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敢說亮話
小陽春是否突然出現
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年8月22日

  有老友話我今年預測樓市唔準確,我曾經話小陽春不會出現,現在樓市走勢,不但小陽春出現,隨時連大陽春都會出現,我話我雖然睇淡今年樓市,但並不好似其他專家話樓市會下跌三成,我話最多大約跌一成,中原指數大約跌至120點,在年初,中原指數是135點,而中原指數跌至126點後便掉頭回升,估計在未來三個月指數仍然會上升,三個月後,待新樓盤消耗了不少購買力,樓價就會平穩,年底指數大約與年初時差不多,我在農曆新年期間,睇到一些狀況,我開始叫人如果有需要,而且又負擔得起,啱價就可以買樓。

  在農曆新年期間,我被不少年輕人問可以買得樓未,而不是幾時可以買樓,這表示他們已經準備買樓,那些年輕人大多數是去年打算買樓,因為我的細價樓爆煲論暫緩進行,當時,細價樓已經跌了超過兩成,他們心郁郁買樓是非常正常,如果我仍然叫他們唔好買樓,我知道他們日後一定會怪責我,所以我轉口話啱價就可以買。

  一個理由當然不足以令樓市出現小陽春,在年初,國內推行去庫存計劃,那些擁有多個物業的人士,無論是香港人抑或是國內人,都趁機去庫存,收到現金之後到香港入貨,樓價有什麼辦法唔升。

  打算買樓的人有一個陰影,就是加息,那些財經評論員整天都說很快就會加息,又話今年加四次息,現在一次都未加,突然間英國脫歐,連耶倫都話暫時不會加息,暫時的意思是最少兩年,加息陰影消除,大家可以放心買樓。

  地產商推出高成數按揭,銀行低息貸款兼回贈,都有效地刺激了打算買樓的人,成交量增加,而打算賣樓的業主又不多,在供不應求之下,樓價上升,樓市出現小陽春,當然,還有很多理由,但我只識得咁多。

 
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1. 博士, 勁! 2016-08-22 09:30:28
宜家估樓巿除左一般供求預測仲要諗埋政府政策,經濟動向,美國加息,英國脫歐,國內去庫存,N種因素,唔好話要估中,要估得徧測唔遠,其實已經好勁,我記得博士脫歐前,即未有小陽春前有講過,年尾前會升,博士好野!
3. 并 2016-08-22 10:28:44
【J5九龍西論壇】黃毓民談2047大限

黃毓民:

香港的2047年,有沒有人想這個問題,2047年之後會怎樣,剛才說地契,在《基本法》121條說得清清楚楚,2047年6月30日到期,假設一個年輕人,現在拼命儲蓄十年,十年後可以置業,但之後要供二十、三十年,二十年地契已到期,怎麼辦呢?有沒有人想這個問題,現在的年輕人要儲錢買樓,到了最後,三十年後或買樓後二十年,住所要補一倍或一半以上的地價,才屬於你的,這是非常現實的問題。

2047,香港是否繼續所謂一國兩制,高度自治,前提是由港人修訂基本法,基本法不是由人大制訂,所以我們提出全民制憲。
4. 向饭民说不 2016-08-22 11:42:29
2楼,不要抹黑了,2047年,中央政府肯定让香港人以合理的补地价keep住地契。还有当上海,深圳楼价追上香港的时候,我们更加肯定的是无需担心,因为大陆一般都是只有70年的地契。如果真的是用了70年就要交比政府,那么又有谁会去买楼。不要on9了。

还有香港不能变成叙利亚,对你地班恐怖分子绝不能手软。

香港人你想继续幸福生活,享受全世界最长的人寿生命,还是圣灵涂炭。以下就是那些以民主搞出来的祸。

5. 向饭民说不 2016-08-22 11:46:25
3楼,在深圳,有很多没有地契的楼,当发展商要收地的时候,现在的业主一般要求同有地契一样的价钱收楼,这就是为什么有很多深圳人突然暴富。反而香港的农地只能用农地价钱贱价卖给发展商。
6. 壞打算要不礙前行 2016-08-22 11:52:52
不是全部樓房都是2047年到期,現在批出的是75續75.手上就有四層是999年期,是港島貨,唔好成日自己扮鬼嚇自己,驚多幾年兩手空空一事無成,人家已經賺咗幾轉啦。Warren Buffett是永遠對前影樂觀積極,要小心的是杠杆和群眾短暫情緒過激反應。
7. 浪子心聲 2016-08-22 12:02:55
先多謝湯博士今天對香港樓市上升的分析,雖然博士在文章尾段說「我只識得咁多」,其實內容十分「精」,把最重要的因素論述。

