地產博客 > 敢說亮話 返回
瀏覽人次:41595    回應:23
敢說亮話
樓市準備著陸
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月24日

  在加息,供應增加,經濟放緩的各項影響下,樓價指數雖然屢創新高,但一般人都知道已經是強弩之末,樓價亦正在下跌,不過,指數未能及時反映,只有少數人仍然以樓價指數作為樓市指標,大家都為樓價下跌做好準備工作,最簡單直接就是暫緩置業,除非有極優質物業,除此之外,就是要放售手上比較次優質物業,將借貸比率降至非常安全水平,要知道,減息是有下限,最多是零,現在已經減無可減,但加息是無上限,日息300%亦試過,雖然,大家都相信這些事不會重演,但當大家欠債比率增加的時候,很奇怪,高利息又會重臨,老實說,香港人現在已經捱不起高息,即使加息3%也捱不起,一般人收入是沒法可以支付額外的利息支出,試問,一個持有一個欠500萬自住物業的業主如何能夠每年額外支付15萬利息,他只有將物業賣走,如果太多人做同樣動作,樓價就會大跌,這並不是政府希望見到的事,雖然,政府是打擊高昂樓價,但卻不願意傷及無辜,究竟政府應該點做。

  上星期五,金管局總裁陳德霖亦罕有提及樓市風險,並且以供應增加,利息趨升,國內經濟放緩至購買力減弱等作為論據,呼籲市民置業應量力而為,與此同時,陳總亦以它日當確認樓價下跌,便會放寬逆週期措施,翌日亦有報章以此為標題,陳總做法,是為樓市準備着陸,在政府辣招及金管局逆週期措施之下,樓價指數雖然屢創新高,但依然在可以控制,因為當樓宇供應增加,樓價就自然回落,升得不高,樓市下跌的時候就不會重創,但依然要令樓市軟著陸,屆時,金管局放寬按揭,令需求增加,是為樓市準備著陸的最好方法。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. Morning 2015-09-24 10:31:02

博士,

其實在08年金融海嘯後香港金管局已規定銀行在接納按揭申請時必須進行加息的壓力測試,對未持有按揭物業的借款人及擔保人的壓力測試(加息3%)供款比率上限為6成,如已持有按揭物業的借款人及擔保人的壓力測試(加息3%)供款比率上限則只為5成,詳情可參考http://www.hkma.gov.hk/media/eng/doc/key-information/guidelines-and-circular/2015/20150227c2.pdf

因此現時按揭貸款人士在加3%後就無法承擔多加的供款似不成立,當然如佢失業則作別論。

另博士指出借500萬按揭在加3%利息後要每年多比15萬,即每月多付$12,500;但按揭是以Amortization去計算每月供款數,以按揭貸款500萬,分20年供,以大P-3%,即2.25%計,每月供款$25,890,加息3%的話,即5.25%,每月供款$33,692,應每月多付$7,802,非博士所計算之數,按揭供款計算可參考各大銀行網站提供的按揭計算。

希望鏡子高抬貴手,這回覆可出到街﹗

2. 林師奶 2015-09-24 10:44:09

如果利息升到一定水準,我會把銀行存款來還房貸,減低利息支出,也會減少旅行和其他支出,因為我一家人還要住。

 

另外,我利用網上按揭計算機計了幾次,以500萬來計算,加了3厘息後,第一年利息支出比現在多了15萬,而每月供款就多了8443元。你可以想像過去幾年低息環境讓很多人省了很多錢。 回頭看了,過去幾年賣屋租房等掉價的人賠了多少。

 

