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敢說亮話
促銷,究竟應該加價抑或減價
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月10日

  我唔記得幾耐之前,有一個老友打算賣走一個物業,亦有人有興趣,在老友在開價,那人還價之後,老友見到對方沒有反應,於是自動減價,誰不知,條友見到老友減價,立刻話沒有興趣,激到我老友想喊,於是問我怎樣處理,好唔好再減價,而事實上仍然有減價空間,我話千祈唔好,如果想賣唔去,就即管減價,買家性格都幾狗,如果業主做阿崩,就變成阿崩叫狗,愈叫愈走,惟今之計,就立刻封盤話唔賣,稍後再推出市場,要價比最初的時候還要高,我估計那個當初有興趣買家依然有興趣,見到開價比以前更高,實嚇了一跳,心中亦可能後悔,點解當日業主肯減價都唔賣,不過,他仍然猶疑不決,暫時不會還價。

  兩三個星期後,我叫老友加價,今次輪到老友猶豫,佢話根本沒有人出價接近,加價又怎可能賣得出去,我叫老友信我一次,今次加價之後,反而會有更多人有興趣,包括以前出價的人,今次將會出價,而且比以前更加進取的價,我老友話咁奇怪,我的策略非常有趣,老友用有趣來形容,證明他的銷售技巧還是在起步階段。

  新樓盤的促銷,情況亦差不多,加價的成效比減價大得多,所以,新樓盤的開售價是非常重要,因為只有加價,而沒有減價空間,如果減價,反而會令人猶豫,更加會令到已買入的業主撻訂,最近減價的新樓盤就出現這個情況,所以,現在開賣新樓盤的確是考銷售主管功夫,但我始終認為,加價的吸引力比減價大得多。

 
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1. 銷售 2016-04-10 10:40:02
現今賣樓,如何是好?

減價促銷賣唔出

加價後更難賣出
2. 鄧學士 2016-04-10 10:41:30
我覺得我吾係一盤人,我見啲業主加價或反價我更加會掉頭走囉,我會反感同憎恨
3. 鄧學士 2016-04-10 10:52:19
業主加價我吾還價,上年八月睇樓業主即時反廿萬價,我對該盤標簽為永久不買
4. 神算 2016-04-10 11:23:39
如果揾少量單位去射盤還可以,但將這策略用於大部份新盤單位就不管用。收大量水票,但一賣就仆直。
5. 望東樓 2016-04-10 12:22:05
我諗博士嘅策略係佢哋成棟工商大廈又或者山頂別墅係好識合。用响現今嘅一手市場未免有少少焗限性。
6. 市民 2016-04-10 12:39:35
我諗博士的老友都係同佢咁有份量的,閒閒地交易億億聲。現在賣緊的新盤又或者天橋底盤就不合適呢!
7. 自我陶醉 2016-04-10 12:57:50
神算兄

小弟認為就算收到實票都一樣冇用,落5%訂,見隔離賣平10%一樣走頭,問題在於有冇競爭,有冇人好等錢洗,而唔在於加價定減價。
8. 引刀一快 2016-04-10 13:08:58
鄧學士兄

我同你係一路人,除非有非常特殊情况,否則當面反價者唔會接受。

不過我認爲不必馬上掉頭走,佢反價你就鋤價,或者模棱兩可含糊其辭,俾D希望佢同佢玩下貓捉老鼠,總之唔好落錘又反悔就得架嘞,因爲落錘反悔就玩埋地代,變咗自己唔啱。

反正都俾佢浪費咗時間,開心下係必須嘅。
9. 引刀一快 2016-04-10 13:26:20
除非隔離屋、相連戸,否則,住宅嘅嘢,沒有最好,只有更好,一間睇唔啱咪再睇過囉,何必俾人當面反價。

大陸果邊好興玩兩種老土到爆燈嘅遊戲,第一種係傾買賣嘅時候,業主忽然接到電話有人俾多五萬十萬,或者買家接到電話話第二間減五萬十萬。玩家可以係業主嘅朋友,買家嘅朋友,可以係地代,亦可以係地代嘅對家。

第二種就係睇完樓,同業主傾得好好,準備走嘅時候,業主拋出一句:“咁好喇,我問下老公賣唔賣喇!”原來賣樓佢老公未知嘅喎..............

