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敢說亮話
什麼人現在會賣樓
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月27日

  雖然細價樓樓價只不過是跌了兩成多,但樓市下跌之勢似乎已經緩和,樓價指數連升兩個星期,升幅輕微但義意重大,我不敢說樓價已經止跌回升,但繼續大幅下跌機會就不大,或者會反反覆覆向下調整,不過,我知道很多人是不會同意我的說法,他們或者會引用某些專家的言論,話樓價尚有三成跌幅,如果叫他們問那些專家,什麼人現在會賣樓,因為要樓價下跌三成,一定要有非常多人賣樓,同時買樓的人又突然減少,才有機會做到樓價下跌三成,所以,基本上隨隨便便就可以講出那些人會賣樓,否則,就好似空口講白話,很難有說服力。

  據我觀察所得,現在只有兩種人會賣樓,比較急切一些就是那些向財務公司借了錢,而又用了物業作抵押,財務公司見樓價下跌,恐怕所貸出款項很難收回,於是首先將債仔抵押物業變成銀主盤,然後在市場放售,低於市價兩成也沒有所謂,最好就是沒有枯帳,否則,損失些少亦沒有所謂,在這個情況下,業主是沒有話事權,成交價大多數是低於市價,不過,如果沒有特別壞消息,那類荀盤正在減少。

  另外一種比較急於賣樓的人就是買了即將入伙新樓的人,由於現在銀行對第二個物業按揭非常嚴謹,他們不得不賣走現在持有的物業,不過,那些人對樓價是有要求,不會劈價賣樓。除了上述兩種人之外,迫切賣樓的人即使有,但不會太多。如果有人話樓價會比現在下跌三成,請他們首先指出什麼人現在會劈價賣樓,而且數量龐大,足以令樓價下跌三成,如果答唔到,樓價是否會大跌就要時間來證明,但就可以即時證明那些說樓價大跌專家根本沒有實質理據,樓價下跌三成,只不過是順口開河說法。

 
 
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1. 我估 2016-04-27 10:38:26
那些在港有樓而在大陸唔掂果批大陸人,會賣樓。大陸經濟下滑,即將有大規模的南水北調的效應,等著瞧。
2. Oscar Lam 2016-04-27 10:45:31

樓價看跌置業慾升 後市兩變數

經濟日報經濟日報 – 3小時前
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【經濟日報專訊】有調查指逾7成受訪港人看跌樓價,惟部署置業的市民亦增,反映樓價已調整逾一成且「筍盤」逐漸被消化下,樓市陷膠着局面;後向還看就業變化,以及發展商會否減價去貨。

筍盤漸被消化 買賣拉鋸膠着

有銀行聯同大學進行調查,指有72%受訪市民,預計樓價將在未來12個月下跌,較去年首季的22%激增五成。有趣的是,市民雖普遍看淡樓價,但銀行方面指近期物業估價查詢有所增加,應意味部署入市的市民,正有所上升。此反映本港樓市,正陷入買賣拉鋸的膠着局面。

一方面,本港樓市自去年9月見頂後,至今已調整約一成多。在樓市調整初期,不少業主因看淡後市,願減價放售,造成市場有較多「筍盤」。惟經歷逾半年調整後,市場「筍盤」已被陸續消化,仍然持貨的賣家拒再大減,買家則覺得樓價仍高,未來還要調整,但難估再調整多少,對何時圓置業夢心情忐忑,令二手成交顯得冷清。

另一方面,過去幾年本港樓價調整,無論是2008年的金融海嘯,又或2010年港府首推樓控辣招,樓市從高位回調的幅度,亦僅一成左右。不少業主以至準買家皆認為,除非本港經濟急速轉壞,否則在資金氾濫、低息環境短期難變下,樓價見底之日雖未至,可能亦未必遠矣。

就業是否續穩 新盤會否劈價

正因如此,目前樓市買家與賣家,皆正等待市場出現變局。其中利率走勢對樓市的影響,料屬心理影響居多,因美國儲局加息仍步履蹣跚,且本港銀行「水浸」,近日便爆按息減價戰。相比之下,有兩個因素,對樓市走向影響更大。

