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敢說亮話
樓市不解之謎(1)銀行的估價報告
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年9月30日

  有年輕朋友同我講,中銀將樓宇估價調高3至6%,樓市冇得跌,我認為有商榷地方,銀行調高估價與減息一樣,是他們希望多做生意,與樓市升跌關係不大,如果他們唔想借錢出街,就算樓價狂升,銀行都不會調高估價。

  銀行每年會從樓宇貸款收回大約4%,而在銀行的按揭物業亦很難加按,現在莫講話要增加貸款,銀行同事要追回失去的按揭貸款已經很辛苦,減息雖然可以爭取到一些新按揭貸款,但同時有機會令到舊有客戶要求減息,無形中收入減少,有可能得不償失,但提高估價就有所不同,除了可以爭取到新客戶之外,亦有機會加按給現有客戶的按揭貸款,是一箭雙雕做法,況且,現在適逢其會,樓價的確有顯著升幅,如果唔調高估價,反而會被人話跟不上大市步伐,雖然話銀行調高估價是正確,但並不能夠說銀行睇好後市,因為,即使銀行估價比市價高兩成,在借貸比率偏低之下,銀行的風險仍然很低。

 
 
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1. Alan Pepper 2016-09-30 09:06:42
完全同意

相信幾隻怪獸對此沒有意見,如果咁都有,真係搵交嗌。
2. 南派三弟 2016-09-30 09:12:22

湯生其實系用自己的分析來證明咗年輕朋友的結論啫.

點解? 大家一齊再睇吓文章第一句"有年輕朋友同我講,中銀將樓宇估價調高3至6%,樓市冇得跌"。"中銀將樓宇估價調高3至6%" 是事實, 這一點湯生也沒有異意,然後, "樓市冇得跌" 嚟果系結論, 湯生話有商榷。一個事實、一個結論, 但中間獨欠分析和論證. 唔緊要, 年輕朋友唔做湯生做. 湯生論點有二, 第一:銀行想做多D樓按生意, 及第二:銀行怕被人話跟不上大市步伐, 意思系銀行都覺得樓市在升, 所以不得不調高估價.

聽完湯生的分析其實結論就系"樓市冇得跌", 試問有銀行條大水候射住點樣跌呢? 這種"明彈暗讚" 的手法十分高明!

新手上板, 不喜勿插.


3. AH-HO 2016-09-30 09:31:14
係囉,唔該高抬貴手,比返D空間大家討論樓市啦。。。
4. Alan Pepper 2016-09-30 09:52:10
To 2:

歡迎理性討論
5. 向引刀‧土著說不 2016-09-30 10:45:41
看畢後,嗰班無知嘍囉怪獸應該滿足了!

没有房子,奋斗再多都将无家可归!

2016-09-29


有人发表高论称:失去奋斗,房产再多我们也将无家可归。


在房价高企引发全民恐慌的氛围中,这样的论调可以说相当幽默。作者可能身在不愁房阶层,遂有“何不食肉糜”之叹,比如已经当上了房奴,或者根本不用当房奴就有福利分房,或者某种特价房,你懂的。


那个文章给自己贴了个标签叫“锐评”,我的看法正好与之相反,那就称为“钝评”吧:别把炒房不当奋斗,没有房子,你奋斗再多都将无家可归!


现在是一个什么社会?别的不说,你就说20年来房价涨了多少吧,而在此过程中居民收入又涨了多少,两相一对比,是不是猛然发现中国社会的主要矛盾变了?课本上说,我们的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。可现实告诉你,主要矛盾里面好像还藏着一个核心矛盾,那就是,火箭腾空的房价同龟速增长的购买力之间的矛盾。


深圳售价88万元6平米鸽子笼出笼的时候,据说最初开发商都想自己内部消化掉——狼都看上了蚁房,屌丝们请在外面排好队先。你很难知道鸽子笼究竟都卖给了谁,总之一个上午被秒杀干净了,这个项目终被深圳规划国土委紧急叫停,因涉嫌违法改建销售被责令整改,买卖协议亦被解除。