10. 打工仔 Andy 2016-04-10 13:39:06
我理解"促銷"的意思是減價促銷, 即是要錢唔要貨, 同百貨公司促銷一樣,
但如果利用加價策略,令人以為現在唔買遅些會買不到, 應該視為營銷策略! 

11. 老餅 2016-04-10 13:52:13
博士的加价方法市旺時是行得通的,但現在的市況,買家個口大過賣家,加价咪走囉,又唔係買唔到要搶貨,應該是什麼時侯用什麼方法,不能一本通書睇到老架.
12. 鄧學士 2016-04-10 14:28:32
刀兄,英雄所見略同。
13. 鄧學士 2016-04-10 14:35:36
刀兄,好彩個業主唔係直接同我講,而係同地代講,唔係我二話不說走頭。地代係冷巷同番我講,當時我真係好怒憤,但慶幸佢反價趕客,我才幸免於難。
14. 真真薯片 2016-04-10 14:38:41
14年超人賣環宇, 超低價谷起銷情, 撻著樓市, 後來所有新盤加住價推都賣晒, 可以話係超人派錢比一衆地產商同業主

今次超人賣世宙, 要價高又賣唔晒, 依家搞到人人有貨尾, 劈又冇人買, 加價又冇人買, 唔知點算, 可能要搵個大盤大劈熱賣, 先可以再起動返個市
15. 窮人 2016-04-10 14:39:36
想用恐懼同貪心影響別人決定係小手段,
而家d人怕經濟差,大於樓價升買唔到樓,
效果減左少少,加上呢招用左多年,
傻人都醒左少少,效果又減左少少

聰明年輕人唔肯接火棒,鬥爭既年輕人要洗牌,
所以只得返善良勤奮既年輕人會入市
16. 鄧學士 2016-04-10 14:52:04
刀兄,還有,當時地產市場係冇鋤價呢個詞,價未有最高只有更高。
17. 鄧學士 2016-04-10 15:02:25
真兄,我同意你既講法,依家係要價真棧才吸引到買家而唔係吊高黎賣,但業主偏偏仲係吊高黎賣,所以成交依然很低,究竟業主明唔明消費意欲低既時候人們係慳住使而唔係大使,定係佢地係咪真正想賣
18. 引刀一快 2016-04-10 15:19:59
鄧學士兄

有時呢D嘢,未必係業主嘅主意,地代好聰明嘅。

另外,其實我對反價一詞定義為,賣家標價後,買家表示興趣或同意成交,賣家再反悔為反價,如果祇係支會地代改挂牌價,而未有買家參與其中的話,應該不作反價論。
19. LYC 2016-04-10 15:39:03
冇買樓就等於幸免於難!?
咁搞笑,原來真係咁多租樓日日賺的傻人啊,呵呵,越租得耐仲賺多一層樓tim!

20. 打工仔 Andy 2016-04-10 15:40:52
引刀兄

在港放盤時簽署的放盤紙, 為了有彈性, 業主可選取樓價上下10%的變動由地代執行, 地代都會好醒目, 識得執生的!
21. 引刀一快 2016-04-10 15:43:05
打工仔兄

唔講我真係唔知喎,呢家嘢喺大陸係口頭嘅,賣貴D有錢分,亦有心理底價,地代friend嘅話就會俾個近底價你,你話仲有冇得低,佢就作狀去再傾低一兩萬,務求儘快成交。
22. 鄧學士 2016-04-10 15:52:42
無論咩時候都叫人買樓嗰啲仲白痴啦!人地買唔買樓你決定咩?你係佢父母咩?
23. 鄧學士 2016-04-10 15:54:39
你想平衡人地既空間為自己既空間就唔該做咗神先,唔係唔好扮啦!
24. 鄧學士 2016-04-10 16:04:40
仲有,接受唔到人地意見就唔好係度講嘢,記住你唔係人地老細,只是又老又細,冇人會聽你支笛,要人聽就比錢
25. 打工仔 Andy 2016-04-10 16:39:26
引刀兄

