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敢說亮話
如何面對完美風暴
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年7月9日

  財爺近日話環球金融完美風暴已經完成,有老友問我財爺的意思是什麼,何謂完美風暴,我不是財爺,沒有財爺的高瞻遠矚,並不知道財爺的意思,只知道財爺是一番好意,話俾大家知道環球金融市場將會出現巨變,大家要小心防範,但如何防範,財爺雖然沒有明言,我估計離不開是借貸少,減少非必要投資,持有足夠現金,就算風暴來臨,亦可以捱得住。

  老友繼續問,倘若樓市是一個完美風暴,我們應如何面對,我認為最佳方法並不是按兵不動,待供應量充足,政府撤銷辣招後才考慮,不但借貸要少,而且預留足夠資金防守,因為唔知道政府幾時會撤招,而且,在環球金融經濟轉壞之下,空置率及欠租必然增加,如果情況不明朗,情願減少投資,甚至,將手上較為不重要的物業出售,不過,一般投資者早已做了這個俗稱逢三退一的工作,現在,大部分物業投資者都以最高警戒來面對財爺所說的完美金融風暴,就算風暴沒有來臨都唔緊要,否則,如果現在輕舉妄動,就有可能出現措手不及情況,仲會俾財爺話早已提醒我們。

 
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1. 人在江湖 身不由己 2016-07-09 09:33:31
香港人真是慘,樓價高企,只能租住劏房,要等200萬以下的樓,何時有,深水步開放式也要$300多萬
2. 歷史長河 2016-07-09 10:20:49
好多人用咗十幾年在等完美風暴,可每次風暴總是不那麼完美。廣大業主在這些大大小小不大不小的風暴中不斷發展壯大,大都練就一幅金剛不敗之軀。

當世界一片人雲亦雲式的愁雲慘淡時,美股又悄然新高。須知道,投資世界從來不是簡單直白的好與差,你所要戰勝的是一個叫「預期」的魔女。你戰勝不了自己又怎能奢望戰勝別人的預期?

或許,你應該要耐心等落去,下一個風暴也許可能或者有機會完美。
3. 好 2016-07-09 11:09:35
住工廈劏房就慘了,隨時命都無。
4. 蕭峰 2016-07-09 11:11:19
一樓

今年頭,氣氛最差時,市區出現過唔少2字頭樓盤。


2016年4月22日 17:14

經過數月跌市洗禮,北角單幢細單位樓價亦陸續跌穿三百萬元水平。世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,北角月園街7-15號明月大廈,剛錄得中層D室成交,實用面積188方呎,1房間隔,座向東面望樓景,成交價293萬元,實用面積呎價15,585元。

上址單位於2月份放盤開價320萬元,終減價27萬元沽出,原業主於2013年1月以255萬元購入上址,持貨3年至今將物業易手,賬面獲利38萬元離場,物業期內升值15%。

1月14日

cc東網專訊】跌市情況持續,再有熟悉行情的地產代理,把握上車機會執平貨。早前有大型代理行90後代理以低於「3球」樓價,購入粉嶺碧湖花園兩房單位上車。現時區區都有筍盤,沙田河畔花園中層戶樓價首度跌穿300萬元,減價17萬元後,僅售298萬元,新界屋苑上車價重現「2字頭」。

土地註冊處資料,碧湖花園6座中層F室最近以290萬元售出,登記買家為姚子峯。據了解,同類實用面積400方呎兩房戶,去年7月樓價已逾400萬元,故上址屬筍盤,而新買家姓名與美聯新界北一名代理相同。該行數月前有3個地產代理夾份以260萬元超低價購入一個天水圍嘉湖山莊單位。

事實上,二手業主急出貨,各區均有筍盤。中原招錦昌稱,河畔花園B座中層4室,實用面積242方呎,開價315萬元,減至298萬元沽,樓價跌穿300萬元,實用呎價12,314元;另將軍澳新都城1期1座高層B室兩房戶4個月減80萬元,以460萬元售出,實用呎價1.26萬元。