一是本港經濟尤其就業。在樓控辣招攔阻外地買家下,本港樓市主要由本地需求驅動,特別是近年就業市場暢旺,增用家購買力。雖然本港1至3月的失業率,由3.3%升至3.4%,惟升幅仍輕微。若失業率不至大升,那本港樓市的購買力與購買意慾,亦未必大跌。二是發展商部署。近期一手新盤銷情冷熱不均,較為熱銷的,多是願意提供更多優惠,甚至低價開售的樓盤。隨着新盤供應不斷增加,發展商會否更進取促銷,以更吸引的價格誘因力爭買家垂青,甚至吸走二手市場客源,將直接影響二手樓價。

故對持貨待售的業主,又或籌謀入市的準買家而言,都要注視就業市場變化與發展商銷售部署,才能在樓市覓得最佳交易時機。

3. Tony lam 2016-04-27 10:58:01
比多個睇法各位參考、如果跌多15%已經set-off咗大部份辣稅、唔衹國內資金、好多外資都會瞓身、純屬個人經驗、全世界冇乜地方投資有香港咁安心。
4. 物業初哥 2016-04-27 11:40:09
從來82定律可以證實,愈多人睇淡愈應該做好
6. 窮人 2016-04-27 12:23:12
其實我都睇升, 而家都冇咩壞消息
8. 路人 2016-04-27 12:50:01
大陸出來的錢, 不會考慮入國內, 因為國內投資回報也不高
9. To: 路人 2016-04-27 13:16:42
根據路邊社消息,你路人最清楚大陸出來的錢,  不會考慮投返入國內。咁佢地會將錢投豬喺邊呀??
10. 舍神 2016-04-27 14:05:35
除了呢兩類人, 

可能仲有相信呢位專家跌三成的業主也未定.....哈哈
11. 路人 2016-04-27 16:59:14
今日博士唱好,竟然唔見LYC兄出利大叫「快升上火星啦」,小見!!

我都非常同意博士睇法:「不敢說樓價已經止跌回升,但繼續大幅下跌機會就不大,或者會反反覆覆向下調整。」

正如LYC兄大聲叫過「萬七個單位一年,好多咩」,我都覺得以這供應量,不應把樓價在幾個月間就拉低15%,加上地產商實力雄厚,而急需賣樓業主又不多,過去幾個月真係跌得急咗啲。

讓我大膽想一想,為什麼樓價會急跌幾個月,有可能地產商和地代都知道,由於供應量增加樓價都係要跌,不如唱跌先,讓樓價急跌一兩成後,給政府壓力撒招和放寬逆週期措施,如果成功他們就得米,這樣成較大增地代就發和地產商出貨易好多。不過政府唔受這一套,最後梁特唔撒招又唔放逆週,現在維有回歸正路,新盤慢慢賣,地代唱跌力度減弱,樓價將回歸「陰跌」現象,慢慢跌和成較量低。

註1:在陰跌期間,正如湯博士叫大家有需可以買得樓,因為買後無咁容易做負資產,這就是樓價軟著陸的的好處。

註2:還我不是上面的路人,我唔大陸嘢。
12. 無樓人士 2016-04-27 18:04:08
簡單問題。
邊個會依家買樓? 租金就算未大跌,都已經冇再大升。
所以唔認同指數會大升。
13. LYC 2016-04-27 19:02:16
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160426/bkn-20160426220132716-0426_00842_001.html
之前急跌的調整已完成,已經開始爆上.路兄要等下一次調整,下次請早,相信會在一百年後出現.之前你聽我講,咪唔洗搞成咁囉! 下次要醒目啲啦,好好把握機會啊!
14. 蕭峰 2016-04-27 20:05:45
在最應該把握機會既時候,淡友只會狂插好友。依家......都講左了,浪費既係有需要上車人士既機會,心地唔好嘍!
15. 路人 2016-04-27 21:03:49
除供應量有明顯改變外, 根據2011年人口統計,10年後需要上車年青人口減少一半,而十年新私樓供應20萬,新公屋又20萬,咁除了自住需要,港樓投資价值應當下降,因為難揾租客和租金會跌。

LYC這些數據,對你睇升到上火星有用嗎?