看完湯博士的分析,我亦想在這裡和大家分享,我個人對近期樓市上升的分析和分析所使用的數學模型(Model)。

我使用的樓價數學模型中有兩個函數(function),一個是對樓價長期影響,而令一個是對樓價只有短期影響,如下:

     P = f1(供應量、經濟、利率、辣招) + f2(去庫存政策、地產商消售方法、銀行貸款優惠、等等)

對香港樓市,影響長期樓價走勢的f1函數的主要因素為供應量、經濟、利率、辣招,基本上自2015年中到現階段這些因素都沒大改變,未來3至4年供應量約9萬3千個、香港經濟沒大改善、利率依然維持低位、辣招沒撤,所以f1對樓價依產生負面效果,令樓價有下行趨勢,我己談過這些影響是以經濟學中「無形之手」的型式產生其負面效果,因而過程非常緩慢,f1表現為樓價「陰跌」走勢。

第二個函數f2試圖模擬對香港樓價的短期影響,其主要思維是把只能夠對樓價產生短期效果的因素都放在這函數中,在分析時就容易分別和清楚瞭解樓價是在「穩定階段」還是在「過渡階段」。f2函數是非常難找出其主因,它們都會隨著時間而改變,有很多因素更是新事物,如湯博士文中的內地去庫存,這只是中央政府對應內地房地產的短期新政策,所以在f2中我只包括去庫存政策、地產商消售方法、銀行貸款優惠、等等,現實是這函數不斷改變。

我個人認為近日香港樓價升幅,其主因都來自f2函數,所以我相信這升勢不會持久,在2017年四月前可能這些短期因素所產的樓價正面效果就會消失,而回歸到樓價主要反映f1函數的「穩定階段」。
8. 123 2016-08-22 12:28:57
4樓向飯民拍掌公眾論壇發言使乜你條友評論咩扮醒目呀!
9. 二少 2016-08-22 13:15:13
香港有2百萬私樓,政府唯一做法就係加長年期50年.
10. 二少 2016-08-22 13:23:21
博士舊年係大概135時出爆煲論勸人唔好心急買樓,但無叫人賣樓,到現在指數133起碼平過舊年買.但如果舊年賣咗,想現在買返就得不償失喇!靠炒賣係樓市賺快錢唔係咁易.
11. LYC 2016-08-22 13:33:53
一個因素,錢太多,全球資金喜買港樓,什麼模型分析都係廢話而已!
一個新盤凍結10億,不用多講!
news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160822/s00004/1471803902532
12. 引刀一快 2016-08-22 13:42:14
向飯


2樓井講嘅嘢係真架。
13. 無信譽無堅持 2016-08-22 14:00:05
...........

你要佢寫篇關於廣州樓市文章?睇下資深會員專欄先啦?佢有寫過任何關於地產投資文章嗎?唯一一篇關於CCL,話每個季度總結,卻從未履行.做人無信譽無堅持,無論做乜都無會成功嘅. 無謂同佢糾纏啦,可憐之人揾個地方消遣自己而已⋯⋯

..........
14. 生、老、病、死、罪、福和因緣 2016-08-22 14:03:44
www.ctworld.org.tw/sutra_stories/story253.htm
15. 向饭民说不 2016-08-22 14:32:28
引刀,不要造谣啦,你在广州住那么多年,点解还分不清咩叫造谣。

2047之后,肯定需要不地价,这些事情大家都知道,但是相信会是一个合理的不地价。否则,香港必乱。上海,深圳都出现紧地王,证明大陆人都不担心大陆的70年期限。香港人还怕什么。
16. 香港人醒味 2016-08-22 14:50:14

