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敢說亮話
新盤減價將會成為新常態
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年3月25日

  有人問我,新盤今年的銷售策略將會是如何,我雖然不是地產商的銷售主管,但做生意概念,亦是英雄所見略同,今年上半年的策略,減價將會成為新常態,如果上半年銷售不俗,下半年售價將會回升,令到那些三心兩意的人,見到售價回升,反而增強他們買樓的信心,話到底,現在並不是沒有購買力,而是有購買能力的人把持不定,售價回升,他們反而會入市,這些心理戰術,負責新樓銷售的主管一定懂得,但地產公司老闆就未必懂得,要減價賣樓,就算幅度很少,數目都非常龐大,所以,銷售主管面對市場銷售壓力,也要面對老闆的壓力,少一些能耐都擔當不起。

  大家又唔好以為銷售新樓時一Q清袋,老闆必定會嘉許,事實上是相反,一定會被老闆怪責,如果唔係開價太低,怎可能會一Q清袋,換句話說是開錯價,死罪一條,不過,大家又不用擔心,香港地產老闆見慣風浪,一定不會怪責前線人員,否則的話,下一次開價高,賣得兩三成,最終受害者又是地產公司老闆,亦有人會認為,地產公司老闆應該參與訂價,這個當然有可能,不過,有他們參與,訂價一定高,一定賣唔哂,這是一條不變定律。

  現在新樓盤混戰,賣新樓好似賣二手樓一樣,如果不是打算減價,倒不如唔好推出市場,待競爭對手減少推盤時才推出,不過唔知道要等到幾時,所以,我認為在現時情況,新樓盤減價開售就會成為新常態,但我相信地產商不會哂冷式推盤,雖然是減價,大多數會是新樓盤比較差的單位,最低限度不會是優質單位,如果大家見到新樓盤的優質單位減價發售,樓市是有下跌危險,小心。

 
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1. 引刀一快 2016-03-25 11:23:30
怪之何熊輝兄出文話調整上半年完成喇,同銷售主管好有默契。
2. SHUN 2016-03-25 11:26:48
昇會呎租19元、玖瀧山26元、港島樓價創72周新低………………等等!全部是今天太陽報財經新聞、托市怪咪訓、起身解釋下!
3. 毛毛 2016-03-25 11:28:03

多謝博士, 又學到野!

同意在趺市時加價反而另猶疑的人入市,另買家覺得已經見底左,反宜可下定決心入市!

宜家一,二手市場都出見見底反彈情況, 當然我地唔會知係見底回升還是技術反彈,但的確多左人入市,暫時穩定左樓價

4. 真真薯片 2016-03-25 13:38:47
海天晉開價同郎8一樣, 但係質素環境地點都高一班, 又得百零個, 唔知可唔可以一炮沽清?
5. 相對論 2016-03-25 16:38:13
楼市:越加辣越貴越驚(驚遲買越贵)越爭住買!!
         越减辣越平越驚(驚遲d越平)越不會買!!!A
6. CD ROM 2016-03-25 17:23:54
TKO 同 YL 都公認係未來供應重鎮,當無人再認為越賣會越貴既時候,就真係好難賣了。。。

相反我見堅城浚峯又賣得幾好。。
7. 「四叔」睇好股市唔奇 教計數夠絕 2016-03-25 21:03:01
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160325/bkn-20160325184744534-0325_00842_001.html

唇齒相依的港股絕對有可能見「四叔」李兆基的24,000點目標。
─ ─ ─ ── ─ ─ ─
7、「四叔」睇好股市唔奇 教計數夠絕
本文一開首就提及「四叔」李兆基的港股目標,如果A股真的向上,相信港股亦會受惠。李兆基本周坦言,相信香港經濟不會太差,恒指會在24,000點左右,維持「買股好過買樓」。
不過,他最奇的不是講股,而是教大家計數!他說:「香港樓價已跌15%,未來1、2個月有可能跌多5%;預計至明年底跌多1成。若樓價跌3成,地價會跌6成。」點解?「發展一個地盤,建築費成本要約5,000元一呎,投地成本又要約5,000元,單係成本價都要1萬元;若樓價跌3成,即地價要跌6成,因為建築費好難跌。」
唔明?他解釋:「成本價1萬元一呎,樓價跌3成,即係跌到7千。建築費冇得跌,維持5千;咁樓面呎價就2千。地價由5千跌到2千,即係跌6成。政府唔會畀地價跌咁多,否則無人投地。」所以樓價頂多跌3成。
明晒!即係做地產係唔會蝕錢嘅!
─ ─ ─ ── ─ ─ ─
8. 真真薯片 2016-03-25 21:52:05
仲有個荃灣西, 果度d地都係同tko同時賣, 要賣應該都差唔多可以賣了

