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敢說亮話
樓市準備著陸
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月24日

  在加息,供應增加,經濟放緩的各項影響下,樓價指數雖然屢創新高,但一般人都知道已經是強弩之末,樓價亦正在下跌,不過,指數未能及時反映,只有少數人仍然以樓價指數作為樓市指標,大家都為樓價下跌做好準備工作,最簡單直接就是暫緩置業,除非有極優質物業,除此之外,就是要放售手上比較次優質物業,將借貸比率降至非常安全水平,要知道,減息是有下限,最多是零,現在已經減無可減,但加息是無上限,日息300%亦試過,雖然,大家都相信這些事不會重演,但當大家欠債比率增加的時候,很奇怪,高利息又會重臨,老實說,香港人現在已經捱不起高息,即使加息3%也捱不起,一般人收入是沒法可以支付額外的利息支出,試問,一個持有一個欠500萬自住物業的業主如何能夠每年額外支付15萬利息,他只有將物業賣走,如果太多人做同樣動作,樓價就會大跌,這並不是政府希望見到的事,雖然,政府是打擊高昂樓價,但卻不願意傷及無辜,究竟政府應該點做。

  上星期五,金管局總裁陳德霖亦罕有提及樓市風險,並且以供應增加,利息趨升,國內經濟放緩至購買力減弱等作為論據,呼籲市民置業應量力而為,與此同時,陳總亦以它日當確認樓價下跌,便會放寬逆週期措施,翌日亦有報章以此為標題,陳總做法,是為樓市準備着陸,在政府辣招及金管局逆週期措施之下,樓價指數雖然屢創新高,但依然在可以控制,因為當樓宇供應增加,樓價就自然回落,升得不高,樓市下跌的時候就不會重創,但依然要令樓市軟著陸,屆時,金管局放寬按揭,令需求增加,是為樓市準備著陸的最好方法。

 
 
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1. Morning 2015-09-24 10:31:02

博士,

其實在08年金融海嘯後香港金管局已規定銀行在接納按揭申請時必須進行加息的壓力測試,對未持有按揭物業的借款人及擔保人的壓力測試(加息3%)供款比率上限為6成,如已持有按揭物業的借款人及擔保人的壓力測試(加息3%)供款比率上限則只為5成,詳情可參考http://www.hkma.gov.hk/media/eng/doc/key-information/guidelines-and-circular/2015/20150227c2.pdf

因此現時按揭貸款人士在加3%後就無法承擔多加的供款似不成立,當然如佢失業則作別論。

另博士指出借500萬按揭在加3%利息後要每年多比15萬,即每月多付$12,500;但按揭是以Amortization去計算每月供款數,以按揭貸款500萬,分20年供,以大P-3%,即2.25%計,每月供款$25,890,加息3%的話,即5.25%,每月供款$33,692,應每月多付$7,802,非博士所計算之數,按揭供款計算可參考各大銀行網站提供的按揭計算。

希望鏡子高抬貴手,這回覆可出到街﹗

2. 林師奶 2015-09-24 10:44:09

如果利息升到一定水準,我會把銀行存款來還房貸,減低利息支出,也會減少旅行和其他支出,因為我一家人還要住。

 

另外,我利用網上按揭計算機計了幾次,以500萬來計算,加了3厘息後,第一年利息支出比現在多了15萬,而每月供款就多了8443元。你可以想像過去幾年低息環境讓很多人省了很多錢。 回頭看了,過去幾年賣屋租房等掉價的人賠了多少。

 

我相信有能力借