5. 蕭峰 2016-07-09 11:23:59
屯門私樓重現1字頭
(東方) 2016年4月13日 
香港樓市步入衰退,樓價由高位回落,就連樓價最平的屯門區亦失守,近日重見「1字頭」私樓買賣成交。「屯門三寶」單幢樓之一的利寶大廈中層戶,劈價至194.8萬元易手,為該區一四年底後重見200萬元以下成交,較去年高位跌價30%。而同區車位亦炒燶,居屋兆麟苑車位以53.8萬元售出,約四個月跌價約22%,單是帳面已蝕逾15萬元。

中原李梅芬稱,樓市氣氛差,屯門單幢樓業主亦看淡後市,劈價出貨,有「屯門三寶」之稱的利寶大廈、麗寶大廈及萬寶大廈,日前成交價跌穿200萬元,利寶大廈中層F室,實用面積約266方呎,二月叫價逾220萬元,業主看淡後市,近月劈價至194.8萬元,即獲投資者承接,實用呎價約7,323元,同類去年高位曾售280萬元,跌價約30%。

除利寶大廈平價成交外,李氏補充,同區麗寶大廈低層H室,實用面積239方呎,一月叫價220萬元,近月辣招鬆綁後,即減至約193萬元轉售,實用呎價8,075元。據了解,上址約三年帳面只賺13萬元。她又指出,同區自一四年底後,已未見「1字頭」成交,而近日投資者查詢急增,但平價盤被消化,現時叫價已由225萬元起,為麗寶大廈中層實用面積238方呎放盤。

兆麟苑車位炒輸22%

住宅價回落,屯門車位情況更慘烈。祥益胡志偉稱,居屋兆麟苑去年拆售車位,有投資者去年底以約69萬元購入屋苑1期2樓雙號連約車位,但該投資者看淡後市,減價至53.8萬元沽貨,約四個月帳面已蝕約15.2萬元,蝕幅約22%。據了解,兆麟苑至今錄得6宗帳面蝕讓個案,蝕幅約2萬至15.2萬元,是次為最大蝕讓個案。

市區亦錄「1字頭」買賣,但做價與去年高位相若。黃大仙公屋鳳德邨實用面積149方呎單位,連地價叫價達200萬元。富誠地產林栢榮稱,投資者以188萬元購入上述紫鳳樓高層6室,實用呎價約1.26萬元,料日後租金回報率近5厘。據了解,成交價與去年高位相若。

黃大仙下邨僅售175萬

林氏續稱,同區公屋黃大仙下邨1座高層戶,因業主財務問題僅以175萬元獲白居二購入,實用呎價約4,545元,屬「筍價」;同區私樓黃大仙中心2座連天台戶,九個月減價98萬至502萬元沽出。

美聯稱,鰂魚涌太古城昨連錄2宗買賣,銀柏閣中層A室,累減280萬至1,800萬元沽,屬屋苑今年最高成交價,實用呎價約1.62萬元,較去年高位跌價23%;另泰山閣中層A室售910萬元。中原稱,同區惠安苑D座中層3室,連車位售975萬元,實用呎價1.09萬元,扣除價值120萬元車位,屬近年低價。 
6. 完美風暴? 如何部署? 2016-07-09 11:32:49
7. TO: 4-5樓 蕭兄 2016-07-09 12:04:58
當時,有好多小業主被阿公公和一班樓市淡友塔利班獨弧一味靠嚇,話和:樓價將會下跌一半,真係信佢支生蟲拐杖嗰啲沽樓走貨者,今天只有啞仔食黃蓮,有苦自己知!

講真句呀,以公公為首領的淡友塔利班,本身又不是住在香港,又冇港樓揸手,又點知香港樓市市況實情!本身又不是移民了歐、美、澳、加,咁有學識體面!只是早年在樓價山腰位賣掉港樓,拾了少少Jet So,就回廣州住在貧民窟,慳慳哋生活可以唔使做,得閑冇事就出來狗吠咁叫幾聲,預測港樓將會大跌,期望有朝一日可以港樓大跌後,可以班師回朝購回港樓,相信佢嗰啲同路人,邏輯思維咁無大志嘅 Slumdog Millionaire,邊會有一天會發達嘅呢‧‧‧?
8. 引刀一快 2016-07-09 12:05:31
To 2樓 長河san

好多人用咗十幾年在等完美風暴

請教,十幾年為哪年到哪年?
9. 蕭峰 2016-07-09 12:41:01
7樓仁兄,

係啊,2-3月的帖子都在,有record,佢地話,「依家買樓=買炭」、「現在賣樓好過6個月後賣樓」,信佢地一成,真係要自己執生!