估計三個大區開價應該係差唔多, 元郎地點一定係差d, tko同荃灣比就見人見智
9. SHUN 2016-03-26 06:21:33
早年發展商在元朗屯積好多地、七樓你計錯數!呢排賣嘅都係呢D平地起嘅新樓、赚到笑!
10. TO: 9樓 SHUN 2016-03-26 09:37:44
你講的一啲都無錯,特別是四叔早期囤積了大量的新界未開放土地。

但是,湯博士也曾經在一編文章上指出過;「地上拾到黃金,喺人都會按照黃金的市價賣」。換言之,盡管發展商以低價投得政府拍賣出來的土地,日後的樓房,也會以市價出售。而且,有一點你要記住,咪使指意發展商會流住眼淚以大出血的價錢去賣樓,包括在2003年經濟最差的沙士時期,都唔會蝕住賣樓喇!正所謂,殺頭嘅生意也有人做,蝕 本 生 意 無 人 會 做!希望今日早上陽光普照下,阿Shun哥你會清醒啲!
11. TO:9樓 SHUN 哥 2016-03-26 10:10:19
你講的一啲都無錯,特別是四叔早期囤積了大量的新界未開放土地。

但是,湯博士也曾經在一編文章上指出過;「地上拾到黃金,喺人都會按照黃金的市價賣」。換言之,盡管發展商以低價投得政府拍賣出來的土地,日後的樓房,也會以市價出售。而且,有一點你要記住,咪使指意發展商會流住眼淚以大出血的價錢去賣樓,包括在2003年經濟最差的沙士時期,都唔會蝕住賣樓喇!正所謂,殺頭嘅生意也有人做,蝕 本 生 意 無 人 會 做!希望今天早上陽光普照的清晨,Shun哥你食咗藥後,嗰腦會清醒啲啦‧‧‧!
12. TO: 9樓 SHUN 哥重溫 2016-03-26 10:37:17
http://property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&type=&com=&id=37156

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文亮言 
地產商點會有糊唔食
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年4月13日

  緻藍天第二波398個單位又一Q清袋,在開售前,老趙話賣完第二波就會抖一抖,我在日前寫的文章「地產商原價加推背後的玄機」指出,如果緻藍天第二波又一Q清袋,老趙一定會立刻推出第三波,點會將市場購買力輕輕放走,不過,老趙比我狠,他的第三波是晒冷式,一次過推晒餘下五百幾個單位,有糊唔食,罪大惡極,講就很多人會講,做就唔係太多人可以做到。

  長地今次取得賣樓主動權,其他大部份可以賣樓的地產商仍然舉棋不定,會德豐堅叔深知前路難行,情願採取薄利多銷,話平賣平買,難得的是有很多人相信,堅叔呃到其他人,但呃唔到我,我都是一個生意人,執到黃金市價賣,平買平賣,只不過是托詞。堅叔策略成功,半島東又熱賣,一Q清袋應該不是問題,不過,問題是,以後的地產商售樓策略應何去何從,與二手樓同價賣樓,尚有一線生機,否則,就要學物業投資者的入門囗訣「等」,但未必可以個個等得到,今次,老趙出招,真的是考其他地產商功力,好彩我不是打地產商的工,否則,現在賣樓,都幾頭痛。

  在過去幾個月,有不少地產商根本有樓賣,但都按兵不動,情願作壁上觀,睇定後市去向才賣樓,原來他們是給那些屢創新高價呃到,認為樓市升勢未停,所以,仍然不肯開盤賣樓,誰不知現在地產商賣樓,就好似以前大清藥王賣藥,首先將某種藥材價托高,令到該種藥材其他生產商,批發商不會以低價甚至市價賣藥,此其時,大清藥王只需要稍低於市價,便可以將手上該種藥材賣個一乾二淨,我說不對,藥王會留番少少藥材,要價比以前更高,其他藥材生產商,批發商知悉,還笑藥王減價賣藥,損失慘重,誰不知這是大清藥王做生意手法,如果唔係咁樣,邊度有錢贈醫施藥。