我相信有能力借500萬的香港家庭,應該不是傻到什麼都不想就沖進樓盤去買屋的人吧。一句話,量力而為。

3. 打工仔 Andy 2015-09-24 10:45:59
請大家帶好安全帶!
4. 美斯 2015-09-24 11:54:40
俠客行
古代有高深武功的高人,都希望搵到一個骨格精奇的年青人,作為徒弟,傳授武功,發揚自己的武術,同時很多學武者,都希望拜名師,學習天下無敵神功,經常在電影中,看到很多年輕人在少林寺門口,武當派門口,坐叩二,三天那時正值傾盆大雨,勇者無懼,代表他們的決心,王先生和湯生可能是好師徒,兩位對樓市的看法一致,正所謂樓市神功稱無敵,君臨天下還看跌.
5. 維廉 2015-09-24 11:55:39
博士,如果金管局而家放寬樓宇貸款,導至嘅寒蟬效應,咁樓價就會冧
6. 路過abc 2015-09-24 12:01:05
湯博士,善意提醒一下,減息下限絕對唔係零,係有負數嘅可能,事實上亦已經發生過。
8. 中產求生隊長 2015-09-24 12:12:07
不用放棄辛苦得來的樓,原因是未來五年加息不會超過一厘,美國的弱並在各專家想像之外,將會像日本一様有長達二十年的零息周期。而今時今日普遍恃樓的香港人也是有超過一般人想像的有錢及夠耐力,回顧海嘯之後的極速反身,我身邊差不多所有人現在已經不會放棄層樓,反而預備好在有儍仔肯降20%時即刻執,搵左幾個經紀幫手,點知經紀回覆話大把人想法像我,櫃桶有成大疊票,但是肯減的業主無幾,如果我想買到,減5%就已經係最盡。經紀老總已經指示日內全體人員再全力唱淡,希望楂多5%,才能多少少生意,否則今年過年慘淡。
9. 朗晴 2015-09-24 13:02:26
感謝博士及各位分享
1樓所言甚是,三厘息分三年加只是蛋糕一件,只要香港經濟不要連跌三年就OK.
10. 吳明 2015-09-24 13:15:58
日日都上呢個網睇D業主自讓盤,發覺放盤量一日比一日少,真唔知點解!
11. 凡人 2015-09-24 13:16:25

To: 中產求生隊長

香港樓市有你們支撐住,樓市是永不會著陸,看來博士過慮了!

12. 路人皆知 2015-09-24 14:17:04
真有點擔心,博士全方位寫到樓市會調整,但指數不斷創新高,又似乎找不到指數有甚麼問題,點算好!
13. 中產求生隊長 2015-09-24 16:04:57
的確,我只準備了大约200個,極其量可以買到一個原本值600現等希望跌至500的兩房细單位,目標是類似豐X滙的市區新樓,但目前仍然差好遠,唔怕佢跌,最怕買唔到。一於學博士話濟,要三間樓投資法,一世無憂要等、忍、狠。
14. 向饭民说不 2015-09-24 16:21:22
吾好话加息,美国佬可能又要出qe啦。美国股票已经下跌了10几%,美金超强,经济也不见的好,加息等于找死。
15. see the forest not the trees 2015-09-24 17:20:07
個人意見: 

US今個月底有 budget, November 有debt ceiling. 無風無浪就 December 加一次息0.25%. 因為講狼來了太久.

明年很難加息, 因為2016 November 要選總統. 
16. CD ROM 2015-09-24 18:54:39
博士, 現在尚欠500萬既樓, 就算係剛接火棒, 樓價都達800萬了..........

住緊呢個category既樓, 連1年15萬extra利息都比唔起??? 我相信呢d係"特殊例子", 為數不會太多..............
17. 蕭峰 2015-09-24 19:15:00
ssd及4成首付令很多想換樓的中產要等,樓市稍跌,這些人會入市,會撐住中價樓,但細價樓95按都有,任何加息或風吹草動就很危險,所以博士一直話細價樓會爆煲。
18. 向饭民说不 2015-09-24 21:07:30

加息,股灾哦,点加息啊,全世界股灾紧哦。美国佬都有问题哦。美国佬吾QE,已经可以偷笑。

仲有美国佬正示范紧有奶变是娘。

19. 大鑊 2015-09-24 23:03:30

青衣突現超平成交累死代理
【on.cc 東網專訊】超低價成交爆發震撼樓市,青衣盈翠半島驚現兩房戶僅以620萬元成交,低市價100萬元,重返近2年價位,區內代理人心惶惶,有買家更要求交出更平的單位。恐慌蔓延到其他地區,本月鰂魚涌康怡花園連同附近多個屋苑及單幢物業,至今僅錄5宗買賣,代理慘言減價都未見成交;而資深投資者伍冠流持有的沙田第一城凶宅,一個多星期連減2口叫價至318萬元,累減價近8%,稱要吸「最後一浸」購買力。

