地產博客 > 敢說亮話 返回
瀏覽人次:36437    回應:30
敢說亮話
特殊成交價究竟是什麼?
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月22日

  有很多人都不明白,無論巿場上出現什麼情況,例如中港股市大跌,人民幣貶值等大事,香港樓價指數都不會下跌,理由是香港樓市是最佳避風港,倘若情況理想,例如股市在四月初的時候大升,樓市當然受惠,所以,樓價指數易升難跌,屢創新高是必然的事,香港人早已習以為常,只有我這個蠢人才用樓價指數來同別人輸賭,結果當然是我輸,我認輸,因為我事前已經知道賭具是樓價指數,所以,在過程中,我並沒有質疑樓價指數準確性,但制定指數的人實在太大意,雖然我沒有,但政府有,陳茂波一句樓價指數或受特殊成交價影響,明確表示政府不滿意樓價指數被人操控,或者,將對指數有負面影響的數據隱藏,令到以數據為依歸的買樓或者賣樓人士判斷錯誤,從而做出錯誤決定而遭受損失,他們是否會追究,我就不得而知,如果制定指數的公司再唔行出來反駁陳茂波,我相信事件還未完結。

  有人揣測陳茂波的特殊成交價是指撻訂,我認為機會不大,因為樓價指數早已說明,撻訂的個案是不會影響指數,指數制定人可以以此反駁陳茂波,絕對合情合理,令到陳局長的民調得分繼續下跌,所以,陳茂波的特殊成交價恐怕還有內情,老實說,除了政府,沒有人會夠膽挑戰樓價指數,據聞,末日博士唔識死,最後一身蟻,不過,我認為即使是撻訂,就算唔影響指數,都應該公佈,好似新樓盤在開賣時一Q清袋,最後有五個撻訂,法例規定地產商要公佈,但無損一Q清袋這個結果,9月到現在,有30多宗新盤撻訂個案,估計來自大約750個已銷售的新樓單位,而每月二手樓銷售大約有三千,按比例,應該大約有120宗撻訂,那些,絕大大多數會是創新高的個案,對樓價指數有一定不良影響,如果買樓的人知道,他出價就會保守一些,業主要價就不會那麼進取,成交機會增加,既然政府規定新樓盤要公佈撻訂宗數,樓價指數制定的公司亦應該自動自覺公佈,這對買賣雙方都起到公平作用,點解唔實行,但我擔心陳茂波的特殊成交價並不是指撻訂,指數制定公司應該要求澄清,否則,已買樓或者賣樓的人就會胡思亂想。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 歷史長河 2015-09-22 08:38:46
今日來做道數學題,按博士所講,3120宗成交中,有120撻訂個案,而這120宗撻訂個案都是以高於市價2%訂的臨約。這樣的話,老師指數被高估幾多?

歡迎刀兄指正。開始......
2. 望東樓 2015-09-22 09:34:23
Source:

http://www1.centadata.com/cci/notes_c.htm

 *中原城市領先指數 是一個每周發佈的指數。它是基於在中原地產代理有限公司的合約成交價編制,用於反映最新的地產市場價格變動。

*由於登記過程需時,利用土地註冊處的樓宇買賣價格數據編制而成的指數未能提供最新的市場資訊。然而,利用臨時合約成交價數據編制的指數則可以反映地產市場最新的價格變動。中原地產代理有限公司在地產代理市場的佔有率超過20%,所以它的成交數據是能夠反映市場的主要狀況的。

*指數是基於一系列的成份屋苑價格編制。

 *成份屋苑的選取準則:

-有較高的成交總值;
-
有較大的成交宗數;
-
至少已在十二個月前入伙;
-
在所屬地區具有代表性。

So if one really wants to manipulate the index, the fellow only needs to enter into few臨時合約with中原. That said, the index seem to be in line with similar trend published by the government.

3. 路人皆知 2015-09-22 09:35:07
1.個波應該喺陳茂波處,你唔說明乜野係特殊交易、指數公司可以點様回應?對號入座?