  以此類推,當老趙賣第三波的時候,一定不會一Q清袋,會留番幾個單位,稍後,售價便會大幅mark高,甚至高於市價三成以上,二手樓業主有見及此,便會覺得老趙一時失手,以二手樓市價賣新樓,心理上都好過一些。至於其他地產商就各自修行,堅叔知道自己地盤稍差,更加知道只有在市道最旺的時候,稍差的物業才可以出售,如果比二手樓市價平兩成,就更加有保障,當然,亦有地產商善價而沽,不過就不會很多,因為他們都知道,若果唔趁二手樓屢創新高兼股市大旺的時候賣樓,真的是有糊唔食,罪大惡極。問題是,新樓與二手樓同價,二手樓樓價將會何去何從,創新高會不會屢次出現。

13. TO: 9樓 SHUN 哥 2016-03-26 10:49:39

你講的一啲都無錯,特別是四叔早期囤積了大量的新界未開放土地,以低價買入,但同時你忽略咗,早期買下的土儲,發展商只視為投資,未計算土地的市價和增值。

但是,湯博士也曾經在一編文章上指出過;「地上執()到黃金,喺人都會按照黃金的市價賣」。換言之,盡管發展商以低價投得政府拍賣出來的土地,日後的樓房,也會以市價出售。而且,有一點你要記住,咪使指意發展商會流住眼淚以大出血的價錢去賣樓,包括在2003年經濟最差的沙士時期,都唔會蝕住賣樓喇!正所謂,殺頭嘅生意也有人做, 做!希望今天早上陽光普照的清晨,Shun哥你食咗藥後,嗰腦會清醒啲啦‧‧‧!

http://property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&type=&com=&id=37156

地產商點會有糊唔食
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年4月13日

  緻藍天第二波398個單位又一Q清袋,在開售前,老趙話賣完第二波就會抖一抖,我在日前寫的文章「地產商原價加推背後的玄機」指出,如果緻藍天第二波又一Q清袋,老趙一定會立刻推出第三波,點會將市場購買力輕輕放走,不過,老趙比我狠,他的第三波是晒冷式,一次過推晒餘下五百幾個單位,有糊唔食,罪大惡極,講就很多人會講,做就唔係太多人可以做到。

  長地今次取得賣樓主動權,其他大部份可以賣樓的地產商仍然舉棋不定,會德豐堅叔深知前路難行,情願採取薄利多銷,話平賣平買,難得的是有很多人相信,堅叔呃到其他人,但呃唔到我,我都是一個生意人,執到黃金市價賣,平買平賣,只不過是托詞。堅叔策略成功,半島東又熱賣,一Q清袋應該不是問題,不過,問題是,以後的地產商售樓策略應何去何從,與二手樓同價賣樓,尚有一線生機,否則,就要學物業投資者的入門囗訣「等」,但未必可以個個等得到,今次,老趙出招,真的是考其他地產商功力,好彩我不是打地產商的工,否則,現在賣樓,都幾頭痛。

  在過去幾個月,有不少地產商根本有樓賣,但都按兵不動,情願作壁上觀,睇定後市去向才賣樓,原來他們是給那些屢創新高價呃到,認為樓市升勢未停,所以,仍然不肯開盤賣樓,誰不知現在地產商賣樓,就好似以前大清藥王賣藥,首先將某種藥材價托高,令到該種藥材其他生產商,批發商不會以低價甚至市價賣藥,此其時,大清藥王只需要稍低於市價,便可以將手上該種藥材賣個一乾二淨,我說不對,藥王會留番少少藥材,要價比以前更高,其他藥材生產商,批發商知悉,還笑藥王減價賣藥,損失慘重,誰不知這是大清藥王做生意手法,如果唔係咁樣,邊度有錢贈醫施藥。

  以此類推,當老趙賣第三波的時候,一定不會一Q清袋,會留番幾個單位,稍後,售價便會大幅mark高,甚至高於市價三成以上,二手樓業主有見及此,便會覺得老趙一時失手,以二手樓市價賣新樓,心理上都好過一些。至於其他地產商就各自修行,堅叔知道自己地盤稍差,更加知道只有在市道最旺的時候,稍差的物業才可以出售,如果比二手樓市價平兩成,就更加有保障,當然,亦有地產商善價而沽,不過就不會很多,因為他們都知道,若果唔趁二手樓屢創新高兼股市大旺的時候賣樓,真的是有糊唔食,罪大惡極。問題是,新樓與二手樓同價,二手樓樓價將會何去何從,創新高會不會屢次出現。

14. TO:9樓 SHUN 2016-03-26 12:52:16

你講的一啲都無錯,特別是四叔早期囤積了大量的新界未開放土地,以低價買入,但同時你忽略咗,早期買下的土儲,發展商只視為投資,未計算土地的市價和增值。仲有你買入地產發展商的股票做了人家的股東,收到派息後,是感覺到滿足『賺到笑』,還是『嫌棄人家派息太過少』?錢又有邊個會嫌多?!!!