記得當時有問過一位大淡友,市區已經頻現1、2字頭樓,正是上車的好時機,你們這樣阻住人地上車,真係好嗎?


10. 引刀 fa1 2016-07-09 12:46:01

有冇搞錯,白頭佬又講呢D


11. 任志剛最新係講呢D! 2016-07-09 12:56:03

一帶一路: 商談新絲路 - 金融服務

12. 香港土著 2016-07-09 13:03:28
10樓,

白痴都要智商有下限,哩本野两年前架喇!咩叫又講哩d呀?
13. 香港土著 2016-07-09 13:09:44
2樓歷史先生,

從好友立場出發,分享下你现在港樓/現金比例如何,教大家實戰策略啦!
14. 13樓 土著兄 2016-07-09 13:32:47
最新一期周刊係咁,師老闆話:『做好準備上火星』。



文章重溫,睇下冇壞:
https://finance.ctgoodjobs.hk/article/show_article.aspx/1173-15800-%E5%B0%88%E8%A8%AA%E9%87%91%E7%AE%A1%E5%B1%80%E5%89%8D%E7%B8%BD%E8%A3%81-%E4%BB%BB%E5%BF%97%E5%89%9B-br-%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%85%AB%E5%AD%97%E7%9C%9F%E8%A8%80-%E7%9C%8B%E6%B8%85%E5%BD%A2%E5%8B%A2-%E9%87%8F%E5%8A%9B%E8%80%8C%E7%82%BA

專訪金管局前總裁 任志剛 
樓市八字真言 「看清形勢 量力而為」


香港金融管理局前總裁任志剛告誡港人:「看清形勢,量力而為。」

一頭銀髮是香港金融管理局前總裁任志剛的標記,與他劃上等號的還有聯繫匯率及出招打大鱷。即使他已退任金管局,近期港元多次觸及強方兌換保證,市民大眾又想起他,原來其「金融沙皇」形象已深入民心。

退下火線已5年,期間卻又因發表提倡檢討聯繫匯率論文而惹火,今天他改變了態度,「不在其位、不謀其政」成了他專訪的主要關鍵句。接受訪問不論政府決策,卻願見年輕人買樓上車,但在入市前要謹記「看清形勢,量力而為」。

近期本港樓市升勢再現,細價樓升幅尤為亢奮,不少市民都說要趕急上車。惟樓市風險正在升溫,如加息漸近、供應漸多,市民趕入市前,到底要注意甚麼?香港金融管理局前總裁任志剛在接受本刊專訪時告誡港人,尤其是年輕人,拋下八字真言:「看清形勢,量力而為。」

他初時還謙虛地回應說:「沒甚麼忠告可以給他們,真的。」其後又反覆說:「量力而為,最緊要看清形勢和了解風險所在,不要亂來。要看自己能承受多大風險,自己要有壓力測試,然後量力而為。」

6大因素保樓市穩定
任志剛雖然多次強調自己不是此方面的專家,但是建基於樓市影響銀行體系健全。因此,樓市是否穩定仍然值得留意。揚言時以「居安思危,防患未然、與時並進」為信念的他,以《居安思危》命名新書,他在書中輯錄了2005年10月6日在金管局網站專欄《觀點》文章。

文中提及香港具備六大因素令樓市仍能保持穩定(尤其是銀行體系穩定):一、美國利率一直趨降;二、銀行嚴格依循金管局所設定的七成按揭監管指引;三、外地家庭傭工令女性勞動人口參與率提升;四、儲蓄率高:五、資本充足比率20%;六、按揭證券公司可降低風險。

雖然是9年前的觀點,但以上各項因素至今仍然左右本港樓市大局,當中利率仍是一大主因,到底美國何時會加息?任志剛認為並不會太快。他強調:「美國好明顯在退市中,因為美元的基礎貨幣仍然好大,例如聯邦儲備局的資產負債有4萬多億美元,在正常情況下,不需要如此多,退市的步驟是:減少買債、停止買債、當債到期時收返錢不再買。」

