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敢說亮話
物業市場出現了淫賤現象
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月1日

  物業市場上有一個很奇怪現象,就是在供應不足時,需求量不但龐大,而且非常剛性,但當供應充足時,那些剛性需求好似突然間消失,導致無論新樓,二手樓的銷售都未如理想,雖然新樓當然比二手樓好得多,但那些什麼一Q清袋已經很久沒有出現,個別新樓盤只能售出公開發售的單位兩三成,負責銷售的同事都相當頭痛,有人問我這是這是什麼現象,我話,好講唔好聽,這是一個「淫賤」現象,淫即是多,就唔值錢,很奇怪,一講到淫賤,條友立刻明白,不過,佢立刻問另外一個問題。

  佢問點解淫即是多,我話唔知道,最好問范仲俺,佢寫「岳陽樓記」的時候成日落雨,於是寫下若乎淫雨霏霏,後來,我見到有一些藝人名字叫霏霏,竟然出現遐想,真的是罪過。

  講講下離左題,有很多人仍然唔明白,如果我話穀賤傷農,大家就容易明白得多,今年香港樓宇供應量,的確比需求量大得多,不但新樓的供應源源不絕,如果地產商唔減慢推出新樓盤,今年供應量一定超過三萬個單位,而那些以前買了新樓的人,現在大多數要出售原來持有單位,那些SSD夠期,被財務公司迫售的亦不是一個細數目,總供應量超過五萬個單位亦會是一個中肯數字,在這個情況下,剛需就變成毋需,在此消彼長下,樓價,尤其是細價樓樓價要保持就相當困難,我亦不時同別人講,要遠離這個淫賤現象,千祈唔好渾水摸魚,唔好認為樓市將會大跌而將自住物業賣走,等待跌定之後再回購,因為,地產商不會賤賣,而一般業主持貨力甚強,即使SSD到期,他們亦不會低價賣樓,只剩一批被財務公司迫售的業主有機會出售他們的物業,但不要忘記,去年有很多年青人沒有上車,他們是樓市生力軍,有他們在,樓市亦跌不下去,最後一句,沒有必要,就千祈唔好賣樓,尤其是自己住緊的那層樓。

 
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1. 如是 2016-04-01 08:50:07

去年有很多年青人沒有上車? 都要睇睇有冇實力,就算有實力,見到經濟開始衰退,會唔會怕飯碗不保擱置買樓呢?

博士估計去年樓市生力軍可做血肉牆城護盤,若經濟環境真的差起上來,於心何忍!

2. 蕭峰 2016-04-01 09:22:40
係論壇咁耐,發覺買唔買樓,真唔係能力問題(唔計真係冇能力嗰d,估佢地都唔會係度吹啦!),更多係態度問題。

市差,經濟差,當然唔買,都唔知份工是否保的住。

市好,個價日日升,追唔到個價。

都係個句,買樓係自己人生大決定,自己楂飛,與人無尤。

btw- 
中国3月官方制造业PMI回升至50.2,重返荣枯线。同时公布的3月官方非制造业PMI53.8,前值52.7。
3. 如是 2016-04-01 09:24:12

假使百千劫 所作業不亡 因緣會遇時 果報還自受
何況買樓呢?自作自受已!

真真假假,假假真真,嬰兒用品都可假,有甚麼不能假呢?

4. 蕭峰 2016-04-01 09:35:07
如是兄,我並非針對你,只是有感而發。

5. 如是 2016-04-01 09:38:08
蕭峰兄,我也不是針對,我亦同意買樓係自己人生大決定,要心思熟慮,一切皆是命已。
經濟是否真的轉差,我不是經濟學家,但最好有所準備,作壞打算。
6. 西門吹雪 2016-04-01 10:17:47
小弟覺得經濟差先至係買樓時機~~經濟差就買唔起,或者害怕買就是沒有實力的人。

想當年我仲很年輕,想在經濟差時買樓,因為年輕所以點都問下長輩意見,點知所有人都反對。幾乎要斷絕關係。好彩當時堅持己見。
相反,當年有份阻止我既長輩,竟然有一個0係舊年高位買左樓。有時真係唔明點解人性會係咁,真係好攪笑。平到一地寶既時候無人買,貴到唔合理又搶住入。
7. 自我陶醉 2016-04-01 10:20:28
做投資同治國一樣,永遠都要睜大眼看清全局,放眼未來,每日只懂用顯微鏡去觀察事物,往往一敗塗地。  星加坡樓價出現連續10季負增長,為20年來最長,政府依然不打算撤辣,為的明顯就喺保持他們長遠的競爭力,每天叫嚷要減辣托市,叫人做血肉長城,到底係咪真係幫到香港? 幫到年青人? 對香港長遠發展又有咩戰略價值?