二手交投淡靜,青衣現裂口價成交。利嘉閣彭錦添稱,盈翠半島3座中層G室,實用面積524方呎,屬池海雙景戶,市場以620萬元售出,重返近2年前價位,實用呎價11,832元,同類成交上月曾逾720萬元,現低市價100萬元。即低市價逾一成。

青衣區本月僅錄19宗買賣,按月跌20%,較7月份更跌50%,大劈價成交震撼全區代理。區內代理表示,今日分行收到不少業主查詢有關低價成交,部分索性封盤,而代理間亦人心惶惶,怕手上客戶流失,又怕客戶以低價成交作比較,要求交出更平單位。

有市場人士透露,上述盈翠半島兩房戶於去年四月已放盤,當時叫價為620萬元,其後沒有代理能聯絡業主,迄至前晚深夜突然傳出單位以去年開價水平沽出,其實即使該單位以680萬元放售,相信亦會引來搶購。

各區二手交投爭創新低。中原楊永傑稱,受氣氛影響,現時就算減價亦無人買二手樓,康怡花園連同附近多個屋苑及單幢物業,本月只錄5宗買賣,其中南豐新邨已逾1個半月無成交,屋苑10座高層三房戶開價已由750萬元,減至705萬元,低市價5%,但仍未獲承接。

沙田第一城本月亦只錄約5宗買賣,由投資者伍冠流持有的48座低層凶宅,實用面積304方呎,一個多星期減價2次,最新減20萬元,以318萬元放盤。據了解,該屋苑早前有另類單位成交價逾330萬元。

伍冠流稱,現時除非最平放盤,才可吸引「最後一浸」購買力,故持有的沙田第一城單位要再增加議幅,希望增加吸引力,估計該批購買力「買完就完」,而上址曾有人病死,故只屬半凶宅,現時開價已屬底價。他表示,自己亦要儲「彈藥」,在跌市時入市。

即使過往交投最多的上車屋苑,本月交投亦未見起色。美聯陳國良稱,沙田市中心6個屋苑,本月只暫錄6宗買賣,創歷來新低。六福行吳家榮稱,樓市氣氛觀望,加上業主減幅有限,粉嶺區5個主要私人屋苑,本月暫僅錄9宗買賣,屬近年最少紀錄。
20. 十郎 2015-09-24 23:21:01


      請問加息同股災有乜關係 ?  

      當眾人認為加息0.25%,  對樓市濕濕碎,  微不足道的時候,  卻對股票會有股災 ?  基於此理由,  美國呢世都唔駛加息 ?


21. 中產求生隊長 2015-09-25 01:17:08
環球都是貨幣貶值,美國加息=整死自己,稍懂經濟的都能斷定美國不會怎樣加息,同財爺班友一樣,出口術就叻,等下等下,樓都供左一大半了,大家唔等機會買多間至奇。環球貨幣眨值之下,除非你相信買股票會大升,否則你只可以相信磚頭。因為地價,人工,材料。每一磚一瓦都會因通脹而貴左,物價貴左,層樓就升值,各位中產咪話我隊長唔早提你。
23. 引刀一快 2015-09-26 00:29:21
冇實體經濟支持,物價升就必須要工資可以跟住升,否則樓價冇得升。
24. 工友 2015-09-26 02:12:57
現時業主實力整體偏强,樓價應該調整得很慢。
政府早年辣招現在才開始發揮功效。
25. 占占 2015-09-29 16:19:17
樓上21/F話環球都是貨幣貶值,所以香港樓無問題,但似乎忘記了聯繫匯率中,港幣隨美元升值,如果息率無法自行調節,最後一定會反映本地物價,以入口通縮及實際正利率方式傳導至所有本地資產,結果如97時,樓價必回。關鍵是最後實際利率是多少,決定最後回落水平。

望賜教。