如果这个奇葩案例还不足以揭示中国房事的现状,那么南方人民已经被“奋斗”掏空了。南方的人们,上海的不惜离婚而买房,杭州在限购前立马疯狂,长尾影响恐怕将延续好几个月甚至好几年。现在轮到南京,限购令实施首日离婚人数增了三倍,夫妻办离婚时手挽着手,笑容和蔼,那欢乐劲跟结婚一样。舜哥真心为他们的奋斗感到高兴。




为什么人们需要这么费尽周折地买房囤房?就是因为在连年飞涨的房价面前,无房者普遍都有资产缩水的切肤之痛。换句话说,GDP、居民收入啥的似乎也每年在增长,但增长得很缓慢,而且还要抵消物价增长指数,这一增一减相当于“工资基本不动”,可房价疯涨才不管你这个,相形之下,一个是时代巨轮,一个是巨轮下的蝼    蚁,与其螳臂挡车,不如爬上巨轮喘口气。


数据佐证了这艘巨轮的魔力。据央行公布的数据,今年7月新增人民币贷款4636亿元,其中住户部门新增贷款占比近99%,与之形成鲜明对比的,则是企业新增信贷为负增长。


过去,货币是一般等价物。现在,房价俨然已经秒杀了货币,成为了终极货币和货币之王。这是一个正常的现象吗?如果正常请随意。如果不正常,谁该反思,又为谁图之?


且不说学区房,既然钞票相对房子的购买力在下降,换成值钱且还增值的房子,难道不是理性选择吗?这可能与普遍意义上的“奋斗”相去甚远,可如果在时代车轮下,很多人连自救都难,那么抱房子大腿以自救,如何不算一种无可奈何的“奋斗”?


假装房价没有涨,以及把房子从奋斗中抽离出去,好比你安慰我说“房子不等于家”,都是站着说话不腰疼,好吧,没房子你能帮我娶媳妇吗?


需要追问的是,为什么几乎所有企业都跨界来搞房地产,为什么全民炒房热潮永难止沸,房地产凭什么轻轻松松抽干实体经济的最后一滴血?


那“锐评”文章说,飞涨的房价会抵消奋斗的价值,解构奋斗的意义。说得对,然而理性的人沿着这条思路,应该回视这个社会何以如此,又如何疗救。YY式地指责炒房者躺着把钱挣了变成精神上的房奴,无助于解决任何问题——这样的房奴谁都想当好吗,如果这也叫“无家可归”,请让我先“无家可归”吧!


房价一直猛涨,那么6个月的时间,房价到底能涨多少?


在绝大多数国家的绝大多数城市,通常都涨不了多少。但在2016年中国,就完全不是这么一回事了。


中金公司研究部跟踪、搜集、整理了多方数据后发现,从2016年2月到8月,短短6个月时间里,全国70多个主要城市中,大多数城市房价均有较大幅度上涨,部分城市涨幅高达40%。



6个月,比高还高

今年3月,中金金网向用户介绍了“中国房价地图”——由中金公司研究部跟踪、搜集、整理多方资料制作而成、包含全国70个主要城市的2月房价数据。





6个月以后,在经济形势和金融政策均无较大幅度变化的前提下,期间还伴随着部分城市出台楼市限购调控政策,全国70多个主要城市中,大多数城市房价均有较大幅度的上涨。




在房价最高的3个城市里,北京(西城区)平均房价从2月份的70943 元/平米涨到了8月份的89875元/平米,涨幅达26.69%;上海(静安区)平均房价从2月份的67149元/平米涨到了8月份的76091元/平米,涨幅达13.32%;深圳(福田区)平均房价则从2月份的59302元/平米涨到了8月份的64045元/平米,涨幅达8.00%。

南京涨四成  全国第一 大连青岛成都等13城房价下跌


从2月到8月,全国70个主要城市中,17个城市的房价涨幅大于10%,15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间,25个城市的房价涨幅介于0至5%之间,13个城市的房价出现下跌。