16. 歷史長河 2016-04-27 21:23:18
「根據2011年人口統計,10年後需要上車年青人口減少一半」

路兄,點睇出上述趨勢?
17. 引刀一快 2016-04-27 21:40:19
住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,係剛需剛需剛剛需
18. LYC 2016-04-27 21:50:39
http://paper.hket.com/article/1415478/%E9%B3%B3%E5%BE%B7%E9%82%A83%E6%88%BF302%E8%90%AC%E6%B2%BD%20%E7%B6%A0%E8%A1%A8%E6%96%B0%E9%AB%98
2011年到現在已經過了5年,需要上車的人有增無減,現在30萬人輪候緊公屋,源源不絕有人落黎,
你講啲野都幾廢喎。不如你睇下博士講,幾年後供應將會無以為繼,
火星都只不過是我保守估計,極大機會突破銀河系!
刀兄,你講啲野越來越廢!

19. 路人 2016-04-27 21:53:41

長河兄:

不要太認真,我囉利同LYC咬下!!

不過我都可以試下用個圖D數據分析下,圖表顯示20-24歲和15-19歲男女人口都是約43萬,而10-14歲男女人口就大跌至33萬,10年後這些10-14歲人口便成為20歲以上的上車人士,所以10年後需要上車年青人口應是減少10萬,約25%跌幅,但15年後再減10萬,因為5-9歲人口約23萬,到時真係差不多減一半上車需求。

這個分析不嚴謹,好多假設,不要太認真,但可以作長遠思考用時多一個考慮因素。
20. 引刀一快 2016-04-27 22:07:52
住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,係剛需剛需剛剛需
21. 我買 2016-04-27 22:10:12
近期有個現象,銀行估價越來越低,例如荔枝角某屋苑(有日式超市)一個三房單位,業主叫$840萬,而獅子及中銀都估$650 至 $670萬,相差近兩球。就算有單上月成咗$770,但銀行都係估$650,都唔知買家點上會。唔止樓價問題,按揭都好有問題,銀行似帶頭去槓桿。
22. 毛毛 2016-04-27 22:23:46

蕭大俠,

我地都係實實在在地在市場上SEARCH過,先知道個實況,我地個多月前已經講過平盤就快冇哂,我地已經分享左實況俾有需要上車既人參考,睇各人做化啦!

但又唔可以話全部淡友心地唔好,有好多都係好專業,出於好心提醒大家上車既風險(例如自醉兄),只係有部份不專業既淡友只看報紙日日既擘價成交就盲目唱淡,佢地就心態唔多好啦!

23. LYC 粉丝 2016-04-27 22:36:35

膽小和悲觀的人


住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,係剛需剛需剛剛需


積極和樂觀的人


住,係剛需

唔想蝕錢,係剛需中嘅剛需

賺錢,係剛需剛需剛剛需




24. 歷史長河 2016-04-27 22:40:41
路兄,

有冇諗過點解15-19歲的人口有43萬之多?喺15前每年有8-9萬新生兒嗎?點解二十幾歲的人口會多過十幾歲的人口?

又有冇諗過按你的推算方法喺否三四十年後香港只剩下幾十萬人?

只是假設錯誤嗎?

既然你話唔需太認真,嘅我就不多講啦。我曾經話過LYC分析強過尼度好多人,喺有根據的。
25. 蕭峰 2016-04-27 22:47:38
毛兄

其實一些無理據的超淡友,根本唔洗理會,因為佢地冇乜point,當亂噏得個啦!

反而用錯理據的人,更會misleading。

26. 大把人想賣樓 2016-04-27 23:23:02
香港經濟寒冬臨 2成中小企或一年內結業
27. 絕對不是順口開河 2016-04-27 23:33:05
餐飲業個半月執18食肆 母