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敢說亮話
最簡單方法辨認樓市是否轉角
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年3月29日

  在一次非常之高水準講座,我的意思是指觀眾,有觀眾問我,如何以最簡單方法辨認樓市是否轉角,我話睇銀行估價,我以為一定要長篇大論解釋,但原來又唔係,大多數觀眾都知道,不過,我仍然要為小部份未能領會箇中奧妙的人解釋,大家都知道,銀行的估價是參考以往成交個案,而那些個案可能已經成交了一段時間,如果估價比最新成交價為高,即是樓價在過往一段時間有一個明顯跌幅,而我知道在物業市場,物業代理向買樓的人表示銀行估價高於成交價是賣點之一,不過,買家又往往非常受落,認為執到一個筍盤,我只能夠說,如果新買物業的成交價回到銀行用作估價物業成交價的時間,就的確是筍盤,所以,如果銀行估價大幅高於成交價經常出現,差不多可以確認樓市在轉角中,樓價已經下跌,本來,反之亦然,當估價大幅低於成交價,樓價已經上升,但銀行的估價,一向都是低於市價,所以,這又未必可以以此為準。

  銀行在過去兩年,對於細價樓樓價飆升亦應負上一定責任,因為,銀行一向以來都給予市民認為他們的估價是非常保持,既然銀行估價比市場的創新高價還要高,一般市民放膽入市。近日,銀行雖然已經作出修正,但仍然比不少成交價高出很多,因為那些是劈價成交,大多數是財務公司迫售,由此可見,當銀行估價經常高於成交價的時候,樓市的確在轉勢,雖然或者會有人話,那些是劈價成交,不能作準,而事實上太多劈價成交,影響持貨業主心態,樓市會繼續下跌,直至銀行的估價大幅低於成交價,樓市便會有機會再次上升。