http://www.bloomberg.com/news/articles/2016-04-01/singapore-home-prices-have-longest-slide-in-almost-two-decades
8. 真真薯片 2016-04-01 10:30:28
細價樓跌夠未?個別上車屋苑,近日樓價有「反底」情況,成交價比低位回升。六福行黎樹森表示,粉嶺細價屋苑近日連錄買賣,花都廣場7座高層E室,實用面積370方呎,2房間隔,放盤價375萬元,2日即售出,成交價364.38萬元,實用呎價9,848元,同類單位早前售價低至325萬元。

另同屋苑5座中層G室,實用面積526方呎,3月初放盤價478萬元,剛減至429.88萬元轉手。

至於同區另一上車屋苑碧湖花園,早前2房單位售價曾跌穿3球,實用面積441方呎,早前售價跌至330萬元,屋苑7座低層B室,實用面積441方呎,昨天放盤350萬元,即日以放盤價售出,實用呎價7,937元。
9. 真真薯片 2016-04-01 10:31:37
中原馬斯力稱,嘉湖山莊兩房戶售價曾跌穿三球,近日樂湖居1座中層E室兩房戶,「無樓睇」下仍售321萬元,實用呎價約7,165元,同類低位約300萬元。該行稱,十大屋苑今年首季錄450宗買賣,按季多57.9%,嘉湖山莊上月錄65宗。
10. 歷史長河 2016-04-01 10:33:24
西門兄,

你仲年輕,悟性好。論壇亦喺社會的縮影,尼度都有好多個嗰長輩的影子。你已悟到,替你高興。
11. 蕭峰 2016-04-01 10:44:49
其實同股票市場一個道理,永遠有人在高價追貨,低價散貨,道理大家都明,但可以做到巴菲特投資手段的又有幾人?

正正好似幾日前有人窒我,既然你睇升,咁咩好難買到樓?睇升係因為你覺得依家係低位,你先入市。唔通睇跌(認為依家係高位)入咩?

12. 真真薯片 2016-04-01 10:45:18
大西北上車盤賣得出, 可以見到的確有累左既剛需購買力存在, 而二手樓想容易賣出, 賣出呎價同總價要遠平過一手

成日話一手樓好平, 其實係錯覺, 一手樓未劈價, 世宙兩房要價折實475萬+, 上面幾單新聞成交價都係300頭, 差好遠

上年買左新樓既人, 大部份今年下半年收樓, 到時呢班人要係半年內賣舊樓, 否則要比辣招稅, 唔知有幾多人會照比, 估計沽壓最快今年第四季到明年先會出現
13. 天眼通 2016-04-01 10:51:49
其實博士雖然將自己觀點說出給不知不覺間出現大量的追隨者,所以認識一個唱淡的巨型主流力量,而家不知不覺間就別說得罪了四大地產商同八大銀行大家都冇生意可做,樓市地產經濟嘅信心一去不覆返。
所以四大地產商及八但他知道與其慢慢陰汗,既然都無生意做就不如一次過快速轉淡一次嗰啲跌佢四五成,就像沙士給戰後百廢待興的急速經濟增長重回。
14. 自我陶醉 2016-04-01 11:06:13
原來蕭兄係股壇高手,失敬,失敬!  想請教閣下,據小弟觀察,股市在全個下跌過程中,總會有一兩次反彈,然後再跌過再破底,對於我哋呢啲投資盲毛,應該點樣判斷個市到底係中期反彈,定係已經見底呢? 
15. 毛毛 2016-04-01 11:17:41
今日粉嶺果段話樓市反彈既新聞我兩星期前在這裡留言已經講過,因為我個個星期都有在粉嶺睇樓,所以非常貼市。但我覺得反彈係因為之前實在跌得太急,有D跌過龍。個人覺得反彈只係去返現時合理水平,現階段唔覺有爆上誘因,但再跌短期又難出現。如果係有需要買樓既,現階段可以考慮,因再等下一段趺浪可能要等到明年供應量大增。我自己都4出睇緊!
16. LYC 2016-04-01 11:20:11
換樓要賣舊樓的只佔極少數,根本都冇影響!
過多1-2個月,大家見到美國都唔會加息,供應都係普普通通,大陸人+有錢人就大舉入市掃貨,爆上指日可待!
17. 蕭峰 2016-04-01 11:27:50
to 陶醉兄

