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敢說亮話
促銷,究竟應該加價抑或減價
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月10日

  我唔記得幾耐之前,有一個老友打算賣走一個物業,亦有人有興趣,在老友在開價,那人還價之後,老友見到對方沒有反應,於是自動減價,誰不知,條友見到老友減價,立刻話沒有興趣,激到我老友想喊,於是問我怎樣處理,好唔好再減價,而事實上仍然有減價空間,我話千祈唔好,如果想賣唔去,就即管減價,買家性格都幾狗,如果業主做阿崩,就變成阿崩叫狗,愈叫愈走,惟今之計,就立刻封盤話唔賣,稍後再推出市場,要價比最初的時候還要高,我估計那個當初有興趣買家依然有興趣,見到開價比以前更高,實嚇了一跳,心中亦可能後悔,點解當日業主肯減價都唔賣,不過,他仍然猶疑不決,暫時不會還價。

  兩三個星期後,我叫老友加價,今次輪到老友猶豫,佢話根本沒有人出價接近,加價又怎可能賣得出去,我叫老友信我一次,今次加價之後,反而會有更多人有興趣,包括以前出價的人,今次將會出價,而且比以前更加進取的價,我老友話咁奇怪,我的策略非常有趣,老友用有趣來形容,證明他的銷售技巧還是在起步階段。

  新樓盤的促銷,情況亦差不多,加價的成效比減價大得多,所以,新樓盤的開售價是非常重要,因為只有加價,而沒有減價空間,如果減價,反而會令人猶豫,更加會令到已買入的業主撻訂,最近減價的新樓盤就出現這個情況,所以,現在開賣新樓盤的確是考銷售主管功夫,但我始終認為,加價的吸引力比減價大得多。

 
 
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1. 銷售 2016-04-10 10:40:02
現今賣樓,如何是好?

減價促銷賣唔出

加價後更難賣出
2. 鄧學士 2016-04-10 10:41:30
我覺得我吾係一盤人,我見啲業主加價或反價我更加會掉頭走囉,我會反感同憎恨
3. 鄧學士 2016-04-10 10:52:19
業主加價我吾還價,上年八月睇樓業主即時反廿萬價,我對該盤標簽為永久不買
4. 神算 2016-04-10 11:23:39
如果揾少量單位去射盤還可以,但將這策略用於大部份新盤單位就不管用。收大量水票,但一賣就仆直。
5. 望東樓 2016-04-10 12:22:05
我諗博士嘅策略係佢哋成棟工商大廈又或者山頂別墅係好識合。用响現今嘅一手市場未免有少少焗限性。
6. 市民 2016-04-10 12:39:35
我諗博士的老友都係同佢咁有份量的,閒閒地交易億億聲。現在賣緊的新盤又或者天橋底盤就不合適呢!
7. 自我陶醉 2016-04-10 12:57:50
神算兄

小弟認為就算收到實票都一樣冇用,落5%訂,見隔離賣平10%一樣走頭,問題在於有冇競爭,有冇人好等錢洗,而唔在於加價定減價。
8. 引刀一快 2016-04-10 13:08:58
鄧學士兄

我同你係一路人,除非有非常特殊情况,否則當面反價者唔會接受。

不過我認爲不必馬上掉頭走,佢反價你就鋤價,或者模棱兩可含糊其辭,俾D希望佢同佢玩下貓捉老鼠,總之唔好落錘又反悔就得架嘞,因爲落錘反悔就玩埋地代,變咗自己唔啱。

反正都俾佢浪費咗時間,開心下係必須嘅。
9. 引刀一快 2016-04-10 13:26:20
除非隔離屋、相連戸,否則,住宅嘅嘢,沒有最好,只有更好,一間睇唔啱咪再睇過囉,何必俾人當面反價。

大陸果邊好興玩兩種老土到爆燈嘅遊戲,第一種係傾買賣嘅時候,業主忽然接到電話有人俾多五萬十萬,或者買家接到電話話第二間減五萬十萬。玩家可以係業主嘅朋友,買家嘅朋友,可以係地代,亦可以係地代嘅對家。

第二種就係睇完樓,同業主傾得好好,準備走嘅時候,業主拋出一句:“咁好喇,我問下老公賣唔賣喇!”原來賣樓佢老公未知嘅喎..............

10. 打工仔 Andy 2016-04-10 13:39:06
我理解"促銷"的意思是減價促銷, 即是要錢唔要貨, 同百貨公司促銷一樣,
但如果利用加價策略,令人以為現在唔買遅些會買不到, 應該視為營銷策略! 

