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敢說亮話
什麼人現在會賣樓
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月27日

  雖然細價樓樓價只不過是跌了兩成多,但樓市下跌之勢似乎已經緩和,樓價指數連升兩個星期,升幅輕微但義意重大,我不敢說樓價已經止跌回升,但繼續大幅下跌機會就不大,或者會反反覆覆向下調整,不過,我知道很多人是不會同意我的說法,他們或者會引用某些專家的言論,話樓價尚有三成跌幅,如果叫他們問那些專家,什麼人現在會賣樓,因為要樓價下跌三成,一定要有非常多人賣樓,同時買樓的人又突然減少,才有機會做到樓價下跌三成,所以,基本上隨隨便便就可以講出那些人會賣樓,否則,就好似空口講白話,很難有說服力。

  據我觀察所得,現在只有兩種人會賣樓,比較急切一些就是那些向財務公司借了錢,而又用了物業作抵押,財務公司見樓價下跌,恐怕所貸出款項很難收回,於是首先將債仔抵押物業變成銀主盤,然後在市場放售,低於市價兩成也沒有所謂,最好就是沒有枯帳,否則,損失些少亦沒有所謂,在這個情況下,業主是沒有話事權,成交價大多數是低於市價,不過,如果沒有特別壞消息,那類荀盤正在減少。

  另外一種比較急於賣樓的人就是買了即將入伙新樓的人,由於現在銀行對第二個物業按揭非常嚴謹,他們不得不賣走現在持有的物業,不過,那些人對樓價是有要求,不會劈價賣樓。除了上述兩種人之外,迫切賣樓的人即使有,但不會太多。如果有人話樓價會比現在下跌三成,請他們首先指出什麼人現在會劈價賣樓,而且數量龐大,足以令樓價下跌三成,如果答唔到,樓價是否會大跌就要時間來證明,但就可以即時證明那些說樓價大跌專家根本沒有實質理據,樓價下跌三成,只不過是順口開河說法。

 
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1. 我估 2016-04-27 10:38:26
那些在港有樓而在大陸唔掂果批大陸人,會賣樓。大陸經濟下滑,即將有大規模的南水北調的效應,等著瞧。
2. Oscar Lam 2016-04-27 10:45:31

樓價看跌置業慾升 後市兩變數

經濟日報經濟日報 – 3小時前
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【經濟日報專訊】有調查指逾7成受訪港人看跌樓價,惟部署置業的市民亦增,反映樓價已調整逾一成且「筍盤」逐漸被消化下,樓市陷膠着局面;後向還看就業變化,以及發展商會否減價去貨。

筍盤漸被消化 買賣拉鋸膠着

有銀行聯同大學進行調查,指有72%受訪市民,預計樓價將在未來12個月下跌,較去年首季的22%激增五成。有趣的是,市民雖普遍看淡樓價,但銀行方面指近期物業估價查詢有所增加,應意味部署入市的市民,正有所上升。此反映本港樓市,正陷入買賣拉鋸的膠着局面。

一方面,本港樓市自去年9月見頂後,至今已調整約一成多。在樓市調整初期,不少業主因看淡後市,願減價放售,造成市場有較多「筍盤」。惟經歷逾半年調整後,市場「筍盤」已被陸續消化,仍然持貨的賣家拒再大減,買家則覺得樓價仍高,未來還要調整,但難估再調整多少,對何時圓置業夢心情忐忑,令二手成交顯得冷清。

另一方面,過去幾年本港樓價調整,無論是2008年的金融海嘯,又或2010年港府首推樓控辣招,樓市從高位回調的幅度,亦僅一成左右。不少業主以至準買家皆認為,除非本港經濟急速轉壞,否則在資金氾濫、低息環境短期難變下,樓價見底之日雖未至,可能亦未必遠矣。

就業是否續穩 新盤會否劈價

正因如此,目前樓市買家與賣家,皆正等待市場出現變局。其中利率走勢對樓市的影響,料屬心理影響居多,因美國儲局加息仍步履蹣跚,且本港銀行「水浸」,近日便爆按息減價戰。相比之下,有兩個因素,對樓市走向影響更大。

