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敢說亮話
特殊成交價究竟是什麼?
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月22日

  有很多人都不明白,無論巿場上出現什麼情況,例如中港股市大跌,人民幣貶值等大事,香港樓價指數都不會下跌,理由是香港樓市是最佳避風港,倘若情況理想,例如股市在四月初的時候大升,樓市當然受惠,所以,樓價指數易升難跌,屢創新高是必然的事,香港人早已習以為常,只有我這個蠢人才用樓價指數來同別人輸賭,結果當然是我輸,我認輸,因為我事前已經知道賭具是樓價指數,所以,在過程中,我並沒有質疑樓價指數準確性,但制定指數的人實在太大意,雖然我沒有,但政府有,陳茂波一句樓價指數或受特殊成交價影響,明確表示政府不滿意樓價指數被人操控,或者,將對指數有負面影響的數據隱藏,令到以數據為依歸的買樓或者賣樓人士判斷錯誤,從而做出錯誤決定而遭受損失,他們是否會追究,我就不得而知,如果制定指數的公司再唔行出來反駁陳茂波,我相信事件還未完結。

  有人揣測陳茂波的特殊成交價是指撻訂,我認為機會不大,因為樓價指數早已說明,撻訂的個案是不會影響指數,指數制定人可以以此反駁陳茂波,絕對合情合理,令到陳局長的民調得分繼續下跌,所以,陳茂波的特殊成交價恐怕還有內情,老實說,除了政府,沒有人會夠膽挑戰樓價指數,據聞,末日博士唔識死,最後一身蟻,不過,我認為即使是撻訂,就算唔影響指數,都應該公佈,好似新樓盤在開賣時一Q清袋,最後有五個撻訂,法例規定地產商要公佈,但無損一Q清袋這個結果,9月到現在,有30多宗新盤撻訂個案,估計來自大約750個已銷售的新樓單位,而每月二手樓銷售大約有三千,按比例,應該大約有120宗撻訂,那些,絕大大多數會是創新高的個案,對樓價指數有一定不良影響,如果買樓的人知道,他出價就會保守一些,業主要價就不會那麼進取,成交機會增加,既然政府規定新樓盤要公佈撻訂宗數,樓價指數制定的公司亦應該自動自覺公佈,這對買賣雙方都起到公平作用,點解唔實行,但我擔心陳茂波的特殊成交價並不是指撻訂,指數制定公司應該要求澄清,否則,已買樓或者賣樓的人就會胡思亂想。

 
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1. 歷史長河 2015-09-22 08:38:46
今日來做道數學題,按博士所講,3120宗成交中,有120撻訂個案,而這120宗撻訂個案都是以高於市價2%訂的臨約。這樣的話,老師指數被高估幾多?

歡迎刀兄指正。開始......
2. 望東樓 2015-09-22 09:34:23
Source:

http://www1.centadata.com/cci/notes_c.htm

 *中原城市領先指數 是一個每周發佈的指數。它是基於在中原地產代理有限公司的合約成交價編制,用於反映最新的地產市場價格變動。

*由於登記過程需時,利用土地註冊處的樓宇買賣價格數據編制而成的指數未能提供最新的市場資訊。然而,利用臨時合約成交價數據編制的指數則可以反映地產市場最新的價格變動。中原地產代理有限公司在地產代理市場的佔有率超過20%,所以它的成交數據是能夠反映市場的主要狀況的。

*指數是基於一系列的成份屋苑價格編制。

 *成份屋苑的選取準則:

-有較高的成交總值;
-
有較大的成交宗數;
-
至少已在十二個月前入伙;
-
在所屬地區具有代表性。

So if one really wants to manipulate the index, the fellow only needs to enter into few臨時合約with中原. That said, the index seem to be in line with similar trend published by the government.

3. 路人皆知 2015-09-22 09:35:07
1.個波應該喺陳茂波處,你唔說明乜野係特殊交易、指數公司可以點様回應?對號入座?

2.如果真的如博士文中所說指數計算不包撻定個案,指數公司有什麼理由要公佈這些數據?同時指數公司亦不會有齊全港數據,若是要公佈,波哥想想那政府部門負責、要否立法?

3.唔知有多少人會被指數左右到買賣樓宇決定、道理上若信錯朋友意見作出買賣而覺得被誤導,可否成案索償呢?
4. 神算 2015-09-22 09:37:43
基本上樓指是不能反映最新市況,撻訂成交可以延遲一兩個月發生,指數計算方式又以屋苑總市值去量度,少量個案能否令指數變動成疑。反而需要一個臨约買賣指數去追踪實際成交,不過都只能當期貨指數看待。
5. 路人皆知 2015-09-22 09:57:15
希望局長能交待什麼是特殊交易!

希望Admin交待點解亂刪除回應!憤怒!
6. 路人皆知 2015-09-22 09:57:19
希望局長能交待什麼是特殊交易!

希望Admin交待點解亂刪除回應!憤怒!