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敢說亮話
不要睇少10%年回報
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年8月30日

  有人睇報紙,見有投資者教人每年賺取10%年回報的心得,於是問我們的投資有沒有10%年回報,我話在過去十二、三年的地產黃金檔期,如果投資地產只得10%年回報,基本上算是失敗,不過,這是一個非常特別情況,由於樓市由最低位反彈,才可以做到超10%年回報,由現在打後二十年,能夠做到每年有10%年回報,將會是一個非常成功投資者,所以,投資地產的步伐,應該由衝刺改為緩慢,保持平穩,千祈唔好失速跌低,最多是年回報率降低,沒有什麼大不了,最低限度保住老本。

  有人認為10%年回報又有何難,一年當然不難,但是二十年就難過登天,即使在過去十二、三年,能夠全程賺取10%年回報的人其實不多,分段就不少,在未來二十年,要上升大約七倍才可以有10%年回報,在1997年中原指數100,如果10%年回報,到明年六月底,指數應該是700,而現實是莫講700,連170都沒有,所以,大家千祈唔好睇少10%年回報,知易行難。

 
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1. 香港土著 2016-08-30 08:44:37
見到又美帝又瞓街,一定要貼出嚟比向飯&LYC評論下……

「唔租屋生活冇難度!女記者4個月解決8年負債問題

唔止香港,美國一樣面對土地問題,無殼蝸牛只要唔租屋慳回租金,財政原來可以出現翻天覆地嘅改變。

美國電台女記者Kristin Hanes寫咗一篇題為'Why I Became Intentionally Homeless in San Francisco'嘅blog,公開唔租屋變homeless、然後解決財政問題嘅親身經歷。呢位女記者三十多歲,大學畢業,居住於三藩市,喺一個一房單位租金中位數達到3,500美元嘅城市內,佢埋怨唔能同夠時還錢同儲錢,於是被個人貸款問題纏繞足足8年。

4個幾月前,佢做咗一個決定,就係唔租屋,然後同男朋友變成Homeless一族。究竟佢點實行?首先,佢幫襯健身中心,然後將其日用品塞進健身中心嘅locker,唔等洗嘅嘢就賣出去,亦將其餘物品塞入其Toyota Prius坐駕嘅車尾箱,夜晚與男朋友駕車去不同地方紮營。

困難之處,在於沒有浴缸、廚房、電力、電視機,不過頭40日,佢成功支付3,700美元負債,更慳咗2,500美金租金(原本每月用1,800美金租一個開放式單位),亦換來戶外燒三文魚同一邊飲啤酒一邊睇星星嘅機會。

Kristin Hanes目的是還清債務,務求令自己銀行戶口變回正數,短短4個月,目標已經達成。」

2. 歷史長河 2016-08-30 08:49:53
博士文中的兩個10%係有區別的,一個是樓價的年升幅,一個是投資的年回報,兩者的區別在於有無槓桿。從歷史數據來看,樓價大概以每年跑贏通漲1%左右行進,如果這個關係繼續成立,剩下的就是通漲的預測及槓桿的運用。

長期10% 的確不易,資金越大越難。
3. Alan Pepper 2016-08-30 08:58:56
好難,真的好難
4. Johnny 2016-08-30 09:02:10
to 1/F,其實肯返工放工揸車住遠d三藩市周邊大把租金平得多既地方。
5. 複利的威力 2016-08-30 09:39:50
1年    10% 回報
7年   大約等於 升值100%
35年 大約等於 升值3100% (31倍)
6. 打工仔 Andy 2016-08-30 10:00:01
每年有4, 5% 回報已十分好, 息低運用槓桿仲可以!
7. 向饭民说不 2016-08-30 10:45:00
土著,所以我话香港边有土地问题,基本上人人有屋住,加上价廉物美的大陆食物和食水,所以香港人是全世界最长寿的。用基督的术语,香港人要感恩。
8. 向饭民说不 2016-08-30 10:51:52
土著,要这样extreme的生活方式,真系年纪大d都有问题。我都好担心这对年轻人。过了这一关,怎么办?在过几个月就是冬天,San Francisco一样会冻的,点camping。点都好啦,香港的住屋问题其实不是那么差。仲唔需要去甘extreme

穷人有公屋住。未有楼的,其实可以和父母住。60~70年代,一张6,7个人睡也一样睡过来了。
9. 點解要選擇住硅谷的金融中心? 2016-08-30 11:23:44
美國高科技公司 通常 係 三藩市 搞 創投,堅持住係金融中心三藩市,而唔住係 奧克蘭.....