2.如果真的如博士文中所說指數計算不包撻定個案,指數公司有什麼理由要公佈這些數據?同時指數公司亦不會有齊全港數據,若是要公佈,波哥想想那政府部門負責、要否立法?

3.唔知有多少人會被指數左右到買賣樓宇決定、道理上若信錯朋友意見作出買賣而覺得被誤導,可否成案索償呢?
4. 神算 2015-09-22 09:37:43
基本上樓指是不能反映最新市況,撻訂成交可以延遲一兩個月發生,指數計算方式又以屋苑總市值去量度,少量個案能否令指數變動成疑。反而需要一個臨约買賣指數去追踪實際成交,不過都只能當期貨指數看待。
5. 路人皆知 2015-09-22 09:57:15
希望局長能交待什麼是特殊交易!

希望Admin交待點解亂刪除回應!憤怒!
6. 路人皆知 2015-09-22 09:57:19
希望局長能交待什麼是特殊交易!

希望Admin交待點解亂刪除回應!憤怒!
7. Desmond 2015-09-22 10:58:18

二手鬥平 穿銀行估價

太陽報太陽報 – 5時前
Facebook  馬上成為Yahoo財經的Fans

相關內容

  • 二手樓業主面對淡市,棄守「估價底線」,黃埔花園有單位低估價約一成半沽出。檢視相片

    二手樓業主面對淡市,棄守「估價底線」,黃埔花園有單位低估價約一成半沽出。

【太陽報專訊】銀行估值一向為二手業主放盤叫價指標,但面對淡市,業主棄守「估價底線」,改以買家出價為承接點。九龍指標屋苑紅磡黃埔花園有套三房戶,銀行網上估值約912萬元,傳業主減至775萬元沽貨,低估價約15%。低價放盤有承接,青衣翠怡花園再錄買賣,高層兩房戶售430萬元,低銀行估價逾11%。

市場消息稱,黃埔花園3期6座低層B室,實用面積681方呎,三房包括套房間隔,開價850萬元放盤,傳近日以775萬元售出,實用呎價約11,380元,屬近期低價成交。據了解,大型銀行對上址網上估價約912萬元,成交價低估值約15%。

對於藍籌屋苑大幅低估價沽出,區內地產代理並不覺得驚訝。利嘉閣余美寶指出,黃埔花園本月暫錄約3宗買賣,交投淡靜,市場上的準買家不多,故只要出價洽購,業主多願議價,現時只有平價盤才可獲承接。而八月份該屋苑平均實用呎價達約1.36萬元。

富麗花園賣平54萬
利嘉閣彭錦添稱,翠怡花園1座高層C室兩房戶,剛以430萬元轉手,實用呎價約1.18萬元。據了解,銀行對單位網上估價約488萬元,成交價低估值逾11%。彭氏另稱,同區盈翠半島5座中層A室減價78萬元,以1,072萬元售出。

該行指,將軍澳富麗花園2座中層B室,屬三房戶,叫價575萬元,減至530萬元沽出,實用呎價9,154元。個別銀行對上址網上估價達約584萬元,即低54萬沽出。

豐林閣交易料告吹
鰂魚涌太古城再錄買賣。中原表示,恒天閣高層E室減55萬元,獲買家以995萬元承接,實用呎價約1.7萬元。據悉,成交價低估價約7%。該行稱,粉嶺花都廣場再錄400萬元以下買賣,屋苑5座中層H室減22萬元,以398萬元易手,實用呎價約10,153元。

雖然業主願平價沽貨,但買家對樓市信心回落。市場消息透露,北角豐林閣一個優質戶之前以超過2,800萬元簽訂臨時買賣協議,惟至今仍未完成交易,而業主現以2,850萬元叫價重新放售單位,並可預約睇樓,料交易有機會告吹。

過往受捧的市區單幢樓,業主亦要低價求售,世紀21北山稱,銅鑼灣華爾大廈中層E室,獲外區換樓客以790萬元承接,實用呎價約11,238元,低市價10%。

8. Dr. To 2015-09-22 13:02:13

 As long as the Centadata is based on the real data, not the fake data or imagined data, no one can accuse it !