法國華人示威不滿搶劫頻生

法國巴黎有約1800名華人舉行示威活動,要求法國政府給予華人更多安全保障。

外電報道,示威者在巴黎北部郊區的奧貝維埃(Aubervilliers)發起遊行,不滿有華人本月初死於街頭搶劫。

據悉,奧貝維埃最近出現犯罪集團,鎖定華人社區犯案。法國警方目前已加強警力,並招聘懂華語的職員,以加強對當地華人社區治安。

居法華人、49歲裁縫師張朝林,本月7日於奧貝維埃遭3名匪徒搶劫襲擊,數日後傷重不治。

17. 10樓2少 2016-08-22 16:21:34

博士舊年136.64出爆煲論。叫人唔好買樓。之後樓價升上146.92。

博士今年年初在135時睇到一些狀況。叫人買樓。之後樓價跌到126。現在企在133.41。

一年過去了,樓價也只在136.64行上,又行落至133.41。其間一會又買,一會又唔好買。

博士在指數幾點間都能嘹如指掌,捕捉精確。


18. 神算子 2016-08-22 17:40:11
神算子料事如神勁過盲公陳
19. Alan Pepper 2016-08-22 19:06:52
3樓的又危言聳聽。唔知就嚇死,知道就笑死。不過呢啲擺到明係比啲無知嘅人聽,嚇嚇佢哋,順便抺黑。又係一啲唔係人講嘅嘢。
20. 2011年開始 2016-08-22 19:50:37
已經有屋苑地契續期50年超過2047啦!你唔知咩!
zh.m.wikipedia.org/zh-cn/薄扶林花園
21. 回19樓 2016-08-22 20:05:43
唔係人嘅仲有一位:


204. 引刀一快  2015-03-10 06:53:47
Oscar Lam兄

呢個就係財産再分配嘅概念,一方面確立物權法,另一方面又用政策將你財産共化。
呢D稅項話出就出,香港999年年期嘅地契,我夠膽講2047年會視爲港英餘孽全部作廢。
22. 涼春 2016-08-22 21:05:19
涼春
24. CH Chan 2016-08-22 21:38:13

Pls see the evidence. Even a famer in Shenzhen Mainland got at least 1,600,000 RMB bonus EACH (means EVERYONE)  because the village community sell the land owned by that village for billions of RMB. Only there is a name in their village name list.

You know where the money come from. Many Hongkongers do not know and stupid enough wonder why there is such buying power.

Assume 1% of these Shenzhen villagers come  to HK to buy 1 property, the buying power is extremely huge.

 

25. CH CHAN 2016-08-22 21:45:18
26. CH Chan 2016-08-22 21:55:46

Just two days ago. The Stock holders - actually every village famer got a bonus without a need to submit their land. They still can have their own house and land. The village council have formed a company and the land selling to property developers for building new apartment for a profit of  billions of dollars.

 Every village famer got 1.6M RMB for thousands of people yet they do not need to relocate, they still live in their own house while getting their bonus through the village owned company. Some got more than 10M RMB.... That's why they are so rich, and in case only few of them go to HK to buy something, it's horriable

Those HKgers are still sleeping and don't understand where the money come from.  This is one of reason where the buying power coming from.

27. 香港土著 2016-08-22 22:04:52
7樓浪子兄,

好認同你見解。我覺得新地有能力摸到中短期頂…… 當北角海璇開賣,而長實油街盤又跟嘅時候,就應該時晨到喇。
28. 回21樓 2016-08-22 22:07:52
繼續鞭屍 😆😆😆
29. CH Chan 2016-08-22 22:16:49

在深圳,有很多没有地契的楼,当发展商要收地的时候,现在的业主一般要求同有地契一样的价钱收楼,这就是为什么有很多深圳人突然暴富。

I run the factory for more than 20 years + , I never see a crazy moment where the money can be obtained so easily. So sad for HKpeople, HK government limit the HK local to build their house, let alone to award them the cash for land.

Here is their land developer plan in BaoAN ShaJin. Some people running factories or working in China may know the place, this located at the western part of Shenzhen, 7km from ChangAn town. 1 hr driving distance from Shenzhen Luo Wu.

The point is how many villages in Shenzhen? it's just a corner of Ice Mountain !!

Do you see such familar model in HK? 

ner of the Iceburg !


30. Tony lam 2016-08-22 23:59:25
黃毓民噏嘢就叻、做親乜都GG收尾、仲引述佢嘅說話  ?  玩刀玩到切自己 ? 井底友講嘢 ? 全部loser嚟嘅 ! 自己目前都睇唔通、扮哂嘢講到2047係乜Q大限、顧掂目前先啦、點醒下D老C忽同D井底友啦!成日撕心裂肺、喊天地不仁、點會揾到食丫、香港而家係開埠以來最好嘅、咪身在福中不知福、惜福啦!
31. 引刀一快 2016-08-23 00:30:31
向飯