無解.......
10. Oscar Lam 2016-08-30 11:53:47
博士說得沒有錯。要達到連續20年每年回報10%确實非常难,只買不賣肯定做不到,唯有巧妙地運用博士的逢三退一策略才有成功的機會,嘻嘻!
11. 十郎 2016-08-30 12:24:25


      三藩市大約有7350名露宿者,有人提供流動浴室巴士。三藩市政府都要驅趕他們。我在東京,墨爾本,柏斯都見好多露宿人仕,有男的同女的。香港天橋客,唔駛灰心!


12. 路過的人 2016-08-30 12:57:45
有時候,破產都是一個選擇。但肯定是當事人之前想法太樂觀,又或過度樂觀了。

但我們不會鼓勵人家因爲有破產這個選擇,而過度消費或投資吧!

馬死落地行是沒有選擇之中的選擇,但并不是好選擇。
13. 打工仔 Andy 2016-08-30 13:03:06
Oscar 兄

我原本都想退一, 不過計完數, 自已守得住所以無退, 最緊要安心就可以了, 對嗎? 呵呵!
14. 歷史長河 2016-08-30 13:07:39
打工兄,Oscar 兄,我原本也想退一二件,不過也是計唔掂數,可能我算錯咗,得閒再計計。

另外退回後現金點處理呢?等嗎?博士話逢三退一,可如果逢十退一的話每年都要換四十億貨,不太可行啊!
15. 香港土著 2016-08-30 13:59:04
4樓Johnny,

多謝帶出一個好point ─ 記者原意係投訴三藩市樓價貴, 但個案反映出個記者賺錢理財問題更大。

香港樓市同世界其它大都市一樣, 都係面對緊樓價高問題, 嚴重程度係世界前列, 已經唔係上述純粹賺錢理財能力問題。

政府見到投資需求過盛, 就出3D打炒家; 見過去十年土地供應出問題, 就出力造地、改劃、撤勾地。

作為投資者, 冇理由同政策對着幹。再者, 美國收水, 歐日放水, net off都唔見得有幾多新增熱錢, 就算有都唔會流到幾多入香港樓市 (特別係中小住宅)。過去幾個月樓市幾本上係本地weak money desperate buy主導。

P.S. 以上係「睇淡」中長線樓價原因, 唔係靠老作誇大地去「唱淡」(或唱好)。
16. Oscar Lam 2016-08-30 14:06:00
河兄,打工兄,

逢三退一的三字只是個此喻数字,實際退出的数量因人而异。博士是逢萬退一,在下則是逢一退一,嘻嘻!
17. Oscar Lam 2016-08-30 14:19:29
更正:

在下是逢二退一,逢一退一即沽空,是大淡友,我不是,哈哈!
18. littlemun 2016-08-30 14:55:11
Oscar 兄, 逢二退一, 交易成本不就很高嗎?
19. 引刀一快 2016-08-30 15:17:00
“逢”於低位,“退”於高位。
20. Oscar Lam 2016-08-30 15:21:42
回18.littlemun

我以上講的逢二退一是开玩笑的,别誤會!其實,關健是在適當的時候退出一小部分劣質物業,储備充足的資金,以便在適當的時候回購優質物業。退出的物業占投資組合不應太多,個人認为10-20%較適合。

逢三退一退出的好時機是去年中,回購的好時機是今年初。目前楼市不冷不熱,最好是静觀其变。另外,考慮到成本問題,如果是住宅,我並不太鼓勵經常買賣,相反对商舖而言,由於價格透明度不高,可比性小,逢三退一的策略相对更好用。

21. 引刀一快 2016-08-30 15:22:36
既係每逢,亦係相逢。


22. 打工仔 Andy 2016-08-30 15:46:20
Oscar 兄

我記得博士是每年逢十退一!
23. 打工仔 Andy 2016-08-30 15:48:16
長河兄

你實力超羣,  使乜退! 呵呵!
24. 向引刀‧土著說不 2016-08-30 15:51:09

hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160830/55573484

首談2047地契大限!陳茂波:大嶼山取代新界東北 成發展重心

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發展局局長陳茂波接受《南華早報》訪問,談及大嶼山發展以及2047土地使用權約滿的問題。其中在大嶼山發展方面,他指出,當局計劃於大嶼山發展第三個主要經濟中心,塑造成新都會,以提供更多土地、工作以及與中國的聯繫。

他指出,有關規劃藍皮書將會列入2030年以後長期可持續發展規劃中,有關計劃將會於10月份進行公眾諮詢,新發展策略將會取代包括新界東北發展計劃在內的香港2030策略,而新「2030+計劃」將不會提出具體時間表。(即是以傻B為首的一眾淡友只有眼光光,瞓天光,望穿秋水亦難以於短時間內增加土地供應新建房屋,樓價又怎會向下調整)?!