一是本港經濟尤其就業。在樓控辣招攔阻外地買家下,本港樓市主要由本地需求驅動,特別是近年就業市場暢旺,增用家購買力。雖然本港1至3月的失業率,由3.3%升至3.4%,惟升幅仍輕微。若失業率不至大升,那本港樓市的購買力與購買意慾,亦未必大跌。二是發展商部署。近期一手新盤銷情冷熱不均,較為熱銷的,多是願意提供更多優惠,甚至低價開售的樓盤。隨着新盤供應不斷增加,發展商會否更進取促銷,以更吸引的價格誘因力爭買家垂青,甚至吸走二手市場客源,將直接影響二手樓價。

故對持貨待售的業主,又或籌謀入市的準買家而言,都要注視就業市場變化與發展商銷售部署,才能在樓市覓得最佳交易時機。

3. Tony lam 2016-04-27 10:58:01
比多個睇法各位參考、如果跌多15%已經set-off咗大部份辣稅、唔衹國內資金、好多外資都會瞓身、純屬個人經驗、全世界冇乜地方投資有香港咁安心。
4. 物業初哥 2016-04-27 11:40:09
從來82定律可以證實,愈多人睇淡愈應該做好
6. 窮人 2016-04-27 12:23:12
其實我都睇升, 而家都冇咩壞消息
8. 路人 2016-04-27 12:50:01
大陸出來的錢, 不會考慮入國內, 因為國內投資回報也不高
9. To: 路人 2016-04-27 13:16:42
根據路邊社消息,你路人最清楚大陸出來的錢,  不會考慮投返入國內。咁佢地會將錢投豬喺邊呀??
10. 舍神 2016-04-27 14:05:35
除了呢兩類人, 

可能仲有相信呢位專家跌三成的業主也未定.....哈哈
11. 路人 2016-04-27 16:59:14
今日博士唱好,竟然唔見LYC兄出利大叫「快升上火星啦」,小見!!

我都非常同意博士睇法:「不敢說樓價已經止跌回升,但繼續大幅下跌機會就不大,或者會反反覆覆向下調整。」

正如LYC兄大聲叫過「萬七個單位一年,好多咩」,我都覺得以這供應量,不應把樓價在幾個月間就拉低15%,加上地產商實力雄厚,而急需賣樓業主又不多,過去幾個月真係跌得急咗啲。

讓我大膽想一想,為什麼樓價會急跌幾個月,有可能地產商和地代都知道,由於供應量增加樓價都係要跌,不如唱跌先,讓樓價急跌一兩成後,給政府壓力撒招和放寬逆週期措施,如果成功他們就得米,這樣成較大增地代就發和地產商出貨易好多。不過政府唔受這一套,最後梁特唔撒招又唔放逆週,現在維有回歸正路,新盤慢慢賣,地代唱跌力度減弱,樓價將回歸「陰跌」現象,慢慢跌和成較量低。

註1:在陰跌期間,正如湯博士叫大家有需可以買得樓,因為買後無咁容易做負資產,這就是樓價軟著陸的的好處。

註2:還我不是上面的路人,我唔大陸嘢。
12. 無樓人士 2016-04-27 18:04:08
簡單問題。
邊個會依家買樓? 租金就算未大跌,都已經冇再大升。
所以唔認同指數會大升。
13. LYC 2016-04-27 19:02:16
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160426/bkn-20160426220132716-0426_00842_001.html
之前急跌的調整已完成,已經開始爆上.路兄要等下一次調整,下次請早,相信會在一百年後出現.之前你聽我講,咪唔洗搞成咁囉! 下次要醒目啲啦,好好把握機會啊!
14. 蕭峰 2016-04-27 20:05:45
在最應該把握機會既時候,淡友只會狂插好友。依家......都講左了,浪費既係有需要上車人士既機會,心地唔好嘍!
15. 路人 2016-04-27 21:03:49
除供應量有明顯改變外, 根據2011年人口統計,10年後需要上車年青人口減少一半,而十年新私樓供應20萬,新公屋又20萬,咁除了自住需要,港樓投資价值應當下降,因為難揾租客和租金會跌。

LYC這些數據,對你睇升到上火星有用嗎?

