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敢說亮話
沒有糖衣的毒藥
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月1日

        大約在六七年前,在超低息期開始後不久,不少分析員和政府官員都不斷警告打算買樓的人小心加息,他們話當時低息將會是未來高息的糖衣毒藥,一旦加息,買了樓的人就慘了,為此,金管局亦為業主設下壓力測試,最初是加2%,後來加3%,不少打算買樓的人知道如果能夠通過壓力測試,就算明知未來加息是毒藥都唔怕,起碼可以享受一段超低息期,就好似食糖衣一樣,誰也料不到包在毒藥外面的糖衣那麼厚,食了七年仍未食完,嚴格來說,都唔知幾時食完,激到那些害怕加息而唔敢買樓的人牙癢癢,不少人話,早知到現在仍未加息,一早就應該買樓,唔好講那些人不知道,就算耶倫都想唔到低息潮可以維特七年,俗話話,有早知,冇乞兒。

        當時沒有買樓的人,雖然沒有食糖衣,但也沒有食毒藥,到了今天,那些買了長成交期樓花的人,我估計他們亦應該知道,兩三年後收樓,低息將會成為過去式,他們要面對高息環境,而且,當時只不過在起步階段,高息政策唔知會維持幾耐,上限是幾多亦很難估計,不過,有一樣可以肯定,就是類似現在的低息環境不再會出現,換句話說,他們將會食沒有糖衣的毒藥,現在買長期樓花的人就要必須考慮這個可能性。

        當然會有人話,只要物業升值,什麼毒藥都會變成補品,話雖如此,但請勿忘記,現時低息環境早已令物業出現不合理升值,當利息稍為回升,樓價就會回落,大家祈望升值變補品出現了徹底變化,變成比高息還犀利的毒藥,當買遠期樓花的人收樓時候,利息早已回升,樓價又下跌,他們才發覺這粒沒有糖衣毒藥竟然有雙重效能,一定會相當後悔,所以,最佳辦法都是避免食那些沒有糖衣的毒藥。

 
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1. 打工仔 Andy 2015-10-01 11:26:34
有人話" 能知一日事, 長休99年" ! 
遅d, 會否又有人話" 早知今日, 何必當初呢! 

不過, 又真係好低息喎!
2. 歷史長河 2015-10-01 11:37:37
加息,肯定會。不過同時也要有准備,未來十年仍然會是低息環境。

錯過了,就讓它過去。如果對未來未有准確判斷,你可能又要失去一個10年。

低息時制勝法寶喺借到盡,買資產。當然啦,計好數先。

3. 歐元區再現通縮憂慮 2015-10-01 11:44:25

歐元區再現通縮憂慮

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■歐元區受商品跌價影響,9月消費物價指數按年下跌0.1%。 資料圖片

【本報綜合報道】歐元區上月消費物價半年來首次下跌,重燃通縮憂慮。另邊廂,日本工業生產則連跌兩個月,兩個數據都出乎市場預期,凸顯環球經濟陰霾密佈下,歐日央行都有加碼放水壓力。
歐盟統計局公佈,商品跌價令9月消費物價指數按年跌0.1%,與市場預期不變,以及8月上升0.1%大相逕庭,亦是3月以來首次通縮,核心CPI則上升0.9%,與8月及市場預期相同。至於同日公佈的失業率則維持於11%,較市場估計高0.1個百分點。
歐洲央行行長德拉吉早前表示,若有需要央行將毫不猶疑加碼量寬,以推動通脹達標和促進經濟。標普昨日的報告就預測,原定於明年9月結束的歐洲央行買債計劃很可能延長至2018年中,規模將達2.4萬億歐元。

日本恐陷第二度衰退

另邊廂,日本8月工業產出按月下跌0.5%,與市場預期增加1%背道而馳,是繼7月下跌0.8%後再度下跌,重燃市場對日本經濟面臨首相安倍晉三上場後,可能第二度衰退的憂慮。
Capital Economics經濟師Marcel Thieliant表示,日本經濟似乎停止復蘇。野村經濟師Masaki Kuwahara言,不排除日本第三季經濟出現收縮,政府或要考慮增加預算開支推出更多寬鬆措施撐經濟。

4. 美國中西部製造活動出乎意料收縮 2015-10-01 11:46:43

【數據速報】美國中西部製造活動出乎意料收縮

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建立時間: 0930 21:58

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美國供應管理協會公佈,當地9月份芝加哥採購經理指數由8月的54.4急跌至48.7,遠低於市場預期,是三個月以來首次低於50點的盛衰分界線,反映期內中西部製造活動收縮。

5. Max 2015-10-01 11:46:54
世事太紛擾,中美關係剛剛進入新階段,美國佬會加息?暫時只見國內逐漸減辣,港府作為中央幕僚,必然跟著減辣,不用太耐,一個月內。樓市穩定是梁特重中之重的責任!
6. 宋武黯 2015-10-01 12:12:43
樓市將跌5成,樓價將跌6成,剛性需求變無能力需求。炒家開始跳樓,老行專開始離場。金融風暴即將來襲
7. 蕭峰 2015-10-01 12:14:48
物極必反,樓價已經超出普通打工仔的能力範圍,難持久。但未來估計也不會高息,因為全球整體經濟環境不佳,難大幅加息。
8. 神算 2015-10-01 12:18:37
好難講,照我睇美國開始停止QE嘅時候,已經改變咗遊戲玩法。只有最強勢嘅貨幣去做QE先會有效,觀乎日本放咗水幾多年?經濟毫無起色。做銀行嘅都知道,公司向銀行借錢很難,即使銀行從QE拿到大量平錢,審批貸款卻極嚴謹,所以幫唔到實體經濟,最終資金只有係金融市場流轉。香港依靠大陸,當大陸好景時,聯匯嘅矛盾不明顯,但大陸經濟下行時,問題會出現,本地經濟下滑速度會很快。
9. Desmond 2015-10-01 12:27:48
投資一項資產,不能只從其過往幾年的結果去判斷將來的走勢,例如當黃金在1900元時,我們不能因為它升了這麼多年而認為它會長升不跌,現時樓市升到高位,是世界第一,我們應該思考一下是甚麼原因促成,而這些原因是不是已經改變或在改變中,當回調的時候,是會將以前升過頭的部份跌回去的。
30. 激到那些害怕加息而唔敢買地的本地薑發展商牙癢癢! 2015-10-01 13:15:51