股壇高手唔敢當,真係股壇高手,又怎會轉戰樓市,哈哈

目前股市稍稍回暖,估計仍是窄幅波動。對於技術分析,老兄不必太執著,因為同樓市一樣,各有各說法,不到幾年後走出事實真相,全是瞎吹

很多時候,投資是有一部份靠直覺的

18. 自我陶醉 2016-04-01 11:37:26
蕭兄所言甚是,投資直覺確實重要,真相當然必須時間驗證。說起來,股神也是我的偶像,的確有很多投資智慧值得學習。
19. LYC 2016-04-01 11:40:31
問其他股市係反彈定見底啲人應該係冇乜炒股經驗,因此係冇人會知道答案,問來都多餘,只能順著趨勢去操作吧了!
20. LYC 2016-04-01 12:51:35
現在情況係大部份父母都支持子女買樓,唔同意的長輩多數係唔抵得其他人有錢買樓,子女一夠18歲就買,唔洗俾DSD,讓租客供10年8年後,咪多了一層樓囉,如此類推,一路咁買!
21. 如是 2016-04-01 13:00:08

西門兄,你話平到一地寶既時候無人買,貴到唔合理又搶住入。
咁依家有人話好多父母都支持子女買樓,咁點做好呀?

22. 西門吹雪 2016-04-01 13:39:49
哈哈~如是兄,好明顯啦~~你懂的,別說穿啊~~XDDDD
23. 工友 2016-04-01 17:45:18
年青人自己会慎重計算過先買定唔買樓,你地有心啦!
24. 浪子心聲 2016-04-01 18:01:06
辣招有可能成為香港長遠房屋政策

近數月由於樓市轉勢向下,多了港人希望政府考慮減辣或甚至取消三辣(SSD, DSD, BSD),今天湯文亮博士有兩編文章談及辣招,這編更加談到「加辣」以使樓價加速下跌, 但現實是政府是不可能加辣,亦不會減辣,我個人認為三辣更可能成為香港長遠房屋政策。

當然三辣有其負面效果,但香港實況是「地少人多」,「開發土地困難」,「地產商己囤積大量土地」,「郊野公園面積龐大又不能起樓」等等因素,長遠來說港府有可能無法解決房屋供應不足的問題,因為香港實在面積不大,人口又不斷增長。因此三辣對香港樓市帶來正面效果多於負面,如SSD可減少炒賣活動,令樓價不會大幅波動;DSD令購買第二房誘因減少,能令多些房屋落入自住人士身上;最後BSD能減低港樓對外來投資的吸引力,對長期處於供應不足的香港樓市幫助非常大。

最近財政司長曾進華亦不時提到香港應開始探討「稅務改革」,如加稅、引入消費稅等等。港府內部有可能己有共識將會維持香港穩定的土地供應,以使樓價能維持在一個合理水平,其後果是港府的財政收入將大不如前,因地價下跌,賣地收入大幅減少,在三至五年後,香港有能出現財赤,所以財爺開始提醒市民應探討未來的「稅務改革」。

未來香港細單位及新界樓價有可能不會太高,會維持在一個大眾能負擔的水平,在這個方向發展三辣(SSD,DSD,BSD)需要成為長期政策,以維持民生住房價格穩定。我個人非常認同這個發展方向,過去港府的高地價政策己今大多香港有能之士或有錢人專注於物業投資,以物業升值或收租為發財之道,己二十多年沒有在其他方面發展,如港府真的向這個「穩定土地供應」政策發展,我相信很多香港有能之士會改變其發財方道,這樣香港將會有一個新的面貌。
25. SHUN 2016-04-01 20:05:10
行下條彌敦道、成百幾個吉舖、叫人買樓、等如推人落樓!
26. 工友 2016-04-01 20:47:36
想推倒樓價,等於想上了車的人燒炭死。
27. 無言 2016-04-01 23:21:55
現在香港當務之急,,是發展一條新財路,開財源(賺外滙)。現在所謂新興經濟 (Apps /internet sales)..只係張傳統零售模式改變,仍然係塘水滾塘魚。須知道以香港經濟體不能只靠内需支撐(size,人口等)。所以香港經濟體抗壓力越來越弱,復原能力漸變缓慢。

經濟不好,,樓市怎會好。未來中國好,並不代表香港好。當中國吸引力越大....外資直接投貨中國更有著數。而國内人仕見識越多,,競爭力就越强。中國經濟越强之時,共產黨結束之日不遠了(香港叻青喜見之),但自己飯碗都俾人搶埋。

預測樓市兩三年内不能回復至09~15年初之大升景況。跌唔過CCL 110~117 巳經好叻。仲妄想大升???
28. Ann 2016-04-02 00:18:41
500幾呎嘅新樓賣1300萬,呢啲價錢唔係大陸人唔知價咁買,香港人真係買唔起。無人買又話同辣招有關,一啲關係都無,辣招係炒家先驚,因為小左炒家入市,啲炒家出唔到貨,你係自住根本唔會買有兩三年賣。而家小左啲炒家,個市靜啲,咁有咩問題?只係大漲小回,而家仲係貴到唔合理。