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敢說亮話
買不起的樓價是否是市價
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月2日

  樓宇成交量偏低證明了一件事,就是現在的樓價是大多數人買不起的樓價,但依然有少量成交,指數公司以此數量極低的成交價說成是市價,我對此不敢苟同,既然大多數人都買不起,怎可能會是市價,除了指數公司,銀行亦以此少量成交價作估價,最後,只要有成交,便會出一個市價,導致樓價指數不斷向上,銀行估價亦不斷創新高,但成交量反映出實際市況,如果一定要說成交價是市價,應該是有能力買樓的人心目中市價,這還不是業主市價,因為某些業主心目中的市價,一定是要比創新高價為高,有一段時間,樓價在這三方面的微妙關係,不斷創新高,但物極必反,當有人意識到市價根本不是一般人可以承擔,樓價就會進行調整,直至一般人認為可以接受,到時候,成交量增加,這才可以說這是市價。

  市場是會不斷尋求一個市價,政府的干預,例如辣招,當然可以將市價舞高弄低,但這些都只不過能夠影響一時,市場自動會尋找一個有辣招市價,例如現在買新樓,地產商代付辣招稅,不願意代付辣招稅的二手樓業主,除非降價,否則就很難會有人買,市場上又自動可以搵到一個市價,不過,有一個大前提,就是政府要提供足夠供應量,沒有足夠供量,就算經濟環境惡化,利息上升,甚至政府再加招,如果情況不是太壞,樓價仍然會上升,但更少人有能力買樓,成交量會再下跌,那些更加不是市價,到那時候,政府就要面對民怨沸騰,但好彩,香港政府已經知道供應不足是樓價上升主因,在供應增加之下,倘若政府逐步撤銷逆週期措施,市場上很快會出現一個真正市價,而成交量增加就是一個證明,至於辣招,政府是不會撤,大家死咗條心。

 
 
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1. 如是 2015-11-02 08:52:25
大角嘴的新盤頭輪推售係威係勢,次輪推售都賣唔晒,看來新樓樓價也不是市價,大多數人也買不起。
2. 真真薯片 2015-11-02 10:24:21
博士成日講政府已經注視到供應先係問題, 四年八萬幾個單位一定達標

在下就冇咁樂觀, 發展商囤貨唔賣咁點? 即使依家多左中小發展商加入戰團, 但係果d單棟樓規模細應該唔成氣候

如果每年真正一手樓供應冇接近兩萬個, 樓價係唔會跌, 如果市場冇承接力, 發展商情願唔賣, 都唔會劈價搞到資產價值重估, 否則對上市公司盤數影響更大, 所以發展商點都要頂住萬五蚊呎, 市場得9000個買家肯萬五蚊買就賣9000個, 賣唔出就唔賣, 除非市場出現重大改變, 例如人民幣大幅貶值, 股市大插. 咁就可能要重新計數
3. 神算 2015-11-02 10:36:20
真真兄,

如果發展商同政府嘅增供應政策違背,政府會唔會批地比你先?

4. yyfan 2015-11-02 12:26:11
如果想知依家樓價市民負唔負擔得起,好簡單,撤銷辣招,如果樓價跌咪證明負擔唔起,否則咁多招數下話負擔唔起有點唔公平,畸形咗嘅市場唔應該用作參考
5. yyfan 2015-11-02 12:26:13
如果想知依家樓價市民負唔負擔得起,好簡單,撤銷辣招,如果樓價跌咪證明負擔唔起,否則咁多招數下話負擔唔起有點唔公平,畸形咗嘅市場唔應該用作參考
6. Hongkong People 2015-11-02 12:47:29
其實只要唔係搭棚搭出來的成交價,而係真實買宖賣家做出來的成交價就係市價,當然都有D係extreme case.

而家成交量低成交價低並非買方因為無能負擔,而係預期會跌,demand 縮,供應無變,要有成交當然要價錢相就去刺激成交。
7. 真真薯片 2015-11-02 13:38:47
神算兄,

政府點樣逼同逼唔逼到地產商沽貨呢個問題,  就有少少政治因素同比較複雜

暫時睇, 超人決定唔玩, 四叔想捐地求和, 三兄弟就有一個比人拉左入冊, 牌面睇政府係贏緊, 但係牌底睇發展商既開價同推盤步伐, 見發展商死守價錢堅持賺盡, 又唔覺發展商有讓步

在下都唔係好識睇發展商會唔會囤貨唔賣, 暫時似係6 : 4波, 6成散貨4成囤貨
8. 神算 2015-11-02 14:38:43
真真兄,

正常嚟講發展商都會配合政府政策,始終土地供應在政府手上,呎價高企,大單位唔易去貨,唯有愈劏愈細,表面上亦配合政府增加供應(量)嘅原則。發展商未拉低價單呎價,可能係配合之後推盤策略,但優惠折扣已加,這些都係魔鬼細節。
9. Bosco 2015-11-02 14:39:00
買樓從來都不是容易的事,所以政府的責任是保證人人都有屋住, 但不應該保證人人都買得起樓。


10. 真真薯片 2015-11-02 15:12:24
神算兄,

在下睇暫時發展商都唔係急散貨, 雖然成交量細, 依家市場似乎仍然有購買力, 只係睇定d唔買住, 而唔係購買力被催毀

咁樣落去, 如果明年年中之前美國都唔加息, 累積左大半年既購買力有可能因為一個大型新盤熱賣而爆發, 到時樓價就會回升, 發展商得到黃金出貨機會, 博士又會比人插到傻

另一個可能係, 出年上半年美國加息, 人仔貶值, 美玩指數抽上120, 港股直插萬八點, 咁港樓可能就提前出現跌市

到底會出現邊一種情境定係兩樣都唔會發生? 在下個人估計就4 : 4 : 2, 统靠估, 經歷今天股市動蕩, 在下覺得出年都唔慌平靜, 問題係爆上定爆落 
11. 中產求生隊長 2015-11-02 16:58:23
現時樓市成交低實大部分非香港人買不起,主要是市場普遍預料樓市會有一定程度的下行,所以大家都按兵不動。大家最好採取一定防守
1 如果只有一層樓在手,無論自住或出租,只要工作穩定又供得起,一定要守。
2 如果你有一層以上的樓,已經出租及自住,工作穩定供樓冇問題,尤其是重係供緊H按揭超低息,建議仍然是採取按兵不動,因為一買一賣手續費隨時補唔番,而且再無超低息的按揭。

3 如果
世事無絕對,今天早上會議中陳總已經表明會在確認樓市下行時就會減辣,而且即使是經濟下行,已經要考慮減辣。