有溢價而威脅到房價。而一旦房價崩,各位“千萬富翁”就可能變成坐擁數百萬負資產的“千萬負翁”。


泡沫是客觀存在的,但是對於普通人來說,所有他們能接觸到的投資標的物都很爛,而一線城市的房產是這些爛蘋果裡面爛得最輕的。為了房價維持這些資源穩定需要強大的執行力。印度的崛起或者人工智慧代替勞動力,在長期上都有可能威脅到中國的出口順差安全。


另外中國缺乏石油和某些礦產,尤其是石油,如果中東和美帝作出什麼么蛾子,油價和某些資源價格漲5倍,也有可能影響中國的順差。 

  

什麼是最好的投資標的? 

 

找准下一個孕育全球性壟斷公司的科技風口——如果中國能找得到的話…… 


補充兩點關於三線城市實體企業主投資房地產的問題 

1、房地產名義上是私營,但本質上是權力壟斷行業。在三線城市開製造業工廠的老闆們,一不可能有通天的本事到北上廣深買地皮,二也不可能到北上廣深買多少套房子存著。


因為最近五年的各種限購政策,已經讓沒有背景的炒房人很難進入市場了。而一個有足夠背景在北上廣深買若干套房子也沒人管得了的人,其實也沒有可能去做製造業。 


2、三線城市的製造業圈地賺錢這種事情在2000年以後其實一直有。很多企業開工廠為得是低價拿政府的一塊地,而不完全是為了做實體經濟。但是這種手段僅限於三線城市,一線城市早就沒有辦工廠給地皮的政策。


隨著三線城市房價的萎縮,這麼做的實體企業家基本在08-12這個階段就已經混不下去了。現在三線城市混得下去的都是老老實實做實業的。反過來,在三線城市混得下去的老闆們,也都是打通了各種政商關係的地頭蛇,也沒有動力進軍北上廣深。 


3、北上廣深四大一線城市裡面製造業確實幹不下去,一線城市好點的保姆月嫂都月薪近兩萬,泥瓦匠一天工錢兩三千,怎麼可能雇人做製造業?但二三線城市還是有很多製造業的。前面說了,一線城市就是要利用各種壟斷市場地位吃剪刀差,而根本不需要保留任何製造業。


5. 向引刀‧土著說不 2016-10-01 19:44:54

9月百城房价涨幅扩大 京沪等十大城市同比涨逾21% 2016年10月01日 08:27:43

今年8月以来多地调控政策尚未见明显成效。继国家统计局公布8月一线及二线热点城市房价环比增幅创逾六年新高后,新近公布的9月百城房价数据显示,新建住宅均价涨幅较8月扩大,北京、上海等十大城市的同比涨幅还突破了21%。

中国指数研究院今日公布报告显示,9月全国新建住宅价格加快上涨,郑州这类房价环比涨近7%,与统计局8月数据一致,郑州仍为环比涨幅最高城市。而且9月环比上涨城市占比超过80%,深圳等六个城市同比涨幅超过40%。

上述报告称:

  • 9月全国百城新建住宅均价报12617元人民币/平方米,环比上涨2.83%,涨幅较8月扩大0.66个百分点;9月这类均价同比上涨16.64%,涨幅较8月扩大2.89个百分点。
  • 9月新建住宅价格环比上涨的城市81个,比8月增加13个,9月环比下跌的城市18个,比8月减少11个
  • 9月环比涨幅前四名郑州、无锡、常州和昆山涨6%-7%,最高涨幅为郑州6.92%,紧随其后的珠海、廊坊、杭州和芜湖涨幅在5%-6%,涨幅排名前十的城市至少环比上涨4.8%。
  • 9月新建住宅价格同比上涨的城市有69个,较8月减少2个,其中惠州、昆山、东莞、深圳、廊坊和珠海六市涨幅均超过40%。当月新建住宅价格同比下跌的城市31个,较8月增加2个,最大跌幅不超过6%。

以上报告数据显示,9月一线城市新建住宅涨幅大多超过百城平均水平,包括一线城市在内的十大城市涨幅也都超过8月:

  • 9月北京、上海和深圳新建住宅均价同比涨幅均接近或超过20%,深圳的涨幅高达41.88%,环比涨幅以北京的3.88%居首,广州和上海涨幅也都超过3.5%。
  • 四大一线城市以及杭州、天津、南京、成都、武汉和重庆这十大城市9月新建住宅均价环比上涨3.41%,涨幅较8月扩大0.69个百分点。
  • 9月以上十大城市同比涨幅达到21.49%,较8月扩大3.43个百分点。除了涨幅最高的深圳,南京、上海、武汉和天津涨幅在20%-40%之间。

值得一提的是,8月房价涨幅明显加快后,热点城市政策收紧力度加强,但部分城市成交量仍出现高峰。中国指数研究院解释,这是受政策收紧预期影响,购房者抓住政策出台前的窗口期积极入市。

中国指数研究院预计,未来或有更多城市加入政策收紧行列,政策力度也将不断强化。由于短期内供应增长有限,房价调控还有压力,不过地方政府收紧政策有望抑制部分投资和投机的需求,房价涨幅料将逐步趋稳。

6. 自己 2016-10-01 21:58:18
講緊自己
7. 長俠 2016-10-02 11:30:22
如用有限公司購買住宅樓,即時要付15%特別買家稅,另加7.5-8.5雙倍印花税,共22.5-23.5%成本,如細價住宅樓很小買家會接公司,根本無得做,博士思維在他巨碼工商舖,一般小炒家是不可能。
8. KKF 2016-10-03 10:53:27
Admin 先生

而買家又以避繳BSD及DSD....

是否應為以....
9. Admin 2016-10-03 11:23:29
謝謝8樓KKF, 文章已修改。