「慢慢地,基礎貨幣降到正常水平,到正常化就會對利息有影響。大家都知道,聯儲局貨幣政策跟就業、通脹有一定掛鉤,大家留意這兩方面發展,不難預測趨勢點行。好肯定,利率只會升不會降,只是時間問題。貨幣政策正常化要有一個過程,由減少買債到停止買債再到贖回,然後才在利息上做工夫。」

港樓利率敏感度較細
他續說:「今次聯儲局公開市場委員會會議紀錄給人印象是,9月、10月會停止買債。這不難想像,過往買如此多債,現在愈買愈少到最終不買,一定會經過這過程,大家不用覺得太特別……但未來加息亦需要一段時間。」

利率以外,書中第一章「立足香港」(2003年10月9日《觀點》中提及:「本港樓市波動大,箇中成因複雜………香港高度城市化,人口稠密,對決策者構成很大的挑戰……需求大幅波動是本港樓市的一個明顯特色……住宅需求對價格預期相當敏感,香港住宅樓市的產品偏向單元化,加上交易費用相對較低,形成市場流動性出奇的高,因而市場需求容易受價格預期影響。」

即使他說不會看樓市,但卻能洋洋灑灑數百字,就能概括本港樓市上升的原因,但有一點他卻認為相當令人意外:「香港住宅需求對利率(即融資成本)的敏感度,不如其他地區大,這或會令人意外。」記者問為何利率升但樓價仍會升,他回應說:「現時似乎有政策風險,如果政治壓力大,可能有特別政策,我不是說政策不對,但對市民大眾有一個好大的影響範圍,有特殊政策是無可厚非,突然政策出現時,房地產市場一定會受影響,但是,過往利率和樓價的關係,將來未必有。」

無樓在手如空倉樓市
無論樓市有否受政策影響,說到底,大家都想知道現在是否仍是入市時機,年輕人又如何可儲足錢買樓。對於此問題,任志剛過去曾經說過,「對需要有一層樓自住的人來說,不買樓就等於『空倉』,有一層樓就等於『平倉』,多過一層就『揸凸』。」今天他的看法又是甚麼?

任志剛說:「大家都想市民大眾、年輕人可以上到車,現在低息環境對資產價格有一定的影響,要視乎政府對房地產的政策。當然,長遠要增加供應,將價錢控制到合理水平,等年輕人可以上車,這是清楚明白的公共政策。至於金融政策如何鼓勵?不是容易,因為香港貨幣政策目標好清楚,在固定匯率上,美國利息仍然維持低水平,未來加息亦需要一段時間,香港好難見到息口快速上升,對資產價格仍有基本刺激作用。」

年輕人應該買樓嗎?「你在香港,不可以在樓做『短盤』,無樓即是『短盤』,你梗要有一個『竇口』,如果有機會應該至少『平盤』,而不是『短盤』。『長盤』則視乎自己有無錢,(但年輕人好難買樓)我知道亦好同意,要視乎政府政策,金融方面不是太多事情可做,當然有些逆周期的宏觀審慎政策可以有影響。」

宏觀經濟現不尋常事
「但請不要忘記,這些政策是防止樓市波動影響銀行體系健全,這才是目標,而不是說,想去調整樓市。」

除政策外,還有甚麼影響香港樓市甚至經濟的風險呢?「從宏觀經濟層面來說,是有不尋常的事,不單止香港,美國的量寬將經濟增長維持在仍然低的水平,歐洲、日本又如何呢?內地經濟亦慢了下來,雖然我覺得現在似乎有機會見底,希望會慢慢回升,這是一個好的勢頭,但亦都是多年來比較低的一個增長。還有好多其他非經濟或金融層面,好像政治層面,有好多事發生緊,有機會演變成一些比較難處理的局勢,可以發展到令人擔心的地步。」的系統性風險及結算風險。