 There must be a set of rules or regulations for data taking and the method itself not matter how detailed must have its own limitation. There is always someone aruging why not taken into account this , why don't take blah ..blah as consideration ....

Newton Laws of Motion have a lot of limitation and assumption, is it meaning it is false or rejected ?

 Newton law always ignore the air drag negligible, or other resistance when making its calculation, does it mean it is inaccurate or not believable ?

 Industry use Cpk index as process capability, but is it 100% reliable , Is the rule really perfect ? No there are still lots of limitation,

Statisical analysis always assume normal distribution ...etc. Any sets of laws or rules has its own limtation, as long as the disturbing factor is not a major % or negligible, we can always regard it as a noise factor.

DOE has noise factor, because it knows the world is not perfect, nothing is perfect ... Man. as well as Centaline data index is not perfect too.

 

 

9. Stephen 2015-09-22 13:27:18
唔知劈價盤嘅撻訂個案又佔咗幾多呢?又算唔算係特殊成交呢?
10. 引刀一快 2015-09-22 13:52:46
市場氣氛改變,指數意義已經開始逆轉,指數越高,大家越縮手,甚至成爲出貨指標。


11. CD ROM 2015-09-22 18:59:38

歷史長河兄,式  指數計算方程式並不公開, 你既數學題真係要等老師教先有答案la...........

神算兄, "特殊成交價" 早幾年不能左右大局, 因為當時分母, 比現時大好多呀......

12. 歷史長河 2015-09-22 19:42:21
CD兄,

問題是問指數被高估幾多,唔係問指數點計出來嘅。

小弟是這麼想的:
假如這3120層樓月初毎層售價1蚊,九月份樓市冇升跌,月初指數是146,現在應該還是146。有120名勇士如引刀兄出價1.02蚊 ,簽了臨約後聽說樓市要跌3,6,9成,花容失色而撻訂,那麼計出的指數是:[3000*1+120*1.02)/3120]* 146 = 146.1123 ,被高估咗 0.1123 點。
背後的假設有幾合理要自己計,只是拋磚引玉說明一下'特殊成交'對指數到底有多大影響。

歡迎刀兄指正。


13. cayman island 2015-09-22 21:10:04
上年佔中,特首話有外国勢力干預,但又比唔到真憑實據,今日波哥請拿出真憑實據,説明什麽是特殊交易,我都想信改府多D,吾好順口開河
14. 香港人 2015-09-22 23:34:35

TO 歷史長河兄,

支持你的推算,我也一直對撻訂數目能指數的影響存疑。究竟撻訂數目對成交量達多少百份比才能明顯影響指數呢? 若按博士的推測去衡量二手樓的撻訂數目,恐怕真的是... 沒有什麼影響呢。



15. 引刀一快 2015-09-23 01:01:17
歷史長河兄

又引刀?反正CD ROM兄所言正解。
16. CD ROM 2015-09-23 01:28:09
長河兄,我無誤解你既出題,我正正就係了解你既出題,先答無指數計算方式,並不能推算出答案…

現已夜深,唔咁複雜住⋯ 如大家都有興趣硏究下數學題,我地再深入討論~
17. CD ROM 2015-09-23 12:50:33
今朝意外地已經開完會, 口痕講多兩句~~~

指數如目的在於capture價格升跌, 咁少不免成交價要減去一個舊價(如上月平均成交價), 再co-relate 返去成交宗數~~~~

拆開算式來睇, 越偏離"舊價"既成交, 對指數既影響可能會越大! Weighting上唔同成交價, 對指數影響比例上可能並不一致~~~ 

舉個例子, 20個成交, 2個高10%, 18個無升跌, 指數未必以直線只升1%

當然, 以上全是段估的啦!!!
18. 林師奶 2015-09-23 13:59:45

我個人認為撻訂個案從另外一個角度來看,可能是一件好事。因為撻訂的人有機會是實力不足的人。 現在大家是怕樓市下滑時人踩人,就好像大陸地震,大家都落荒而逃的境況。 如果當物業持有人都具有相當的實力與素質,就好像日本地震海嘯,天災躲不了,但人禍是可以避免的。 政府已經把入場門欄提到很高了。

 

就如首富所說的,買來自住的,能力不勉強的人,什麼時候都該考慮,現在是殺價的好時機。投資的人就真的需要想清楚,有沒有更好更有把握的投資機會呢?