11. 老餅 2016-04-10 13:52:13
博士的加价方法市旺時是行得通的,但現在的市況,買家個口大過賣家,加价咪走囉,又唔係買唔到要搶貨,應該是什麼時侯用什麼方法,不能一本通書睇到老架.
12. 鄧學士 2016-04-10 14:28:32
刀兄,英雄所見略同。
13. 鄧學士 2016-04-10 14:35:36
刀兄,好彩個業主唔係直接同我講,而係同地代講,唔係我二話不說走頭。地代係冷巷同番我講,當時我真係好怒憤,但慶幸佢反價趕客,我才幸免於難。
14. 真真薯片 2016-04-10 14:38:41
14年超人賣環宇, 超低價谷起銷情, 撻著樓市, 後來所有新盤加住價推都賣晒, 可以話係超人派錢比一衆地產商同業主

今次超人賣世宙, 要價高又賣唔晒, 依家搞到人人有貨尾, 劈又冇人買, 加價又冇人買, 唔知點算, 可能要搵個大盤大劈熱賣, 先可以再起動返個市
15. 窮人 2016-04-10 14:39:36
想用恐懼同貪心影響別人決定係小手段,
而家d人怕經濟差,大於樓價升買唔到樓,
效果減左少少,加上呢招用左多年,
傻人都醒左少少,效果又減左少少

聰明年輕人唔肯接火棒,鬥爭既年輕人要洗牌,
所以只得返善良勤奮既年輕人會入市
16. 鄧學士 2016-04-10 14:52:04
刀兄,還有,當時地產市場係冇鋤價呢個詞,價未有最高只有更高。
17. 鄧學士 2016-04-10 15:02:25
真兄,我同意你既講法,依家係要價真棧才吸引到買家而唔係吊高黎賣,但業主偏偏仲係吊高黎賣,所以成交依然很低,究竟業主明唔明消費意欲低既時候人們係慳住使而唔係大使,定係佢地係咪真正想賣
18. 引刀一快 2016-04-10 15:19:59
鄧學士兄

有時呢D嘢,未必係業主嘅主意,地代好聰明嘅。

另外,其實我對反價一詞定義為,賣家標價後,買家表示興趣或同意成交,賣家再反悔為反價,如果祇係支會地代改挂牌價,而未有買家參與其中的話,應該不作反價論。
19. LYC 2016-04-10 15:39:03
冇買樓就等於幸免於難!?
咁搞笑,原來真係咁多租樓日日賺的傻人啊,呵呵,越租得耐仲賺多一層樓tim!

20. 打工仔 Andy 2016-04-10 15:40:52
引刀兄

在港放盤時簽署的放盤紙, 為了有彈性, 業主可選取樓價上下10%的變動由地代執行, 地代都會好醒目, 識得執生的!
21. 引刀一快 2016-04-10 15:43:05
打工仔兄

唔講我真係唔知喎,呢家嘢喺大陸係口頭嘅,賣貴D有錢分,亦有心理底價,地代friend嘅話就會俾個近底價你,你話仲有冇得低,佢就作狀去再傾低一兩萬,務求儘快成交。
22. 鄧學士 2016-04-10 15:52:42
無論咩時候都叫人買樓嗰啲仲白痴啦!人地買唔買樓你決定咩?你係佢父母咩?
23. 鄧學士 2016-04-10 15:54:39
你想平衡人地既空間為自己既空間就唔該做咗神先,唔係唔好扮啦!
24. 鄧學士 2016-04-10 16:04:40
仲有,接受唔到人地意見就唔好係度講嘢,記住你唔係人地老細,只是又老又細,冇人會聽你支笛,要人聽就比錢
25. 打工仔 Andy 2016-04-10 16:39:26
引刀兄

内地合約就真各式其式, 家家不同, 字又細隻,條文又長又多, 真係要睇清睇楚, 唔同意就要刪除佢!
我見過一款租約, 業主賣樓要問下租客買唔買先! 真係!
如果要買賣最好找個地代經理親自處理好 d ! 
講到價錢仲煩, 因為透明度不高, 什麼都係轉轉下! 
直頭同80,90年代香港一樣!

仲有, 内地地代十分醒目, 你明的!
26. 真真薯片 2016-04-10 16:47:38
睇先去睇浪澄灣

呢個經典盤賣足十年, 仲有佢600幾個貨尾

在下睇完覺得, 呢兩年所謂海量供應, 好可能大部份都會變晒浪澄灣(超人大盤除外), 全部貨尾慢慢賣, 賣足十年, 都唔奇

咁就出現一個問題, 就係買一手貨既業主, 以後十年內想沽貨都會比大業主壓住, 大業主永遠貼市價推, 小業主唔劈出唔到貨, 就好易蝕錢, 浪澄灣就係典型例子
27. LYC 2016-04-10 17:03:18
好明顯真兄都係租樓日日賺啲粉絲,唔掛知得啲租金升得咁快啦,收租佬就印印腳,袋袋平安,啲錢洗唔晒又要焗住掃貨!
28. 蕭峰 2016-04-10 17:19:10
之前討論過呢個問題,睇下紅山半島,一樣。所謂海量供應,發展商會否劈價賣,就好難講。

29. 真真薯片 2016-04-10 17:28:29
其實所謂海量供應有兩種

一係起經起緊樓, 未來兩三年會落成果d, 政府話每年萬八個單位, 根據過往經驗. 打個八折都嫌多, 當佢每年萬三至萬四個會比較近磅, 呢批單位一半左右已經賣左樓花, 未賣果半, 原價賣已經散唔到貨, 一係就劈價賣, 一係就好似浪澄灣咁拖長黎慢慢賣, 到底發展商會劈定拖將會決定樓市有冇第二階段落價潮

二係根本未開始起樓果d, 發展商見供應太多直頭可以唔起住, 呢批供應可以從大數扣除