15. Small Potato 2016-07-09 13:51:46
長河兄,講得啱呀,確實有部份人係0幾年時賣左樓,好有耐性咁等,到依家還是在等,其實個D人,係任何時候都有藉口吾買樓嘅。
16. 搭訕 2016-07-09 14:08:13
8樓,能力同分析力每人不盡相同,幾時開始幾時結束的完美風暴,你覺得有得定死嘅咩?提問為虛挑弄為實,若是攪錯真心請教,對閣下嚟講为時已晚,都係嗰句算把啦。
17. 引刀一快 2016-07-09 14:29:31
發揮想象空間,激發大腦潛能,超越思維極限,衝破理據邏輯,淡友睇唔明嘅嘢,可能好友會明喎。
18. 引刀一快 2016-07-09 14:48:14
17樓 

你連我問乜都搞錯。

長河san話“好多人用咗十幾年在等完美風暴

前提係“好多人”,等十幾年,由邊一年開始等到邊一年係重點。

如果,以今日2016年計起,距今“十幾年”即為97年至03年,遠于近于都唔係十幾年,剛好處于下跌期,事實係,除咗2003年摸底賣之外,呢段時間賣樓嘅人都有機會遇到更低價。

唔駛整圖你睇卦?


19. 搭訕 2016-07-10 02:56:55
真係唔到你唔服,好似先頭飲嗰啲咁啤啤聲!16年有人使用完美風暴此字眼,之前唔覺有人用以形容在經濟方面,故此有自稱中國專家的,就以此年份作計算倒數最多十九年。16年未過所謂完美風暴未確認,就傻計邊十幾年,過咗去計咁精有鐵用咩!好多人年年等緊心目中的災難發財,但又驚自己發財之後災害未完反成難民,如是者等…等到災後天下太平,嗰時又唔輪到你囉。
20. 引刀一快 2016-07-10 04:38:29
又係跌落地乸沙。
21. 大大少 2016-07-10 10:23:58
搭訕都咁多分析,辛苦晒啦分身!
22. 真真薯片 2016-07-10 14:53:38
點先叫完美風暴?

在下認為, 係發生左某d事, 令到業主冇得揀唯有沽樓套現, 增加沽壓, 如果承接力對應唔到, 樓價就會跌, 上年股票暴跌加人仔貶值造成沽壓, 美國加息限制購買力, 所以樓價就跌, 到左今日, 沽壓已經基本上消化晒, 所以樓價又企穩

所謂完美風暴, 即係會有新既事發生令到業主又需要沽貨套現, 問題係, 到底會發生咩事造成第二輪沽浪? 財爺冇講明, 淨係話完美風暴黎緊, 又講唔出根據, 冇乜說服力
23. 引刀一快 2016-07-10 15:49:16
真真薯片兄

都係果句:

住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需

三者其實亦互為因素,同環境時事起難以全面揣摩嘅化學作用,眼見嘅時候,風暴出現。


24. 【博鰲論壇】曾俊華:環球市場完美風暴條件已形成 2016-07-10 15:56:37
http://www.mpfinance.com/fin/instantf2.php?node=1467700351914&issue=20160705

【博鰲論壇】曾俊華:環球市場完美風暴條件已形成

文章日期:2016年7月5日 14:27
 
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1之1 - 

財政司司長曾俊華出席博鰲論壇午餐會時表示,英國脫歐震驚全球市場,雖然近日有所回穩,但由於英國與歐盟的談判料持續數年,加上市場預期歐日經濟疲弱,及各國央行政策各異,完美風暴的條件已然形成,令環球經濟前景仍然不明朗,但他仍對亞洲市場的前景感到樂觀。

他指,隨著亞洲的中產人口增加,加上海外直接投資的持續上升,亞洲市場將仍是全球經濟增長動力。IMF (國際貨幣基金組織)今年4月下調全球GDP增長至3.2%,亞洲地區未來5年則保持6.3%,中國則是6.5%至7%。