咪傻啦,你喺大陸補過地價之後再講,2047,大陸同香港會有幾多唔同?問問阿爺先喇。
32. 引刀一快 2016-08-23 00:54:48
To 19樓 Alan Pepper兄

3樓所引述,係黃毓文所言,明顯為政治目的,佢關心嘅唔係樓市,我敢講,就算真係聽佢講全民制憲都冇用,除非領導統治風格改變。

你可以睇睇呢段新聞,裡面嘅情況我親眼目睹,100%大石責死蟹。

m.ycwb. com/ycwb/html/2016-04/17/content_995381.htm?div=0

33. 向飯民說不 2016-08-23 01:00:12

引刀,你拿拿声卖广州楼,因为随时要比天价补地价。如果好像引刀讲的天价补地价,有边个敢买70年业权的楼。

97年之前,香港的地已经有年限了。

如果无港毒搞搞阵,估计大陆政府会继续卖大包。

34. 二少 2016-08-23 01:14:38
2047香港陸沉啦!仲補地價.
35. 引刀一快 2016-08-23 01:17:28
未補地價物業,銀行不接受抵押,繼而不准出租,一步一步嚟。簡單嚟講,你過往得到嘅好處,依家國家要分成。點解大陸走資咁緊要?

今次嘅例子,係20年到期,下次呢?就係港樓到期。依家一定唔會提,因為香港立立亂,將來平定動亂之後,向大陸靠攏係必然嘅趨向,點解香港一定可以獨善其身?

所謂有償使用,大家應該了解下。


36. 13少 2016-08-23 09:16:24
其實引刀係香港撈唔錠,轉而去廣州,當然係望未來香港變大陸一個市,廣州未來最好做首都,當然係望港島999年契的樓要補地價888年,佢仲可以講得出咩來!

37. 移民一族 2016-08-23 10:09:01
13少,引刀同移咗民班人當然希望香港PK喇,嘅才有可能有朝一日衣錦還鄉嘛⋯⋯
38. 金樓玉衣 2016-08-23 10:09:15

有人係香港都買唔到樓, 香港樓既野, 都係留番俾我地d香港業主操心喇.

不過大陸樓地契年期仲短過香港喎, 唔知d話自己有好多大陸樓既人又知唔知? 照佢地咁講, 大陸仲有人買樓既?


39. 口痕友 2016-08-23 20:13:33
樓市小陽春,論壇亦升温,好淡輪庄,以理服人,各白發炮,今日亮劍,明日引刀,十分好看。
40. Tony lam 2016-08-23 21:50:19
this HTML youtu.be/xNu
學下剪貼
41. Tony lam 2016-08-23 21:59:38
youtu.be/xNuazSz9odU
42. 陰跌格局 2016-08-23 22:52:23
傻佬自認叻又一例.


248. 香港土著  2016-07-04 09:54:32
個人認為今次係陰乾格局, 由2015年9月起計, 下行周期會超過五年, 會係慢熊 (類似日本迷失X年). 
43. 土著粉絲 2016-08-24 09:31:50
哈哈,偶像真係乜都無知,全部錯哂,真讓人失望⋯⋯
44. 引刀一快 2016-08-24 19:28:45
向飯

你真唔知,定假唔知?香港同大陸年期計法唔同架!

傻狗超人。
45. 紅魔鬼 2016-08-25 03:39:28
供緊樓既你聽住,美國將會收水,再將息率調高既速度加怏,會帶頭把債息返回正軌,專頭大幅貶值,尤其蚊形樓10級而下,感覺真係爽,接受現實吧!

大家不如留意下Libon就知乜事,記住.....10月15日,世紀股災日見。
46. 打喊路 2016-08-25 09:17:37
10月15号喺星期六,有股災都會在10月14号星期五啦,唔知係你日曆有問題定你個腦有問題。
47. 引自黑 2016-08-25 11:38:18
紅魔鬼喺否引刀自醉黑馬3P出個怪物?身上有三人共同特徵.怪事
48. 變種獸一號 2016-08-25 11:59:29
47樓 引自黑

你是否長河變種怪?
49. 妖獸都市 2016-08-25 12:43:20
變種獸一號你又是否引刀黑馬自醉3P變種成紅魔鬼雜溝土著後變種而來?好奇想知無其它。
50. 引刀一快 2016-08-25 12:46:41
瀧連三郎!!!!
51. 變種獸一號 2016-08-25 12:56:31
我都係嗅到長河怪的妖氣才好奇想知,我都無其它。