16. 歷史長河 2016-04-27 21:23:18
「根據2011年人口統計,10年後需要上車年青人口減少一半」

路兄,點睇出上述趨勢?
17. 引刀一快 2016-04-27 21:40:19
住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,係剛需剛需剛剛需
18. LYC 2016-04-27 21:50:39
http://paper.hket.com/article/1415478/%E9%B3%B3%E5%BE%B7%E9%82%A83%E6%88%BF302%E8%90%AC%E6%B2%BD%20%E7%B6%A0%E8%A1%A8%E6%96%B0%E9%AB%98
2011年到現在已經過了5年,需要上車的人有增無減,現在30萬人輪候緊公屋,源源不絕有人落黎,
你講啲野都幾廢喎。不如你睇下博士講,幾年後供應將會無以為繼,
火星都只不過是我保守估計,極大機會突破銀河系!
刀兄,你講啲野越來越廢!

19. 路人 2016-04-27 21:53:41

長河兄:

不要太認真,我囉利同LYC咬下!!

不過我都可以試下用個圖D數據分析下,圖表顯示20-24歲和15-19歲男女人口都是約43萬,而10-14歲男女人口就大跌至33萬,10年後這些10-14歲人口便成為20歲以上的上車人士,所以10年後需要上車年青人口應是減少10萬,約25%跌幅,但15年後再減10萬,因為5-9歲人口約23萬,到時真係差不多減一半上車需求。

這個分析不嚴謹,好多假設,不要太認真,但可以作長遠思考用時多一個考慮因素。
20. 引刀一快 2016-04-27 22:07:52
住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,係剛需剛需剛剛需
21. 我買 2016-04-27 22:10:12
近期有個現象,銀行估價越來越低,例如荔枝角某屋苑(有日式超市)一個三房單位,業主叫$840萬,而獅子及中銀都估$650 至 $670萬,相差近兩球。就算有單上月成咗$770,但銀行都係估$650,都唔知買家點上會。唔止樓價問題,按揭都好有問題,銀行似帶頭去槓桿。
22. 毛毛 2016-04-27 22:23:46

蕭大俠,

我地都係實實在在地在市場上SEARCH過,先知道個實況,我地個多月前已經講過平盤就快冇哂,我地已經分享左實況俾有需要上車既人參考,睇各人做化啦!

但又唔可以話全部淡友心地唔好,有好多都係好專業,出於好心提醒大家上車既風險(例如自醉兄),只係有部份不專業既淡友只看報紙日日既擘價成交就盲目唱淡,佢地就心態唔多好啦!

23. LYC 粉丝 2016-04-27 22:36:35

膽小和悲觀的人


住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,係剛需剛需剛剛需


積極和樂觀的人


住,係剛需

唔想蝕錢,係剛需中嘅剛需

賺錢,係剛需剛需剛剛需




24. 歷史長河 2016-04-27 22:40:41
路兄,

有冇諗過點解15-19歲的人口有43萬之多?喺15前每年有8-9萬新生兒嗎?點解二十幾歲的人口會多過十幾歲的人口?

又有冇諗過按你的推算方法喺否三四十年後香港只剩下幾十萬人?

只是假設錯誤嗎?

既然你話唔需太認真,嘅我就不多講啦。我曾經話過LYC分析強過尼度好多人,喺有根據的。
25. 蕭峰 2016-04-27 22:47:38
毛兄

其實一些無理據的超淡友,根本唔洗理會,因為佢地冇乜point,當亂噏得個啦!

反而用錯理據的人,更會misleading。

26. 大把人想賣樓 2016-04-27 23:23:02
香港經濟寒冬臨 2成中小企或一年內結業
27. 絕對不是順口開河 2016-04-27 23:33:05
餐飲業個半月執18食肆 母親節訂枱冷清
28. 路人 2016-04-27 23:59:52
長河兄,我又試下答下你D問題:

有冇諗過點解15-19歲的人口有43萬之多?喺15前每年有8-9萬新生兒嗎?

這是2011年的數據,現時已2016年,即現時20-24歲人口約43萬,約每年8-9萬新生兒的估計是差不多,我對教育數據有留意,過去多年參加會考或現今中學DSE試的人數約11萬,數字包括2萬重讀生(自修生),所以8-9萬出生率是合理,差不多。

點解二十幾歲的人口會多過十幾歲的人口?