曾俊華相信,香港可憑著自身的優勢,例如專才、融資平台、稅制等方面,把握當中的機遇。

記者:徐寶文

25. 真真薯片 2016-07-10 16:10:52
引刀兄,

在下認為剛需論用黎理解購買力比較貼切, 業主同沽方既心態同剛需冇乜關係, 重點係有冇咩事發生令到業主需要沽樓

上年股匯暴跌後引發左一浪撲水潮, 所以沽壓加大, 不過撲水潮似乎已經完得7788, 要有第二浪沽壓樓市先會再跌, 當然, 如果第二浪沽壓已經出現, 則樓市已經要跌第二浪, 到時係事後確認而唔係事前分析, 而呢一刻去睇, 有冇第二輪沽壓, 在下就暫時睇唔到, 依家話完美風暴, 等於話下個月會有八號風球, 基本上係靠估, 天氣熱就會打風, 不過好多時個風未必會黎香港, 依家驗定窗一定冇錯咁解
26. 搭訕 2016-07-10 17:27:46
To21樓,你都睇到係分析呀!咪好囉都有分析能力去分析。點都適合過遼遼數字,畢竟係討論區。
27. LYC 2016-07-10 19:12:24
真兄,最壞情況肯定已過,成交爆升,買家追價,按息下降,資金流入。你咁聰明,可惜徧徧當局者迷,不斷地等一些所謂風暴,仲唔知會唔會有,唔知對樓價有冇影響,不斷地等,這真是一個聰明反被聰明誤的極佳例子!
我乜都唔識,只知樓價一定爆上火星,只是時間長短問題,反而逢低掃貨,印印腳嘆世界,你卻要努力搵錢搶租盤,真是令人感慨,不勝唏噓!
28. 香港土著 2016-07-10 22:33:46
LYC,

今年上半年成交創十幾二十年新底,你所講嘅爆升,真係细力過你個口放屁呀!爆哩家野,真係地球火星原全两個意思。
29. 望東樓 2016-07-10 23:39:55
你可以用最簡單方法演繹。如果閣下做文職,生活圈係地鐵沿線,咁打超級颱風、落飛刀對你嚟講只不過係追多幾多集韓劇嘅問題。但假如你老哥係漁民,咁就算你唔出海,你大半身家都係at risk。咁當然點樣去推演自己係扮演緊乜角式就睇大家修行啦。最弊係閣下唔知自己做緊乜。
30. 引刀一快 2016-07-11 03:03:57
香港土著兄

LYC今次有长足嘅進步,“我乜都唔識,只知樓價一定爆上火星”,呢句嘢咁謙卑,我以為老眼昏花睇錯。

從此,我都同意爆上火星,人類登陸火星定居果日,香港樓價上火星。
31. 搭錯訕 2016-07-11 09:42:29
19樓,冇病呀?咁自high? 老實講你果個啲係疑似分析,睇完第一句,已删略餘下内容。
32. 搭訕 2016-07-11 10:49:19
31樓早晨,謝過關心問候,留得言有病都係小病,有云小病是福,你有無病呀?
只睇一句半句就已經接受唔到異見,仲等你有錯指正,請多留言討論以擴心眼。
33. 引刀一快 2016-07-12 04:04:32
東樓兄

你心水清,一語中的。
34. 引刀一快 2016-07-12 04:12:05
真真薯片兄

剛需論嘅三部份,住,係最單純而又非常彈性。賺錢同唔想蝕錢,兩者係互動性好强,互為因素。

賺咗嘅錢,唔想蝕返落去,加上想再賺錢嘅動力,都會係一種壓力。

問題就係大家對未來嘅預測,地産商嘅睇法擺到明,大家跟唔跟就各有各睇法。
35. 大家跟唔跟就各有各睇法 2016-07-12 08:12:39
大家跟唔跟關你蛋治呀?! 最緊要是有錢及有瓦傘頭,去廣州生活就一定唔會跟 !
36. 香港土著 2016-07-12 10:15:13
35樓傻強,

你手字真係好有昔日情懷, 令人憶起九龍皇帝!! 

其實, 你知唔知近幾個月有幾多錢流出香港呀?
37. 36樓 傻B 2016-07-12 10:40:09
唔需要知有幾多銀兩流出香港,只知樓價去緊火星的途中。
38. 引刀一快 2016-07-12 13:19:41
To 36樓 香港土著兄

35樓 阿傻強依傢好惆悵,都唔知好唔好押埋間瓦頂嘅寮屋俾囡囡交首期,再去淘寶網購一張100吋大床做嫁妝,佢又唔識廣東話,去到廣州尿布都買唔到,依傢準備去呼倫貝爾養老呀!