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敢說亮話
小陽春是否突然出現
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年8月22日

  有老友話我今年預測樓市唔準確,我曾經話小陽春不會出現,現在樓市走勢,不但小陽春出現,隨時連大陽春都會出現,我話我雖然睇淡今年樓市,但並不好似其他專家話樓市會下跌三成,我話最多大約跌一成,中原指數大約跌至120點,在年初,中原指數是135點,而中原指數跌至126點後便掉頭回升,估計在未來三個月指數仍然會上升,三個月後,待新樓盤消耗了不少購買力,樓價就會平穩,年底指數大約與年初時差不多,我在農曆新年期間,睇到一些狀況,我開始叫人如果有需要,而且又負擔得起,啱價就可以買樓。

  在農曆新年期間,我被不少年輕人問可以買得樓未,而不是幾時可以買樓,這表示他們已經準備買樓,那些年輕人大多數是去年打算買樓,因為我的細價樓爆煲論暫緩進行,當時,細價樓已經跌了超過兩成,他們心郁郁買樓是非常正常,如果我仍然叫他們唔好買樓,我知道他們日後一定會怪責我,所以我轉口話啱價就可以買。

  一個理由當然不足以令樓市出現小陽春,在年初,國內推行去庫存計劃,那些擁有多個物業的人士,無論是香港人抑或是國內人,都趁機去庫存,收到現金之後到香港入貨,樓價有什麼辦法唔升。

  打算買樓的人有一個陰影,就是加息,那些財經評論員整天都說很快就會加息,又話今年加四次息,現在一次都未加,突然間英國脫歐,連耶倫都話暫時不會加息,暫時的意思是最少兩年,加息陰影消除,大家可以放心買樓。

  地產商推出高成數按揭,銀行低息貸款兼回贈,都有效地刺激了打算買樓的人,成交量增加,而打算賣樓的業主又不多,在供不應求之下,樓價上升,樓市出現小陽春,當然,還有很多理由,但我只識得咁多。

 
 
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1. 博士, 勁! 2016-08-22 09:30:28
宜家估樓巿除左一般供求預測仲要諗埋政府政策,經濟動向,美國加息,英國脫歐,國內去庫存,N種因素,唔好話要估中,要估得徧測唔遠,其實已經好勁,我記得博士脫歐前,即未有小陽春前有講過,年尾前會升,博士好野!
3. 并 2016-08-22 10:28:44
【J5九龍西論壇】黃毓民談2047大限

黃毓民:

香港的2047年,有沒有人想這個問題,2047年之後會怎樣,剛才說地契,在《基本法》121條說得清清楚楚,2047年6月30日到期,假設一個年輕人,現在拼命儲蓄十年,十年後可以置業,但之後要供二十、三十年,二十年地契已到期,怎麼辦呢?有沒有人想這個問題,現在的年輕人要儲錢買樓,到了最後,三十年後或買樓後二十年,住所要補一倍或一半以上的地價,才屬於你的,這是非常現實的問題。

2047,香港是否繼續所謂一國兩制,高度自治,前提是由港人修訂基本法,基本法不是由人大制訂,所以我們提出全民制憲。
4. 向饭民说不 2016-08-22 11:42:29
2楼,不要抹黑了,2047年,中央政府肯定让香港人以合理的补地价keep住地契。还有当上海,深圳楼价追上香港的时候,我们更加肯定的是无需担心,因为大陆一般都是只有70年的地契。如果真的是用了70年就要交比政府,那么又有谁会去买楼。不要on9了。

还有香港不能变成叙利亚,对你地班恐怖分子绝不能手软。

香港人你想继续幸福生活,享受全世界最长的人寿生命,还是圣灵涂炭。以下就是那些以民主搞出来的祸。

5. 向饭民说不 2016-08-22 11:46:25
3楼,在深圳,有很多没有地契的楼,当发展商要收地的时候,现在的业主一般要求同有地契一样的价钱收楼,这就是为什么有很多深圳人突然暴富。反而香港的农地只能用农地价钱贱价卖给发展商。
6. 壞打算要不礙前行 2016-08-22 11:52:52
不是全部樓房都是2047年到期,現在批出的是75續75.手上就有四層是999年期,是港島貨,唔好成日自己扮鬼嚇自己,驚多幾年兩手空空一事無成,人家已經賺咗幾轉啦。Warren Buffett是永遠對前影樂觀積極,要小心的是杠杆和群眾短暫情緒過激反應。
7. 浪子心聲 2016-08-22 12:02:55
先多謝湯博士今天對香港樓市上升的分析,雖然博士在文章尾段說「我只識得咁多」,其實內容十分「精」,把最重要的因素論述。

看完湯博士的分析,我亦想在這裡和大家分享,我個人對近期樓市上升的分析和分析所使用的數學模型(Model)。

我使用的樓價數學模型中有兩個函數(function),一個是對樓價長期影響,而令一個是對樓價只有短期影響,如下:

     P = f1(供應量、經濟、利率、辣招) + f2(去庫存政策、地產商消售方法、銀行貸款優惠、等等)

對香港樓市,影響長期樓價走勢的f1函數的主要因素為供應量、經濟、利率、辣招,基本上自2015年中到現階段這些因素都沒大改變,未來3至4年供應量約9萬3千個、香港經濟沒大改善、利率依然維持低位、辣招沒撤,所以f1對樓價依產生負面效果,令樓價有下行趨勢,我己談過這些影響是以經濟學中「無形之手」的型式產生其負面效果,因而過程非常緩慢,f1表現為樓價「陰跌」走勢。

第二個函數f2試圖模擬對香港樓價的短期影響,其主要思維是把只能夠對樓價產生短期效果的因素都放在這函數中,在分析時就容易分別和清楚瞭解樓價是在「穩定階段」還是在「過渡階段」。f2函數是非常難找出其主因,它們都會隨著時間而改變,有很多因素更是新事物,如湯博士文中的內地去庫存,這只是中央政府對應內地房地產的短期新政策,所以在f2中我只包括去庫存政策、地產商消售方法、銀行貸款優惠、等等,現實是這函數不斷改變。

我個人認為近日香港樓價升幅,其主因都來自f2函數,所以我相信這升勢不會持久,在2017年四月前可能這些短期因素所產的樓價正面效果就會消失,而回歸到樓價主要反映f1函數的「穩定階段」。
8. 123 2016-08-22 12:28:57
4樓向飯民拍掌公眾論壇發言使乜你條友評論咩扮醒目呀!
9. 二少 2016-08-22 13:15:13
香港有2百萬私樓,政府唯一做法就係加長年期50年.
10. 二少 2016-08-22 13:23:21
博士舊年係大概135時出爆煲論勸人唔好心急買樓,但無叫人賣樓,到現在指數133起碼平過舊年買.但如果舊年賣咗,想現在買返就得不償失喇!靠炒賣係樓市賺快錢唔係咁易.
11. LYC 2016-08-22 13:33:53
一個因素,錢太多,全球資金喜買港樓,什麼模型分析都係廢話而已!
一個新盤凍結10億,不用多講!
news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160822/s00004/1471803902532
12. 引刀一快 2016-08-22 13:42:14
向飯


2樓井講嘅嘢係真架。
13. 無信譽無堅持 2016-08-22 14:00:05
...........

你要佢寫篇關於廣州樓市文章?睇下資深會員專欄先啦?佢有寫過任何關於地產投資文章嗎?唯一一篇關於CCL,