據我瞭解,現今和未來參加中學DES試人數將會績年減少,2014年只得8萬,約為6萬6千個非自修生,香港出生率實是如圖表顯示有大幅減少,我的同學在統計署工作,他也向我提及這問題,香港出生率已低至兩人生唔到一個細路, 所以現時 15-19歲人口已少過20-24歲人口10萬是極有可能的,這些數字是可信的。曾蔭權時期的特區政府就是因為這個原因,對雙非嬰兒隻眼開隻眼閉,以此減輕低出生率問題。

又有冇諗過按你的推算方法喺否三四十年後香港只剩下幾十萬人?

這個分析,只是估計年青上車人士是很有機會大幅減少,香港不會只剩下幾十萬人。

只是假設錯誤嗎?

我還覺得這個分析的假設是OK。
29. 歷史長河 2016-04-28 08:12:53
路兄,多謝回應。實情喺香港92年至96年間出生率每年只有6-7萬人,而人口一出生便只減不增,這些孩子在2011年已經15-19歲,點解會有43萬人之多?
What are you missing here?
30. 閒人乙 2016-04-28 08:41:59

資深物業投資者陳清白:面臨通縮 樓價會「跌到你唔信」
「整個本港經濟根本在下滑中,我入行以來未見過這樣多『吉舖』(空置的舖位),莊士敦道、駱克道及軒尼斯道等大街大巷很多『吉舖』,即使2003年SARS時亦無咁多『吉舖』。舖位是可以做生意搵錢的,相關參與者都是聰明人,目前這麼多『吉舖』,證明市道真的有很大問題。未來我估計會上升的,就只有失業率及利息,樓價肯定無機會上升!」
31. 閒人乙 2016-04-28 08:56:36
經濟差,呢D爛場更加無得做,租唔出仲要個個月交既費用都唔少,真係早賣早著。

(星島日報)樓市氣氛欠佳,部分「劏鋪」更出現「跳樓價」。最為經典的「縮水劏場」佐敦廣場,近日罕錄一宗慘蝕個案,該商場一個僅七十方呎的「迷你鋪」,以十萬元成交,堪稱「籮底橙價」,原業主持貨二十四年更勁蝕九成離場。本報昨直擊該商場現況,發現部分樓層十室九空,儼如一個「爛場」。
32. 望東樓 2016-04-28 09:14:42
15/f路人兄,難得係度搵到個用左腦嘅。希望同閣下以後可以多多交流。
你貼呢幅圖我以前都引用過,我係用香港同日本比,係非常相似。如果無記錯,香港女性平均生育率係0。9個,冇錯係少過一個。以細佬用身邊所認識嘅人做引證亦發現唔生嘅係多過生兩個或以上嘅。
不過唔好忘記好多港佬過往廿年反內地娶妻生子再將佢地移居香港,所以你見到由25-45歲嘅女性比男性多好多,差唔多每條bar十萬。(不過女神話數據包括咗外傭,呢點請閣下同你個統計處friend八吓)。所以可能閣下要考慮嘅反而係響現今中港矛盾同埋兩地生活水平拉近嘅境況下,過去廿年一路發生嘅大量中港婚姻會唔會持續。
33. 2011年開始 2016-04-28 10:01:00
34. 2011年開始 2016-04-28 10:04:15
政府預測由2014年起之後的30年,人口增長100萬至824萬人
35. 望東樓 2016-04-28 11:30:56
係1992年之後,政府傾向高估長期人口增長,跟住每次調低。
36. 望東樓 2016-04-28 11:39:04
政府過去對人口嘅最長遠推算:
1992:+80萬(20年)
1997:+200萬(20年)
1999:+233萬(30年,下同)
2001:+200萬
2003:+158萬
2006:+171萬
2009:+189萬
2011:+140萬
2014:+98萬
37. LYC 2016-04-28 11:42:34
分析都多餘,乜野中港婚姻,人口增長,晒氣啦!
全球人湧港掃貨,土地供應得小小,洗鬼諗咩,跟大隊掃貨一齊發,CCL衝出地球,突破火星,再衝出銀河系啦!
38. 蕭峰 2016-04-28 11:54:06
福布斯剛公佈:

全球大城市,正常房屋租金占税后平均薪资比例,紐約為63.1%,hk為64%,而中国北京以122%的比例荣获冠军。

等hk等5成啦,等北京來掃啦!