在57个房价上涨的城市中,南京平均房价从2月份的25159元/平米涨到了8月份的36216元/平米,涨幅达43.95%,高居第一;合肥平均房价从2月份的10579元/平米涨到了8月份的14625元/平米,涨幅达38.25%,位居次席第二。北京、东莞和珠海则以20%以上的涨幅分列3至5位。

 
在13个房价下跌的城市中,大连平均房价从2月份的10952元/平米下跌到了8月份的10336元/平米,跌幅5.62%,排名第一。青岛平均房价则从2月份的15364元/平米下跌到了8月份的14746元/平米,跌幅4.02%,排名第二。三亚、鞍山和成都则分列3至5位,跌幅在1至3个百分点之间。

6个月后,100万元能买几平米房?


如果你对上述房价数据没有概念,或者是对房价的涨跌幅没有概念,可以看看下图:



100万元对99.99%的中国人来说,都不是一个小数字,但对于房价、尤其是北上深的房价、以及越来越多的二线城市来说,都只是一个越来越小的数字了。

半年涨幅,几年辛苦?

100万元,对于绝大多数城镇居民来说,相当于其20多年的可支配收入。但对于京沪有房阶层来说,可能只是其房产在2016年里一两个月的增值幅度。
 
例如,假设你在北京西城区有一套100平米的房子,从今年2月到8月,短短6个月时间里,该地平均房价从70943 元/平米涨到了89875元/平米,这套房子的市值则从709.43万元涨到了898.75万元,增值189.32万元,增幅达26.69%。
 
2015年,北京市城镇居民人均可支配收入为52859元,只相当于上述房产半年内增值幅度的1/36。换句话说,一个普通北京城镇居民工作36年,并将其所有可支配收入存下来(为方便计算,不考虑通胀和投资收益),才刚刚超过北京西城区1套100平米房子在今年6个月的涨幅。
 
在上海、深圳、厦门和天津, 当地普通城镇居民分别则需要16年、10年、12年和11年,才能完成这一“壮举”。




当然了,房价不可能永远像这6个月那样“逼空式”上涨,而且即使一线如北京上海、核心如西城静安,其房产亦不可能永远只涨不跌,但房价的高企和不断攀升,无疑加剧了贫富分化、恶化了社会流动性。


http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160930/bkn-20160930102017842-0930_00842_001.html
可惜LYC須要開始交租了。

差估署:8月私樓售價單月升1.9% 連升5個月

09月30日(五) 10:20
  • 【on.cc東網專訊】 差餉物業估價署公布的最新數據顯示,截至8月份私人住宅售價指數報287.4點,按月上升約1.9%,已連升5個月,累升約5.9%,反映樓價持續向上,指數已升至去年11月後最高。至於租金指數則報168.7點,按月上升約0.84%,已連升4個月,累升約3.2%。

    6. to 1 2016-09-30 11:46:51
    果幾隻怪獸只要一見你睇好樓市, 就會出黎咬人, 呢度既留言都比佢地弄髒.
    7. 自我陶醉 2016-09-30 12:15:42
    人會覺得曱甴係怪獸,曱甴又會覺得人係怪獸,到底邊個係怪獸,有時真係好難講,拗到天黑都冇答案,不過有一樣嘢可以肯定,要出嚟打怪獸的,一定覺得自己係超人。前超人退位,又有新超人補上係好事。 努力啊!維護世界和平靠哂大家啊!哈哈哈!

    8. 向引刀‧土著說不 2016-09-30 12:35:02
    7樓自醉兄講得非常有道理,就呈上以下祝福語以表敬意:

    9. 對號入座 2016-09-30 12:40:41
    七樓對號入座?
    10. 自我陶醉 2016-09-30 12:50:21
    5樓 說不,

    看乜鬼畢呀? 咁大段字又細,睇都唔想睇。還有,你成日都咁post 啲大陸新聞,人哋會覺得你係Q房地代啊! 誤會咗你就唔好喇,呵呵!