内地合約就真各式其式, 家家不同, 字又細隻,條文又長又多, 真係要睇清睇楚, 唔同意就要刪除佢!
我見過一款租約, 業主賣樓要問下租客買唔買先! 真係!
如果要買賣最好找個地代經理親自處理好 d ! 
講到價錢仲煩, 因為透明度不高, 什麼都係轉轉下! 
直頭同80,90年代香港一樣!

仲有, 内地地代十分醒目, 你明的!
26. 真真薯片 2016-04-10 16:47:38
睇先去睇浪澄灣

呢個經典盤賣足十年, 仲有佢600幾個貨尾

在下睇完覺得, 呢兩年所謂海量供應, 好可能大部份都會變晒浪澄灣(超人大盤除外), 全部貨尾慢慢賣, 賣足十年, 都唔奇

咁就出現一個問題, 就係買一手貨既業主, 以後十年內想沽貨都會比大業主壓住, 大業主永遠貼市價推, 小業主唔劈出唔到貨, 就好易蝕錢, 浪澄灣就係典型例子
27. LYC 2016-04-10 17:03:18
好明顯真兄都係租樓日日賺啲粉絲,唔掛知得啲租金升得咁快啦,收租佬就印印腳,袋袋平安,啲錢洗唔晒又要焗住掃貨!
28. 蕭峰 2016-04-10 17:19:10
之前討論過呢個問題,睇下紅山半島,一樣。所謂海量供應,發展商會否劈價賣,就好難講。

29. 真真薯片 2016-04-10 17:28:29
其實所謂海量供應有兩種

一係起經起緊樓, 未來兩三年會落成果d, 政府話每年萬八個單位, 根據過往經驗. 打個八折都嫌多, 當佢每年萬三至萬四個會比較近磅, 呢批單位一半左右已經賣左樓花, 未賣果半, 原價賣已經散唔到貨, 一係就劈價賣, 一係就好似浪澄灣咁拖長黎慢慢賣, 到底發展商會劈定拖將會決定樓市有冇第二階段落價潮

二係根本未開始起樓果d, 發展商見供應太多直頭可以唔起住, 呢批供應可以從大數扣除


30. 鄧學士 2016-04-10 17:45:06
本人唔主張租樓日日賺呢個概念,不要混為一談,真兄係咪咁我唔知,但過去一年租樓而冇買樓支出少咗係事實。
31. 引刀一快 2016-04-10 17:50:48
蕭峰兄

你已經陳述緊淡友嘅部份睇法喇。
32. 蕭峰 2016-04-10 17:54:49
仲有個point,就係依家點解一手可以去到貨,二手就要劈價,就係因為逆週期嘍,發展商可以借錢俾買家,幫助買家上車,相對二手超高的首期,除非鋤價到好吸引,你估買家會點揀? 所以,你話發展商劈價的機會有幾大?貼市價,已經可以吸收到d買家。


33. 鄧學士 2016-04-10 17:54:51
唔怪之得話人租樓日日賺嗰個喺呢個討論區發表既意見咁冇說服力同得罪人啦!
34. 引刀一快 2016-04-10 17:55:51
打工仔兄

我見過一款租約, 業主賣樓要問下租客買唔買先! 真係!