晒氣!
39. 望東樓 2016-04-28 11:59:47
好似話分析香港數據要將班公屋戶剔除果個係你喎?
40. Vin Vin 2016-04-28 12:01:50
只要資金自由進出香港政策不改變,香港樓市都係有保值(保命)既價位。
41. 引刀一快 2016-04-28 12:06:35
東樓兄

兩地婚姻應該會越來越多,港女嫁陸男比例上升,但係香港社會會北向輻射擴散,交叉感染.....呵呵。


42. 引刀一快 2016-04-28 12:09:36
To 23樓  LYC粉絲兄

多謝支持,你嘅講法,即係話剛需論概括所有膽大膽細樂觀悲觀嘅人,咪即係話剛需論係真理?太抬舉了吧?多謝多謝。
43. 路人 2016-04-28 14:08:41
這論壇水平真高,一個圖能帶出這麼多不同分析,令人喜出望外。

我亦在此提供多一些數據據,讓大家瞭解一下年輕上車人口有持續下降趨勢,因為報考「香港中學文憑試」的「學校考生」人數從2013年至2016不斷下降:

           學校考生   自修生     總人數
2013   71,222        11,128      82,350
2014   66,613        13,002      79,615
2015   62,237        11,933      74,170
2016   57,162        11,005      68,167

從2013至2016已下跌了級20%,這數據分析對未來估計上車需求應有參考價值。
44. 蕭峰 2016-04-28 14:39:46
樓上,漏計海外、尤其內地招生比重。

近年唔見幾多內地學生留港發展?他們係高質素人群,納稅人,亦都係潛在上車青年。

45. 歷史長河 2016-04-28 14:51:05
路兄,唔好誤會,小弟只是指出你的分析有誤而已。人口走勢預測政府一直都有做,雖然好難很精准,不過已是最可靠的source. 你搵一個2011年靜態圖來推斷未來需求,又拿學校考生情況等豈不是捨易取難,化簡為繁?

只要問自己一個問題,未來香港人口喺增加或減少即可。答案雖不能解釋一切疑惑,總可以避免錯得離譜。
46. LYC 2016-04-28 17:03:39
路兄想跌就寫晒啲人口減少數據,咁大學20%係非本地生又唔計,9成9研究生係大陸人又唔計,咁欺騙自己有何得益呢?!
47. 引刀一快 2016-04-28 17:07:10
9成9研究生係大陸人 ”

數字何來?

LYC兄近日唔研究火星,研究研究生?係咪香港grad嘅全部出國?全部回祖國?香港得1%外國留學研究生?
48. x 息 x 2016-04-28 17:30:06
就算上車人口減少, 都可能中年置業投資人口增加, 建基於近年internet普及香港人對有關置業投資知識經驗大增.
49. 路人 2016-04-28 17:37:05
To LYC兄:

你今次真係識野,真的9成以上在香港讀研究生課程(MPhil 和 PhD)都係大陸人,但總人數不多,2013年有4580名內地生修讀八大的研究課程,若全數留港影響不大。

但我話你知,真正有影響的不是研究生,而是近年增幅極多的「自資碩士課程」(Master Programs), 入讀的亦多是內地生,大學無quota限制,可以收好多,而他們只需一年就完成課程,便可留港找工作。

早兩年租金貴,我聽說一位內地碩士生找不房,他的爸爸說,租不到就買間啦,幾豪呀!

我手頭無這方面數據,但「自資碩士生」留港工作和居住,對香港樓市和經濟發展都非常值得考慮。

LYC叻仔!!
50. LYC 2016-04-28 18:02:46
路兄,總知週圍都係大陸人,我都費事晒時間計,計埋非本地本科生20%,自資或政府資助研究生,仲有唔知讀乜的課程,多到數之不盡,好多都係開來搵錢,學生落黎,跟著全家黎晒,買樓定居,總知起幾多樓都唔夠啦!
你班淡友唔聽我講有錢就買,大鑊!
仲傻下傻下咁將買樓同中電比,超百痴!
51. 蕭峰 2016-04-28 18:14:30
一間名校幼稚園老師話,越來越多普通話家庭申請,呵呵⋯⋯

慢慢理解啦,各位!