    11. 自我陶醉 2016-09-30 13:00:53
    9樓

    預咗你咁講喇,仲會有邊招? 唉!  莫非你都係曱甴超人? 哈哈哈!
    12. LYC 2016-09-30 13:52:01
    傻仔,我大把樓收緊租,印印腳。
    你唔信咪繼續沖去買囉!
    13. 自我陶醉 2016-09-30 14:03:57
    8樓 說不

    你真係恐慌得好緊要喎,連陰宅都留意定! 你買咗未? 人哋話未買就係沽空,快啲喇! 有冇book 埋下一世搵邊個有錢仔做老豆?  畀人搶哂你又冇行㗎喇!  哈哈哈!
    14. 向引刀‧土著說不 2016-09-30 14:59:53
    10樓自醉兄,人家話喎:眼盲事小,心盲事大,寫到明,〝没有房子,奋斗再多都将无家可归!〞咁都唔識DIY上網Search吓搵原裝版本咩?仇恨已經唔止蒙蔽你雙眼,更加頂住你個心,自己一個飲悶酒因住提早塞心肝硬化,變成自碎兄就少咗個劏房巧租客啦!
    15. 傻仔 2016-09-30 16:30:21
    說不兄,自我陶醉放下股神身段、教授汝等收租佬放棄高風險而只有3%租金之愚蠢收租行當、而轉攻每半年就可賺20%的股票事業、汝等理應無言感激才對.而家這樣的好人已經不多了、要珍惜.
    16. 恐懼 2016-09-30 19:31:24
    近耒樓市向好可一班好友潛咗水,多次比人技術擊倒的自我陶醉開始活躍,唔通係沽咗自住樓後不安恐懼感作怪?自我陶醉唔係在屋企陶醉咩?為何到公眾地方陶醉?趣緻的緊要喎.
    17. 有一種叫做感覺良好 2016-09-30 22:13:25
    我想問下帳面上升值係咪好High?

    呢樣嘢好簡單:
    我話比你聽飛機杯依家賣十元
    明天飛機杯依家賣二十元

    擁有飛機杯的人真正能找到買家接手 才能真正體會出野的快樂

    如果飛機杯不能賣出也不叫真正體會出野的快樂
    只有長期留戀杯中的润滑油 而且有時候冇润滑油會好痛





    18. 3% 2016-09-30 22:17:53
    3% 回報是什麼
    到底你們訓能醒未 All in 回報少於3% 

    如果香港唔係有相關法例 
    我一定會標會

    多多都收 


    19. 凶前 2016-09-30 22:53:23
    20. 引刀一快 2016-10-01 14:25:45
    怪獸?如果今時今日地球安危著眼于有冇怪獸,實在太狹窄喇,週街都係外星人、變種人、地震、海嘯、軍事陰謀、極端組織、復仇者聯盟.................

    係咪打咗怪獸就世界和平呀?

    睇法唔同就係怪獸?咁唔該睇睇上述搵一個對號入座。

    超人?超人呢.............

    淡友訂咗喎..........

    21. 引刀一快 2016-10-01 14:33:21
    說不仔

    我估你都可能係“超人”,你如果唔係黑心超人,就一定係蛇蝎俠,還是黑寡婦Natasha個老公,黑寡佬?
    22. 向引刀‧土著說不 2016-10-01 15:32:10
    20樓廣燦傻B真有超凡想像力,在今天全國歡欣的國慶日裹,卻念念不忘將日思夜想,「憂國憂民」的心底說話向大眾傾訴一番關於:今時今日地球安危著眼于有冇怪獸,實在太狹窄喇,週街都係外星人、變種人、地震、海嘯、軍事陰謀、極端組織、復仇者聯盟......』,實在是令人噴飯,難以置信。更難能可貴是你可以在今天中港和樂昇平的氛圍下,政治經濟平穩安定的環境下,竟然懷著此等不快的心靈,站出來在此論壇上尋釁滋事。假如閣下生活並不如意快樂,請記得按照醫生吩咐,定時食傻B快樂藥呀,否則你的長期抑鬱症將會發揮作用,危害家人及社會安全!
    23. 引刀一快 2016-10-01 16:12:47
    說不仔

    真係爆笑,舉腳歡騰你就說不,哈哈哈哈哈哈哈哈