湯博士也曾經在一編文章上指出過;「地上執()到黃金,喺人都會按照黃金的市價賣」。換言之,盡管發展商以低價投得政府拍賣出來的土地,日後的樓房,也會以市價出售。而且,有一點你要記住,咪使指意發展商會流住眼淚以大出血的價錢去賣樓,包括在2003年經濟最差的沙士時期,都唔會蝕住賣樓喇!正所謂,殺頭嘅生意也有人做,            做!希望今天早上陽光普照的清晨,Shun哥你食咗藥後,嗰腦會清醒啲啦‧‧‧!

http://property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&type=&com=&id=37156


地產商點會有糊唔食
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年4月13日

  緻藍天第二波398個單位又一Q清袋,在開售前,老趙話賣完第二波就會抖一抖,我在日前寫的文章「地產商原價加推背後的玄機」指出,如果緻藍天第二波又一Q清袋,老趙一定會立刻推出第三波,點會將市場購買力輕輕放走,不過,老趙比我狠,他的第三波是晒冷式,一次過推晒餘下五百幾個單位,有糊唔食,罪大惡極,講就很多人會講,做就唔係太多人可以做到。

  長地今次取得賣樓主動權,其他大部份可以賣樓的地產商仍然舉棋不定,會德豐堅叔深知前路難行,情願採取薄利多銷,話平賣平買,難得的是有很多人 相信,堅叔呃到其他人,但呃唔到我,我都是一個生意人,執到黃金市價賣,平買平賣,只不過是托詞。堅叔策略成功,半島東又熱賣,一Q清袋應該不是問題,不 過,問題是,以後的地產商售樓策略應何去何從,與二手樓同價賣樓,尚有一線生機,否則,就要學物業投資者的入門囗訣「等」,但未必可以個個等得到,今次, 老趙出招,真的是考其他地產商功力,好彩我不是打地產商的工,否則,現在賣樓,都幾頭痛。

  在過去幾個月,有不少地產商根本有樓賣,但都按兵不動,情願作壁上觀,睇定後市去向才賣樓,原來他們是給那些屢創新高價呃到,認為樓市升勢未 停,所以,仍然不肯開盤賣樓,誰不知現在地產商賣樓,就好似以前大清藥王賣藥,首先將某種藥材價托高,令到該種藥材其他生產商,批發商不會以低價甚至市價 賣藥,此其時,大清藥王只需要稍低於市價,便可以將手上該種藥材賣個一乾二淨,我說不對,藥王會留番少少藥材,要價比以前更高,其他藥材生產商,批發商知 悉,還笑藥王減價賣藥,損失慘重,誰不知這是大清藥王做生意手法,如果唔係咁樣,邊度有錢贈醫施藥。

  以此類推,當老趙賣第三波的時候,一定不會一Q清袋,會留番幾個單位,稍後,售價便會大幅mark高,甚至高於市價三成以上,二手樓業主有見及 此,便會覺得老趙一時失手,以二手樓市價賣新樓,心理上都好過一些。至於其他地產商就各自修行,堅叔知道自己地盤稍差,更加知道只有在市道最旺的時候,稍 差的物業才可以出售,如果比二手樓市價平兩成,就更加有保障,當然,亦有地產商善價而沽,不過就不會很多,因為他們都知道,若果唔趁二手樓屢創新高兼股市 大旺的時候賣樓,真的是有糊唔食,罪大惡極。問題是,新樓與二手樓同價,二手樓樓價將會何去何從,創新高會不會屢次出現。

15. 真真薯片 2016-03-26 19:05:33
一年前博士仲係度捱打, 依家睇返博士一年前既文, 真係唔到你唔服
16. LYC 2016-03-26 19:42:42
博士現在叫買,你咪唔服囉。淡友主觀願望想跌,專家唱跌就盲目地心悅誠服,邊個話升就找N個理由去反駁!
預期海天晉搶爆效應帶動樓市爆上,有錢人發覺轉勢,即時加入搶爆,同兩年前環宇情況相似!