呢點唔奇怪,都係價高者得啫,主要係物業出售會支會租客,亦算係一種保障方式。
35. 市民 2016-04-10 18:09:59
1手去到貨???唔係化!
36. SHUN 2016-04-10 19:14:35
傻瓜咪買樓囉…………幾百萬買個200尺套房、E家經濟收縮呀(PMI  45)
37. LYC 2016-04-10 19:38:46
海天晉尺價超高都繼續大賣要加推應市,老友,仲講緊乜野劈價呢!
2手業主見隔離都賣到咁貴,點解要劈價,淡友成日都講啲野一廂情願,以為發展商,業主要劈價賣樓,實在難以理解!
38. 蕭峰 2016-04-10 19:59:46
所以依家情況就係,2-3月買家快速掃清一批劈價盤後(每次調整都會震出一d盤,一d驚青既買家),依家二手市場陷入膠著,而今日d業主持貨能力有幾強,呢度已經討論過多次。

39. 神算 2016-04-10 22:28:31
海天晉擺明返兜天晉向隅客,仲要大力折扣,性價比加上市場今時今日只對新地品牌有信心,這種銷情已出盡吃奶之力,嘿嘿。
40. 無知中年 2016-04-10 22:33:44
點解只有新地D樓賣得出?其他發展商D樓去唔貨?
41. 鄧學士 2016-04-10 22:46:36
業主持貨力強但開始抗衡唔到放盤多咗,除非業主真係冇心賣,買家唔買呢個屋苑可買隔離屋苑,隔離都係唔肯落價就去隔離區,再唔啱又隔離區,都係唔啱九龍唔啱去就界搵,去到新界西買家就發覺用二手價買到新樓,好爽!到新界西越來越多盤推出,價便再落,二手跟住落,跟住返黎九龍啲業主發覺自己個價賣來賣去冇人吼便會減價,除非佢根本唔想賣。
42. 鄧學士 2016-04-10 22:52:39
我住緊個屋苑有幾個盤放咗一年半載都未放得出,業主就知自己個叫價根本冇承接力,否則一早沽出
43. 鄧學士 2016-04-10 23:14:21
有人話冇劈價呢回事,我開始信呀!因為呢啲根本唔係劈價而係實現價,或現實價,因為現實係呢個價先有人肯承接,之前啲所謂叫價都係啲不切實際既願望價。依家同港股大時代二點零啱啱相反,當時個個業主揸住唔肯放,怕放平咗,諗住買一線屋苑啲買家唯有買二線,二線啲叫價都係痴線就唯有退而求其次搵三線,如此類推,之所以有越搶越高越叫越高呢回事。現在還原基本步,三諗住買三線屋苑啲買家發現筆直可買二線,點解仲買三線咁儍?唔信識得呢期買樓啲人可以問下佢點解買家下買咗嗰個單位就有答案。
44. 引刀一快 2016-04-10 23:43:24
神算兄