『CY強調,在過去兩年,有四十多個地產商參與發展,共同建設香港。換句話說,大地產商的優勢不再,誠哥遷冊亦是理所當然,這就是有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場,不過競爭加大,得益的應該是香港人。』

http://property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&type=&com=&id=35563

怕死就回家看電視
http://std.stheadline.com/yesterday/pro/1001ho08.html
內 房 來 港 「 搶 地 」 大 時 代 來 臨
  (星島日報報道)世茂日前力壓一眾「本地薑」發展商,豪奪大窩坪地皮,成為繼萬科及保利等「巨頭」之後,內房企業來港「搶地」新個案,同時反映中資機構全方位來港買地的大時代正式來臨。業界人士認為,內房來港搶地可謂「有秩序地進行」,皆因最近中標的中資財團,並非單單限於個別大型中資發展商壟斷,各集團鮮有地魚貫出場,幾乎每次有內房企業中標,都有一張新面孔誕生。

  另一方面,各內房企業出價均十分進取,例如早前保利的出價,樓面呎價破新界西北新高,可見內地財團為求奪地,都採取積極態度。
31. 路人皆知 2015-10-01 15:26:30
客觀看加息是必然但要回到以前正常化息率除非環球經濟可以穩定下來及增長,現在來看那是遙不可及的,看耶倫要開始加0.25 厘都咁多考慮便知,故以目前情況來看低息將會持續。

近來有很多撻訂,大減價成交報導,局長又提出了特殊成交論點,相信指數公司制作的指數會true and correct,明天大家留意下跌幾多(假設唔會升啩),亦不失為比較客觀反映最近樓市是否真如講到咁差,買賣家應冷靜不要受人影响而作出錯誤決定而後悔。

總之成也供應、敗也供應!
33. 美國會加息嗎? 2015-10-02 17:11:54
政•經•頑石不低頭
石鏡泉
經濟日報副社長兼研究部主管、電台財經節目主持人
 
美國會加息嗎?
02/10/2015



環球投資者又再關心今晚美國就業數據,並由此而推想美儲局何時加息。但大家怕會又看錯了。
美儲局曾揚言,加息門檻取決於失業率要低於某一水平,通脹要高於某一水平。筆者講某一水平,而不是給出具體數字,是因為美儲局雖然謂其加息與否是Data Dependent(由數據決定),但事實上,美儲局已不止一次地搬龍門,數據達加息門檻了,又謂不算數,以失業率言,就由原先的6.5%門檻,降到今時的5%區域,而仍未可「達」標,說了不算,你講具體數字何用?


債務規模超出償付能力


更者,在失業率與通脹的門檻外,近日更加入:歐局不穩,不考慮加,中國股跌,人仔匯跌,不可以加,難保有日會搬出:人類未登木星,不加。
美儲局之所以要搬加息門檻的龍門,原因可能一個,美國債務重,加息?瓜得,以下是《華爾街見聞》的一圖,看清為甚麼美國永遠也不會加息,文謂:
二季度GDP終值好於預期,和耶倫周四的表態,令市場再度燃起了美聯儲年內加息的預期。然而對於所有支持加息的人而言,不妨回顧一下QE鼻祖日本的貨幣政策軌迹。以下一張圖清晰的解釋了,為甚麼美國可能會和日本一樣在加息的道路上「此恨綿綿無絕期」。
日本目前債務規模已經達到了驚人的1,057.224萬億日圓,這顯然就是日本長期無法貨幣政策正常化的最關鍵因素——恐怖的債務規模和債務/GDP比令日本無力承擔加息的成本。
而過去一年多時間內一直給予市場有加息預期的美國在債務情況上似乎也並沒有比日本好到哪裏去。根據OECD數據,無論是根據債務/GDP比,還是債務/總財政收入比還是債務/中央政府財政收入比來看,美國似乎都在高債務國家榜單前列。
在債務/GDP上,日本一枝獨秀,以243%領跑,隨後是希臘的175%。這個數據上,美國以103%位列第七。在其之前的還有葡萄牙、意大利、愛爾蘭和比利時。
債務/總財政收入比來看,日本還是以822%的水平領跑OECD國家,美國排名第四,為406%。在其之前的還有希臘和葡萄牙。
而在債務/中央政府財政收入比上,美國則以979%的水平高居次席,當然第一還是毫無懸念的屬於日本的2,359%。


GDP難應付利息開支


有計算,以目前美國國債規模,美國債息如升1%,美國要以GDP的8%去付加1%息的美國債息。如美10年債息要由今時的2%回升至2008年前的5%+水平,即是要加息3厘,亦即美國要以24%的GDP去還加這3厘息所帶來的利息支出。
不過美國國會/政府,或應簡稱之為政客,仍為了自己的選民(實質是自己的選票)去爭福利,仍做大花筒,近日美國政府又觸到債頂,政府要關門(停擺),結果是又拉拉扯扯再提高國債上限,大耳窿都講舊債未清,新債免問,但美國的政客就因息平,而繼續攤大手借,你叫耶倫怎敢加。