20. 歷史長河 2015-09-24 08:10:25
17樓 CD兄,吾好意思,這幾日公私兩忙,未有及時回應。

冇錯,如果這120宗撻定個案中,大價樓愈多,CCL被高估得愈多,反之亦然,非線性也。另外還有其他假設,比如這些撻訂個案中,有幾多是創新高?創了幾多新高?是否都是CCL成份屋苑?等等。其實這些都不是重點,正如小弟所講,拋磚引玉也,希望網友可以獨立思考,唔好人雲亦雲。

不過小弟的推算是根據撻訂個案來的,如果特殊成交另有所指,又要重新推算了。不過希望政府或評論員如有根據,就應該指出來,這樣才是負責任態度。

歡迎引刀兄指正!
21. 引刀一快 2015-09-24 17:11:36
歷史長河兄

人地個數學模式係點你又唔知,連parameter都冇點去推算呢?
同樣,兄台呢兩段嘢我睇到一舊雲,我又有咩資格去“指正”呢?
22. 歷史長河 2015-09-24 17:20:55
刀姐,小弟正正佩服你認真個勁頭,成功非你莫屬,加油!

歡迎刀姐指正!
23. 引刀一快 2015-09-24 20:04:17
呢招劣咗喇,睇高咗你。
24. 向饭民说不 2015-09-24 22:14:19

点都好啦,美金持续强势,道指向下调整,加息加条毛啦,美国佬的美金our currency,your problem,应该系度积极考虑点样救市。所以加息越来越低,反而QE机会越来越大。

现在业主如果不是因为急需要钱,根本无必要卖楼。卖楼,钱放系边呢?

25. 向饭民说不 2015-09-24 22:39:06

大陆的需求一减小,即可影响到世界的油价,还有其他商品,当黄尸歹废青日日话大陆人抢贵奶粉的时候,原来世界上的奶粉市场根本已经是供过以求,原来大陆BB先系世界奶粉的救世主。

港蝗,用下你们的patpat去想下啦,特别系几+岁的引刀,仲on99.

26. 引刀一快 2015-09-25 00:11:32
向飯,我係你嘅太陽,我係你嘅月亮,唔提我,你連出場嘅勇氣都欠奉,我幻想,你真身係范冰冰、Kirsten Invie、或者,係第二屆亞洲小姐冠軍邱月清,總之,唔好告知我真相。
27. 向饭民说不 2015-09-25 00:22:47

楼上,见到你这种典型香港废人,仲以为自己高一等,却不知道,香港已经被深圳追上,仲话自己系大陆通。

最近我第可以见到港蝗主子英国为了不被欧洲边缘化,所以加紧和大陆做生意。

但是香港港蝗却+下+下,以为可以不靠大陆可以生存,真系on seven。

连当年港英当局都相信,香港非常依赖大陆啦,on9仔。不可能独立。

on seven, 看多点国际新闻,世界性的奶粉是供过于求,新西兰有奶商要自杀。

28. 歷史長河 2015-09-25 08:06:53
有感於向飯兄和引刀兄之間的情義,贈詩一首助興:

你來,或者不來這,
向飯總在這裏,忽悲忽喜;
你發,或者不發帖;
向飯總在那裹,不來不去;
你認,或者不認同,真理總是真理,真的永遠假不了;
你服,或者不服氣,向飯并不在乎,只是向飯民說不;
來向飯的懷里,或者,讓向飯駐進你心裏;
相視,無語,關燈,脫衣。

29. 有重點 2015-09-25 10:34:44
好詩妙詞,伹向飯兄如接受這窩囊,恐怕也要有極大的犧牲精神,體現有教無類。
30. 歷史長河 2015-09-25 10:45:26
重點兄抓到了重點,為了論壇和諧,望師兄們忍耐下。如感覺不好,也可再「開燈,穿衣」。
31. 引刀一快 2015-09-25 11:34:50
向飯,深圳未有耐呀。