52. 閒人乙 2016-04-28 18:17:09
不知這是什麼人現在賣樓劈得咁勁?


何文田雅利德樺臺中層D室,實用面積1,116方呎,3房連套房間隔,以1,265萬元易手,實用呎價11,335元。上址去年以1,890萬元放盤,终累減625萬元,減幅達33%。
53. LYC 2016-04-28 20:25:15
乙兄,努力工作搵錢吧,唔好放棄,否則一世幫人供樓!你啲劈價新聞大家可以不理。大家只需要集中睇破頂成交的新聞。因為現在個個吹經濟差,失業等等廢話,竟然有新高,所以係好有代表性和參考價值!
你吹個啲劈價都係個啲開頭叫價高幾倍,而後減落去,吹話劈價人個啲成交,其實成交價都係接近高位。
54. 引刀一快 2016-04-28 20:40:55
49樓 

亂嗡

55. LYC 2016-04-28 20:58:14
刀兄,點解你咁喜歡冇料扮四條?
亂噏係你,乜都唔識,係到亂吹24,超無聊!
56. 蕭峰 2016-04-28 21:17:27
其實今次急跌中,傳媒功不可沒,日日報劈價盤,起到推波助瀾作用。我估傳媒都好多人無樓,或者想吹低d趁機入貨。

57. 閒人乙 2016-04-28 21:20:35
L兄:

兩個月劈左3成幾。
中原成交記錄雅利德樺臺   2/2/2016   37樓  1115呎  1850萬
58. 路人 2016-04-28 21:30:52
To 引刀兄:

有無睇過周星池D戲,其中一段對白:「畀D面我啦!畀我啱番-次!」
都要畀面LYC兄,等佢啱番次呀 !!

關於「自資碩士課程」的情況是千真萬確,過去幾年,已有很多公司僱用了這些碩士畢業生。 這個政策不但可以減輕出生率低的問題,還有輸入外勞工,一舉兩得。

59. LYC 2016-04-28 21:44:50
乙兄,唔需要理會這些成交,極其量都係一單半單或者自己友買賣,可以不理!
破頂個啲才是真的,有意義和有代表性!
60. 引刀一快 2016-04-28 21:48:22
哈哈哈哈,LYC兄,睇嚟你老細就快唔需要你喇。
61. LYC 2016-04-28 22:16:21
路兄,我一直所講啲野都唔係亂噏啊,全部都好有Point,只不過你地班淡友一廂情願盼望跌,所以亂咁睇野和分析,最終越住越細越遠,真係慘!
62. 引刀一快 2016-04-28 22:50:17
哇,火星超爆point呀,犀利呀,猴鈎塞雷呀...........
63. 怒婦炒魚柳 2016-04-29 00:34:09
LYC你條x弟
講野都冇point,但係有道理!!!
64. 打工仔自住樓利息係0%,但只限10年 2016-04-29 11:11:21
因為自住樓利息可以扣稅,做得業主,冇理由冇4-5萬人工
自住樓仍比買中電好,但投資就買823/405好過。
不過內地同胞冇,所以佢地一唔掂就出貨,西九半新豪宅插到只係比新界貴10-20%。

65. Ann 2016-05-01 22:41:49
完全同意博士分析,因此辣招完全唔需要撤,希望以後博士文章唔需要再分析辣招對樓市嘅影響,因為根本無影響。
66. LYC 2016-05-02 08:13:42
Ann,辣椒對樓價係冇影響,因為全球人來港定居推升樓價,對業主和有錢人係冇任何影響。問題係影響地產工業和其他各行各業就業情況,令低下階層受失業之苦。
我們唔可以咁自私,一定要顧及其他人飯碗,所以放寬減辣,刻不容緩!
67. Peter Pan 2016-05-03 15:22:37

Oh,LCY幾時變得咁好心體恤低下階層?你話辣招問題係影響地產工業和其他各行各業就業情況 其實辣招最影響只是地產代理, 你果行lor。唔怪得之你咁緊張啦, 一睇就知你未開單,擔心飯碗不保啦。但就成日扮自己是手持多個出租物業,印印腳的業主,等樓價升上火星wor 好心角色扮演投入一點,唔好時不時人格分裂啦