對於土地使用權於2047年到期方面,陳茂波表示,政府會參考1997年主權移交時的經驗,當時所有到期土地使用權獲延期50年,政府收取每年估值3%的租金;他說:「我有信心香港會找出聰明的方法,去解決這個問題。大家無需對此感到恐懼。」
25. 香港土著 2016-08-30 15:57:28
向飯,

香港边有土地问题 >> 認同。有土地政策問題, 冇土地問題。
基本上人人有屋住 >> 認同。但有住屋負擔問題。
加上价廉物美的大陆食物和食水 >> 唔認同。食物係一分錢一分貨, 仲要間中買次貨, 水就係夠唔水都要同粵海買貴水, 飲唔晒都要照買。
香港人要感恩 >> 香港人最值得感恩, 係天時上中外橋樑角色創造中港雙贏, 地理上冇天災, 人和上有七八十年代獅子山下精神+法治精神。
26. 引刀一快 2016-08-30 17:11:28
同意,水確係超貴,而且上面嘅人仲成日話唔俾水香港即死,係恩賜,呢點確實令人反感。

廣州水源主要係流谿河,民用自來水加埋排汚費大約兩蚊幾一立方,東江水就原水未過濾都要四個幾。認真“食水”深。


27. 引刀一快 2016-08-30 17:16:40
講到感恩,以前細個嘅時候,同街坊鄰居攞舊衫番大陸俾遠近親戚着,大人細路個個攞到衫就歡天喜地。

感恩?依傢唔止唔感恩,仲要唔認。

話佢地着人舊衫?點得呀!有咩證據呀?告你誹謗呀!

老一輩識得感恩果D,冇牙力喇。
28. 引刀一快 2016-08-30 17:20:03
24樓

陳生真係感激你,你祝福佢做到2047,係咪?

他說:「我有信心香港會找出聰明的方法,去解決這個問題。

到時呢個問題係香港解决嘅咩?
29. CD ROM 2016-08-30 17:35:54
the power of compounding...
30. 歷史長河 2016-08-30 17:39:04
回22樓打工兄,

每年逢十退一?每年要淘汰這麼多?買入時要嚴把關啊!
31. 香港土著 2016-08-30 17:40:58
24樓智者,

「不提出具體時間表」係咪一定代表遲過2030呢?早過2030得嘛?

就算冇哩個發展規劃, 係咪代表冇其它土地供中短期使用呢?

你知唔知當一個只有五年任期政府推出一個未來二三十年發展規劃, 帶出最重要訊息係咩呢?

你再唔生性學多D野, 係咪想成世都要衝馬路拉客呀!
32. Desmond 2016-08-30 18:30:46
每年10%太少了,隔離台的熊輝仔建議大家買粵西樓,一年後潛在升幅是60%。
33. 引刀一快 2016-08-31 02:43:45
買入時要嚴把關啊!


Andy兄,嚴格D呀,睇住價位呀。
34. 引刀一快 2016-08-31 02:50:15
32樓 Desmond兄

唔出奇架,不過升完60%之後,又可能跌番60%之嘛。

基數低,波動大,呢類地方好多都係咁。

南沙前幾年樓價出現過呢種情況。

就係個個都話投資,買咗冇住嘅。
35. Desmond 2016-08-31 09:27:46
引刀兄,同意你的說法,而高風險的投資會不適合大部份這裡的網友。
36. 回香港土著 2016-08-31 11:26:12
香港好多天橋同行人隧道!快去霸個位,每月慳幾千。
37. 我愛火酒 2016-08-31 20:11:10
逢三退一或一生三宅?
38. 香港土著 2016-08-31 20:42:55
36樓,

你回咩春呀?你哩d叫吠呀!
39. 引刀一快 2016-09-01 03:40:49
To 36樓

請問你介紹橋底位收幾多隻?
40. 引刀一快 2016-09-01 03:59:44
36樓

你呢種無無聊聊,濫竽充數嘅文字攻擊,好有效,因為,真係好無聊呀…………!