LYC兄為托市已經衝破個人榮辱嘅桎梏,Diu Na Mi乜嘢新聞都俾佢改叉晒嚟報導,真係頂唔葡。
45. 鄧學士 2016-04-11 02:11:28
刀兄,呢啲人死牛一邊頸,佢係陳永X二世,乜嘢環境,十個負面都搵一個正面,或將其中一個負面改為正面來唱好,可能有關自己利益啦!我估同曾淵X差不多吧!係緊張啲同你拗死過既,彎都拗返直。
46. 鄧學士 2016-04-11 02:33:40
買樓最好用對腳來投票而唔係用把口,當發現該屋苑樓價係“堅離地城”就行過隔離屋苑睇下又係咪“堅離地城”,都係就又行過隔離或搭車去第二區,都係就九龍東去九龍中,九龍中又去新界西,梗有一區合心意
47. To 44f 2016-04-11 06:02:32
講粗口,咁都出得街?
48. SHUN 2016-04-11 06:45:46
購買力楂乾楂盡之時快到、可憐近日上車之人士、快做負資產了、尤其借九成果班傻瓜。
49. LYC 2016-04-11 09:44:55
海天晉總數600+伙,兩rounds賣了一半,要加推應市,折實尺價貴過隔離幾成,不用多講係邊個歪曲事實.
上年6月CCL高現在大概一成,租樓輸3%,用來供樓已還loan 2%,所謂幸免於難都係幾個%.如果你早一年開始租樓已經輸緊,,繼續去租樓啦,到老時包你發到豬頭.
原來鄧博士行"暈"了全港九新界還未搵到劈價盤,咁你繼續日日行囉,行得咁開心,希望唔好行到暈低都搵唔到劈價盤啦,哈哈!
事實係博士和汪老闆都話見底,快啲去責罵他們啦,樓市就會跌架啦,正傻仔!
當樓市見底之時(現在),已經無高質素啲盤,所有都係低層等等劣質盤俾你去買!
50. 鄧學士 2016-04-11 12:31:46
白痴LYC
51. 鄧學士 2016-04-11 12:46:20
就算跟你話幾個%,咁吾係嘢呀,白痴仔
52. 鄧學士 2016-04-11 12:49:38
我鍾意行你想禁錮我吾比我行呀?我睇你都係吾願行啲人,唉,應該吾係人係肥猪啦!
53. 鄧學士 2016-04-11 12:53:27
你個白痴LYC話冇劈價盤,我吾講劈價盤,但成交比高位平五至三十個喎
54. 鄧學士 2016-04-11 12:58:41
博士汪老闆我吾會跟你鬧佢喎,但LYC你咁低B同生事非我就會鬧爆
55. LYC 2016-04-11 13:39:33
鄧博士好嬲啊!早知今日,何必當初呢!晨早沽樓向下炒,唉,交了10年租,3成首期冇晒,都唔知還要再交幾耐租tim架!
日日行暈全香港九龍新界都搵唔到劈價盤,全部都係劣質貨,不過都係件好事黎既,身體健康啲好啊,否則老來驚你捱唔住啊!
56. LYC 粉絲 2016-04-11 13:44:02
教主,貧富懸殊呀!貧友排隊插你呀!
57. 鄧學士 2016-04-11 15:40:42
LYC,我吾嬲,我大把錢,沽一層仲有十幾廿層收租,你收埋D錢攞黎睇醫生啦
58. LYC 2016-04-11 15:53:31
好野,鄧博士都已加入我們大好友(收租佬)的團隊,歡迎鄧博士啊!
59. 引刀一快 2016-04-11 16:07:41
鄧學士兄

LYC兄唔駛行路架,佢日日喺天橋底打坐,發功,可以騰空離地,佢嘅理想就係飛去火星,我好相信佢一定會成功,就算肉體留喺地球,靈魂飛升…………,口中念念有詞……go go go……
60. LYC 2016-04-11 18:10:32
刀兄自住買家饑不擇食,連另類,極度劣質盤都照買來住,佢地好驚冇屋住啊,冇晒盤啦,火箭引擎開始準備撻着,開始一個漫長的旅程,向着目的地火星進發呢!
61. 十郎 2016-04-11 18:55:21


      今日美國緊緊急開會檢討貼現率,四腳朝天?不遠矣。


62. 引刀一快 2016-04-11 19:06:03
鄧學士兄

依家佢係同現實世界鬥韌力,一日有機會唱好都要盡力吹,到咗市場情況有咗整體共識嘅時候,佢咪改名囉,依家佢努力送心急人上路,言辭已經躍然紙上。
63. LYC 2016-04-11 20:55:57
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160411/bkn-20160411181236580-0411_00842_001.html
傻仔,大陸資金湧港掃貨都仲懵然不知,還經常吹噓自己對大陸經濟瞭如指掌。
64. 好友 2016-04-11 21:13:09
不如吾好理淡友自我麻醉落去啦!睇到煩躁!由亮劍兄時代我已是讀者到現在 近幾年淡友見樓一直上升 到今天終於調整梗係無限上杆嫁啦!佢地連博士汪生都可以話吾準 吾可信 當正自己先知 仲要係神級那種 咁咪由得佢地囉!我未諗過賣任何一間樓,一定又有愛鬥嘴淡友話我呢d 人好快跳樓bbq 我們有持貨力既好友咪由佢囉!市場自然會懲罰睇錯既人!
65. 引刀一快 2016-04-11 21:23:31
傻仔,你仲唔掛埋條底褲岀嚟賣,蘇州過后冇艇搭呀。
66. 蕭峰 2016-04-11 23:50:40
Admin,

呢度有人講粗口都得?係沒未來方向係講粗口啊?